26.05.2020·Fachbeitrag ·Grundstückskauf

Gemischt genutzte Immobilien:Vermengen von Eigen- und Fremdmitteln vermeiden

von Dipl.-Finw. StB Christian Herold, Herten/Westf.

| Werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes, das teilweise vermietet und teilweise selbst genutzt wird, mit Eigen- und mit Fremdmitteln finanziert, können die Darlehenszinsen bei geschickter Gestaltung größtenteils oder sogar in voller Höhe als Werbungskosten abgezogen werden ‒ und nicht bloß anteilig im Verhältnis der Wohn- oder Nutzflächen. Im Prinzip ist das Gestaltungsmodell seit rund 20 Jahren gängige Praxis. Leider kommt es dennoch immer wieder zu Fehlern. Ist das Kind in den Brunnen gefallen, stellt sich die Frage, ob diese Fehler geheilt werden können. Leider hat der BFH dem in jüngster Zeit gleich zweimal eine Absage erteilt. |

1. Zunächst zu dem Modell

1.1 Variante 1: Erwerb eines Gebäudes

Die Zuordnung der Anschaffungskosten auf den vermieteten und den selbst genutzten Gebäudeteil wird am besten frühzeitig vorgenommen, indem der einheitliche Kaufpreis bereits im notariellen Kaufvertrag aufgeteilt wird. Das Finanzamt muss die Aufteilung akzeptieren, wenn sie klar und eindeutig getroffen wurde. Außerdem darf die Zuordnungsentscheidung nicht zu einer unangemessenen und unsachgemäßen Bewertung führen. Falls keine nach außen hin erkennbare Zuordnungsentscheidung getroffen wird, werden die Anschaffungskosten den einzelnen Gebäudeteilen anteilig nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen zugeordnet (BFH 1.4.09, IX R 35/08).

Anschließend ist der wirtschaftliche Zusammenhang von Fremd- und Eigenmitteln mit den jeweiligen Gebäudeteilen herzustellen. Dazu fließen die Darlehensmittel für die vermietete Wohnung auf ein reines Fremdmittelkonto. Die vorhandenen Eigenmittel befinden sich auf einem reinen „Eigenmittelkonto“. Keinesfalls darf es zu einer Vermengung der Mittel kommen. Der Zusammenhang zwischen dem Darlehen bzw. den Schuldzinsen und den gesondert zugeordneten Anschaffungskosten des „Mietteils“ wird hergestellt, wenn der Teil der Anschaffungskosten, der auf die vermietete Wohnung entfällt, tatsächlich mit dem Darlehen bzw. vom Darlehenskonto bezahlt wird.