01.10.2005 | Vermietung und Verpachtung

Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten bei Mietverhältnissen unter Angehörigen

von Dipl.-Finw. RiFG Dr. Alexander Kratzsch, Bünde

Miet- und Pachtverträge unter nahen Angehörigen sorgen in der Praxis immer wieder für Zündstoff, da regelmäßig Verluste geltend gemacht werden. Für die steuerliche Anerkennung solcher Verträge ist unter anderem entscheidend, dass Inhalt und Durchführung der Verträge dem entsprechen, was unter Fremden üblich ist. Während nach der früheren Rechtsprechung fast jede Abweichung vom Üblichen die steuerliche Anerkennung des Vertragsverhältnisses ausschloss, ist der BFH nun großzügiger geworden. Er setzt z.B. nicht mehr voraus, dass die Nebenkosten wie unter fremden Dritten abgerechnet werden. Im folgenden Musterfall werden Gestaltungsmöglichkeiten für Mietverträge mit nahen Angehörigen aufgezeigt. Dabei wird das BMF-Schreiben vom 8.10.04 zur Einkunftserzielungsabsicht bei Vermietungen (IV C 3 – S 2253 – 91/04, Abruf-Nr. 043090) berücksichtigt.

1. Sachverhalt

Sohn S möchte sich eine Eigentumswohnung anschaffen. Diese will er dann seinem 70-jährigen Vater V zur Verfügung stellen, damit dieser dort seinen Lebensabend verbringen kann. Er überlegt, wie er die Überlassung steuerlich effektiv gestalten kann. Die ortsübliche Miete einschließlich Umlagen beträgt 500 EUR/Monat. Die durchschnittlichen Aufwendungen einschließlich linearer AfA betragen 10.000 EUR im Jahr.

2. Lösungsmöglichkeiten

In Betracht kommt im Ausgangsfall neben der Vereinbarung eines Mietverhältnisses auch eine unentgeltliche Überlassung, um die Förderung nach dem Eigenheimzulagegesetz in Anspruch nehmen zu können.

2.1 Eigenheimzulage

Die Inanspruchnahme von Eigenheimzulage ist grundsätzlich die risikolosere Gestaltung. Die unentgeltliche Überlassung an einen Angehörigen wird für Zwecke der Eigenheimzulage der Selbstnutzung gleichgestellt (§ 4 S. 2 EigZulg). Allerdings könnten u.U. die Einkunftsgrenzen überschritten sein, so dass aus steuerlicher Sicht dann nur noch die Vereinbarung eines Mietverhältnisses in Betracht kommt.