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Immobilien

Übertragung von Eigenheimen im Zuge einer Scheidung

von Dipl.-Finw. Bernhard Paus, Malterdingen

Wenn eine Ehe geschieden wird, hat das oft auchFolgen für die bisherige Familienwohnung. Häufig wird esnötig, das (Mit-)Eigentum an der Wohnung auf den anderen Ehegattenzu übertragen. Sei es, weil dieser die Wohnung auf Dauer mit denKindern nutzen will. Sei es, weil der Anspruch eines Ehegatten aufZugewinnausgleich nur durch die Übertragung dieses Sachwertserfüllt werden kann. Ähnlich wie bei der Übertragungeines Mietwohngrundstücks, über die wir in GStB 02, 171informiert haben, stellen sich auch bei der Übertragung einerselbstgenutzten Wohnung zahlreiche Fragen. Es gilt, drohendesteuerliche Nachteile zu vermeiden und Vorteile bei der Eigenheimzulagezu nutzen.

1. Beide Ehegatten sind Miteigentümer

Klassischerweise stehen das Einfamilienhaus oderdie Eigentumswohnung im Miteigentum beider Ehegatten. Im Zuge einerScheidung bieten sich dann zwei Gestaltungen an:

  1. Der Miteigentumsanteil wird auf den Ex-Ehegatten übertragen.
  2. Beide Ehegatten bleiben Miteigentümer; ein Ehegatte hat das alleinige Nutzungsrecht.

1.1 Übertragung des Miteigentumsanteils

Unter Ehegatten ist es noch weitgehendüblich, dass sie die gemeinsam genutzte Wohnung alsMiteigentümer je zur Hälfte erwerben. Dabei lassen sie sichvon dem – meist unzutreffenden – Gedanken leiten, dassandernfalls ein Ehegatte benachteiligt werde. Diese Benachteiligungtritt aber nicht ein, weil der Nichteigentümer-Ehegatte seineAnsprüche regelmäßig über den Zugewinnausgleichgeltend machen kann. Paradoxerweise birgt das Miteigentümer-Modellfür die Eigenheimzulage sogar Gefahren.

Beispiel

    Die Ehegatten haben alsMiteigentümer eine Eigentumswohnung je zur Hälfte erworbenund gemeinsam genutzt. Lassen sie sich später scheiden (oder lebensie dauernd getrennt), wird jedem wegen der gemeinsamen Wohnung einvoller Objektverbrauch angerechnet. Erwirbt jeder für sich eineandere Wohnung, ist eine weitere Förderung ausgeschlossen(Ausnahme: Sie heiraten einander erneut oder einen Dritten, bei demnoch kein Objektverbrauch eingetreten ist.)

Die Anrechnung des Objektverbrauchs bei beidenEhegatten lässt sich vermeiden, wenn ein Ehegatte im Zusammenhangmit der Trennung oder Scheidung seinen Miteigentumsanteil an demGrundstück entgeltlich oder unentgeltlich auf den anderenüberträgt. Es tritt dann beim „Übergeber“kein Objektverbrauch ein. Die Übertragung muss bis zum Ende desJahres vorgenommen werden, für das die Ehegatten letztmals dieVoraussetzungen der Zusammenveranlagung erfüllen. DieseÜbertragung hat noch einen positiven Effekt: Der Ehegatte, der denMiteigentumsanteil hinzu erwirbt, kann für den restlichenBegünstigungszeitraum die staatliche Förderung für diegesamte Wohnung in Anspruch nehmen, und zwar in dem bisherzulässigen Umfang.

Wichtig: DerObjektverbrauch beim Übergeber wird selbst dann geheilt, wenn beidem Objekt der Förderzeitraum schon abgelaufen war. Es kommteinzig und allein darauf an, dass das Objekt in einem Zeitraumübertragen wurde, in dem das Ehepaar noch die Voraussetzungenfür die Zusammenveranlagung erfüllte.

Ein privates Veräußerungsgeschäfti.S. des § 23 EStG wird bei der Übertragung desMiteigentumsanteils grundsätzlich nicht angenommen, da § 23Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG zu berücksichtigen ist. Danach bleibensolche Immobilien bei der Spekulationsbesteuerung außen vor, diezwischen Anschaffung/Herstellung und Veräußerungausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr derVeräußerung und in den beiden Vorjahren zu eigenenWohnzwecken genutzt wurden. Allerdings müssen zwei wichtigeAusnahmen beachtet werden:

  • Die Befreiung nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG greiftnicht für Räume, die als Arbeitszimmer oder für sonstigeberufliche/betriebliche Zwecke genutzt werden (BMF 5.10.00, a.a.O., Tz.21). Im Übrigen ist die Veräußerung ohnehin nach§§ 13, 15 oder 18 EStG steuerpflichtig, soweit Räume zumBetriebsvermögen gehören.
  • EineSpekulationsbesteuerung kann auch drohen, wenn einer der Ehegatten einegewisse Zeit allein oder mit seinem neuen Partner in dem Haus wohnt unddie Miteigentumshälfte erst nach einigen Monaten/Jahrenübertragen wird. Die Finanzverwaltung sieht zwar in gewissemUmfang ein Leerstehen der Wohnung als unschädlich an, nichtdagegen ein Überlassen (von Teilen) der Wohnung an naheAngehörige (BMF 5.10.00, a.a.O., Tz. 23).

Beispiel

    Die Eheleute A und B haben in1998 ein Einfamilienhaus zu je 1/2 erworben. In 2002 trennen sie sich;B lebt zunächst allein und später mit ihrem neuen Partner indem Haus. A überträgt seine Haushälfte in 2003 auf B, umden Anspruch auf Zugewinnausgleich zu erfüllen.

Wegen der zeitweisen Überlassung der ideellen Haushälfte an Bbzw. an ihren neuen Partner könnte das FA davon ausgehen, dass dieAusnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG insoweitnicht gilt. Die Überlassung ist nämlich keine Eigennutzung imSinne dieser Vorschrift. „Spekulationssteuer“ wirdfällig, wenn die Zehn-Jahres-Frist bei Übertragung derHaushälfte noch nicht abgelaufen ist und sich einVeräußerungsgewinn ergibt. Denn die Übertragung an denEx-Partner wird als entgeltliches Geschäft (bzw.Veräußerung) gewertet werden, weil damitZugewinnausgleichsansprüche des Partners erfüllt werden (vgl.Paus, GStB 02, 171).

Die Spekulationsbesteuerung wird vermieden, wenn A seineHaushälfte zeitnah auf den Ex-Partner überträgt, alsovor einer Überlassung. Das hätte den weiteren positivenEffekt, dass für A dann kein Objektverbrauch eingetreten ist und Bdie Eigenheimzulage für die gesamte Wohnung in dem bisherigenUmfang erhalten kann.

Ist die Wohnungshälfte bereits überlassen worden, wärezu empfehlen, vor der Übertragung per verbindlicher Auskunftabzuklären, ob das FA von einem Spekulationsgeschäft ausgehenwird. Wird kein Fall des § 23 EStG angenommen, könnte dieImmobilie sofort übertragen werden (Folge: kein Objektverbrauchbei A, volle Eigenheimzulage für B). Wird § 23 EStG dagegenbejaht, sollte überlegt werden, die Wohnungshälfte demPartner zumindest so lange weiter zu überlassen, bis diezehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist. Zu den steuerlichenKonsequenzen während der Überlassungsphase siehe Tz. 1.2.

Hinweis:Grunderwerbsteuer fällt bei der Übertragung vonGrundstücken auf Grund von Scheidungen nicht an (§ 3 Nr. 5GrEStG).

1.2 Überlassung des Miteigentumsanteils

Wie oben erwähnt, ist es denkbar, dass derEhegatte, der aus der Wohnung auszieht, seinen Miteigentumsanteilbehält und ihn dem Ex-Partner zur Nutzung überlässt. Esist dann zu unterscheiden,

  • ob die Überlassung gegen Entgelt (Miete) erfolgt,
  • ob die Wohnung „freiwillig“ und ohne jegliche Gegenleistung unentgeltlich überlassen wird, oder
  • obdie Überlassung zwar mietfrei erfolgt, der überlassendeEhegatte hierdurch aber von weiterer Unterhaltspflicht befreit wird.

Die steuerlichen Folgen im ersten Fall sind klar.Der Überlassende erzielt grundsätzlich Einkünfte ausVermietung und Verpachtung, verliert aber den Anspruch aufEigenheimzulage. Allenfalls für ein Folgeobjekt kann dieEigenheimzulage beansprucht werden.

Eindeutig ist auch der zweite Fall: DerÜberlassende kann für seinen Anteil nach wie vor dieEigenheimzulage beanspruchen (so lange die unentgeltlicheÜberlassung andauert und der Förderzeitraum noch nichtabgelaufen ist). Nach § 4 S. 2 EigZulG gilt die unentgeltlicheÜberlassung an einen nahen Angehörigen als Eigennutzung undist förderbar. Auch der geschiedene oder getrennt lebende Ehegattegilt als Angehöriger i.S. des § 15 AO.

Schwieriger zu beurteilen ist der dritte Fall, dervor einiger Zeit Gegenstand einer BFH-Entscheidung war (BFH 12.4.00,BStBl II 02, 130). Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: DenEhegatten gehörte je zur Hälfte ein Einfamilienhaus. ImRahmen der Unterhaltsvereinbarung (hier: gerichtlicher Vergleich)einigten sie sich darauf, dass die Ehefrau das Haus nach der Scheidungallein nutzen sollte. An den Eigentumsverhältnissen ändertesich nichts. Der Ehemann blieb zur Hälfte Miteigentümer derImmobilie. Der BFH kam zu folgendem Ergebnis: Die Überlassung desHauses gehört in Höhe des Eigentumsanteils desunterhaltspflichtigen Manns zum Unterhalt. Folglich durfte er denanteiligen Mietwert des Hauses an Stelle oder neben dem Barunterhaltals Unterhaltsleistungen steuerlich geltend machen (§ 10 Abs. 1 S.1 EStG). Die Ehefrau hat allerdings denselben Betrag als Einnahme zuversteuern (§ 22 Nr. 1a EStG).

Die Finanzverwaltung hat sich inzwischen zwar dazudurchgerungen, der Ansicht des BFH zu folgen. Ungeklärt bleibenaber die weiteren Konsequenzen: Das Überlassen derWohnungshälfte, das den Eigentümer von seinerUnterhaltspflicht befreit, müsste m.E. steuerlich einerentgeltlichen Vermietung gleichgestellt werden. Der überlassendeEhegatte erzielt dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung undkönnte gegebenenfalls einen Vermietungsverlust geltend machen.Allerdings wird er dann die Eigenheimzulage verlieren, denn der Vorgangkönnte nicht mehr als unentgeltliche Überlassung gewertetwerden. Bislang hat die Finanzverwaltung in diesen Fällen keineEntgeltlichkeit gesehen und folglich die Eigenheimzulage gewährt.Ob diese Auffassung mit der Veröffentlichung des BFH-Urteils imBStBl aufgegeben worden ist, kann derzeit nicht eindeutig beantwortetwerden. Es bleibt zu hoffen, dass das BMF sich zu den steuerlichenFolgen alsbald äußern wird.

2. Eigenheim steht im Alleineigentum

Wenn das Eigenheim im Alleineigentum einesEhegatten steht, ergeben sich bei der Übertragung auf denEx-Partner folgende Konsequenzen: Mit dem Jahr der Übertragung,gegebenenfalls auch schon bei Auszug, fällt für denbisherigen Eigentümer die Eigenheimzulage für dieses Objektweg. Ihm bleibt aber die Möglichkeit, für ein Folgeobjekt(nicht für ein Zweitobjekt!) die Eigenheimzulage in Anspruch zunehmen. Zudem kann der erwerbende Ehegatte die Eigenheimzulage (neu)beanspruchen, wenn die Übertragung entgeltlich erfolgt ist. Undals Entgeltlichkeit gilt auch die Erfüllung derZugewinnausgleichspflicht mittels der Immobilie. Es reichen„Anschaffungskosten“ von 51.120 EUR, um die Eigenheimzulage(in der Regel Altbauförderung) plus Kinderzulage vollauszuschöpfen. Selbstverständlich dürfen dieEinkunftsgrenzen des § 5 EigZulG nicht überschritten werdenund es darf bei dem neuen Eigentümer noch kein Objektverbraucheingetreten sein.

Allerdings droht wiederum dieSpekulationsbesteuerung, wenn ein Raum der selbstgenutzten Wohnung alshäusliches Arbeitszimmer oder sonst beruflich/betrieblich genutztwird. Zudem sind auch hier die Fälle brisant, in denen derEigentümer aus der Wohnung auszieht und diese seinem Ex-Partnerfür eine gewisse Zeit zur Nutzung überlässt.

Beispiel

    Der Eigentümer der Wohnungverlässt diese nach einem Zerwürfnis mit dem Ehegatten. DerEx-Partner darf die Wohnung weiter nutzen. Einige Monate späterwird die Wohnung im Rahmen der Scheidungsvereinbarungen auf diesenEhegatten übertragen.

Wegen der zeitweisen Überlassung könnte das FA davonausgehen, dass die Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1S. 3 EStG nicht gilt. „Spekulationssteuer“ wirdfällig, wenn die Zehn-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist undsich ein Veräußerungsgewinn ergibt. DieSpekulationsbesteuerung wird nur vermieden, wenn der Eigentümerdie (rein selbst genutzte) Wohnung zeitnah auf den Ex-Partnerüberträgt, also vor einer Überlassung.

Wenn eine Überlassung bereits erfolgt ist und die Beteiligten auf„Nummer Sicher“ gehen wollen, sollten sie vor derÜbertragung eine verbindliche Auskunft des FA einholen. Diesessoll sich dazu äußern, ob es die Übertragung derImmobilie im Anschluss an die Überlassung als steuerpflichtigesprivates Veräußerungsgeschäft i.S. des § 23 EStGwerten wird. Folgende Konsequenzen sind möglich:

  1. Das FA lehnt die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG ab. Dann sollte die Wohnung dem Ex-Partner weiterüberlassen und erst nach Ablauf der Spekulationsfrist auf ihnübertragen werden. Allerdings ist die steuerliche Würdigungwährend des Überlassungszeitraums nicht ganz eindeutig (vgl.1.2): Bei einer entgeltlichen Überlassung auf Grund Mietvertrageswird es keine Eigenheimzulage mehr geben; dafür könntengegebenen-falls negative Vermietungseinkünfte geltend gemachtwerden. Gleiches müsste nach dem BFH-Urteil vom 12.4.00 (a.a.O.)bei Verrechnung mit dem Unterhalt gelten. Wird dagegen eineunentgeltliche Überlassung angenommen, kann der Eigentümerdie Zulage bis zum Ablauf des Förderzeitraums wie bisher inAnspruch nehmen.
  2. Das FA nimmt trotz der zeitweisenÜberlassung kein Spekulationsgeschäft an. In diesem Fall kanndie Wohnung ohne negative steuerliche Folgen übertragen werden.Mit dem Jahr der Übertragung oder eventuell schon des Auszugsfällt für den bisherigen Eigentümer die Eigenheimzulagefür dieses Objekt weg. Ihm bleibt aber die Möglichkeit,für ein Folgeobjekt die Förderung in Anspruch zu nehmen (derObjektverbrauch wird durch die Übertragung allerdings nichtgeheilt). Zudem kann der neue Eigentümer auf Grund der –entgeltlichen – Übertragung (Verzicht auf anderweitigenZuge-winnausgleich) die Eigenheimzulage neu beanspruchen. Voraussetzungist, dass die Einkunftsgrenzen des § 5 EigZulG nichtüberschritten werden und bei ihm noch kein Objektverbraucheingetreten ist.

3. Exkurs: Drohender Veräußerungsverlust

Vorstehend war nur vonVeräußerungsgewinnen die Rede. Dabei soll nicht verkanntwerden, dass die Fälle, in denen ein Ehegatte seine Immobilieunter dem Anschaffungs-/Herstellungswert auf den Ex-Partnerüberträgt, sicherlich zahlreicher sind. Auch hier kann aberdie mögliche Auffassung der Finanzverwaltung zur Überlassunggenutzt werden. Will also ein Ehegatte seine Immobilie auf denEx-Partner übertragen und ist der Wert des Objekts unter dieAnschaffungs- bzw. Herstellungskosten gesunken, könnte darangedacht werden, dem Ex-Partner das Eigenheim einige Zeit zur Nutzung zuüberlassen, um § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG ganz bewusst„auszuhebeln“. Gegebenenfalls wäre die Ansicht des FAvorher per verbindlicher Auskunft abzuklären. Natürlich istdieses „Modell“ nur sinnvoll, wenn derVeräußerungsverlust sofort oder später mitSpekulationsgewinnen aus anderen Geschäften i.S. des § 23EStG verrechnet werden kann.

4. Fazit

Die Immobilienübertragung im Zuge einerScheidung hat zahlreiche steuerliche Tücken. Bei falscherGestaltung gehen steuerliche Vorteile verloren; mitunter droht dieAnnahme eines privaten Veräußerungsgeschäfts i.S. des§ 23 EStG. Man höre und staune: Im Extremfall kann eineScheidung sogar einen gewerblichen Grundstückshandelauslösen, wie der BFH-Beschluss vom 4.10.01 (BFH/NV 02, 33) zeigt.Danach ist der Miteigentumsanteil eines Ehegatten an einerEigentumswohnung, den der andere Ehegatte als weitererMiteigentümer im Zusammenhang mit der Ehescheidung erwirbt undsogleich weiterveräußert, als Objekt im Sinne derDrei-Objekt-Grenze mitzuzählen!

Quelle: Gestaltende Steuerberatung - Ausgabe 06/2002, Seite 212

Quelle: Ausgabe 06 / 2002 | Seite 212 | ID 103730