30.06.2017 · Fachbeitrag · Immobilien

„Steuerfalle“ Grundstücksübertragung unter Vorbehalt eines zeitlich begrenzten Nießbrauchs

von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

| Die Übertragung eines Grundstücks unter Nießbrauchsvorbehalt erfolgt in der Regel im „Familienverbund“, häufig unter dem Aspekt der vorweggenommenen Erbfolge und damit nicht vorrangig aus Gründen der Steuerersparnis. Im Gegenteil: Häufig werden die einkommensteuerlichen Konsequenzen nicht bedacht, was zu „bösen Überraschungen“ führen kann. Denn gerade bei einem zeitlich eng begrenzten Nießbrauch kann schnell die Einkünfteerzielungsabsicht „auf der Kippe stehen“. Das FG Münster hat hierzu jüngst steuerzahlerfreundliche Erwägungen angestellt, die allerdings nicht unumstritten sind. |

1. Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietungseinkünften

Im Gegensatz zu anderen Einkunftsarten geht der BFH bei dauerhafter Fremdvermietung eines bebauten Grundstücks regelmäßig davon aus, dass der Steuerpflichtige ein positives Gesamtergebnis anstrebt. D. h., in derartigen Fällen muss das Finanzamt auch bei dauerhaften Verlusten von der Einkünfteerzielungsabsicht ausgehen. Diese Typisierung gilt auch dann, wenn der Mieter oder Pächter das Objekt nicht zu Wohnzwecken nutzt (BFH 1.4.09, IX R 39/08, BStBl II 09, 776). Besondere Umstände können allerdings gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht sprechen (BMF 8.10.04, BStBl I 04, 933).

2. Übertragung unter Vorbehaltsnießbrauch auf Lebenszeit

Wird ein vermietetes Grundstück im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unter Vorbehalt des lebenslangen Nießbrauchs auf einen Abkömmling übertragen, erzielt der bisherige Eigentümer weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, nur neuerdings als Nutzungsberechtigter. Damit ist die Kontinuität der Einkünfteerzielung gewahrt, da sowohl für den Vermietenden als auch für den Mieter alles beim Alten bleibt. D. h., es ist von einer langfristigen Vermietung auszugehen, bei der die Einkünfteerzielungsabsicht nach der vorstehend aufgeführten Rechtsprechung des BFH unterstellt werden kann.