31.07.2018 · Fachbeitrag · Private Veräußerungsgeschäfte

Verwertung von Grundstücken vor Ablauf der 10-Jahresfrist ‒ mögliche Gestaltungsoptionen

von Dipl.-Finw. StB Mathias Linz, Koblenz

| In der Praxis ergeben sich oft Situationen, in denen ein Grundstück plötzlich zu Geld gemacht werden soll, aber die 10-Jahresfrist nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG noch nicht abgelaufen ist. Diese Situation dürfte gerade in Großstädten verheerend sein, wenn die Immobilien vor Jahren oftmals nur zu einem Bruchteil des aktuell möglichen Veräußerungspreises angeschafft worden sind. Die dann drohende Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts würde eine Veräußerung eventuell unwirtschaftlich machen. Doch es gibt Lösungsmöglichkeiten, die bei einer Veräußerung wirtschaftlich Vorteile bringen, jedoch steuerlich nicht zum vorbezeichneten Fiasko führen. |

1. Grundstücksverkauf unter aufschiebender Bedingung

Die Besteuerung einer Grundstücksveräußerung nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG droht bekanntlich dann, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre liegen. Bei der Berechnung der 10-Jahresfrist ist insoweit auf das obligatorische (d. h. schuldrechtliche) Verpflichtungsgeschäft abzustellen (BFH 8.4.14, BStBl II 14, 826). Wird ein Grundstück unentgeltlich erworben, ist die Anschaffung des Rechtsvorgängers maßgeblich (BFH 12.7.88, BStBl II 88, 942). Bei teilentgeltlichen Übertragungen gilt dies entsprechend für den unentgeltlich erworbenen Teil.

In der Regel wird also das Grundstücksgeschäft mit Abschluss des Kaufvertrags vor dem Notar wirksam. Die Wirksamkeit kann von den Vertragsparteien jedoch hinausgeschoben werden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Eintritt der Wirksamkeit nach dem Willen der Parteien von einem zukünftigen, ungewissen Ereignis abhängen soll (aufschiebende Bedingung nach § 158 Abs. 1 BGB). Fraglich ist nun, ob es in einem solchen Fall für die Bestimmung der Veräußerungsfrist auf den Zeitpunkt des Eintritts der auflösenden Bedingung oder auf den Abschluss des Kaufvertrags ankommt.