11.12.2008 | Immobilien

Private Veräußerungsgeschäfte – Sonderprobleme bei Grundstücken

von StB Christoph Wenhardt, Brühl

Die Veräußerung von Wirtschaftsgütern des Privatvermögens unterliegt im Gegensatz zu Betriebsvermögen grundsätzlich nicht der Einkommensteuer. Eine Ausnahme hiervon bilden die privaten Veräußerungsgeschäfte im Sinne von § 22 Nr. 2 EStG i.V.m. § 23 EStG. Erfasst werden von dieser Vorschrift insbesondere die Veräußerung von Wertpapieren und Grundstücken. Der Beitrag widmet sich ausschließlich den bei der Veräußerung von Grundstücken auftretenden Problemen.  

1. Allgemeine Voraussetzungen

1.1 Anschaffung

Zu einem einkommensteuerbaren privaten Veräußerungsgeschäft im Sinne von § 23 EStG führt die Anschaffung und Veräußerung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von 10 Jahren. Unter der Anschaffung ist nicht nur der entgeltliche Erwerb eines Grundstücks von einem Dritten zu sehen, sondern auch die Überführung eines Grundstücks in das Privatvermögen durch Entnahme oder Betriebsaufgabe (§ 23 Abs. 1 S. 2 EStG). Erfolgte die Entnahme aber vor dem 1.1.99, ist die Regelung nicht anzuwenden (BFH 18.10.06, BFH/NV 07, 227 f.; so auch BMF 7.2.07, BStBl I, 262). Ein unentgeltlicher Erwerb eines Grundstücks z.B. durch Erbschaft, Schenkung oder Vermächtnis stellt hingegen keine Anschaffung dar (H 23 EStH).  

Dem Gesamtrechtsnachfolger wird aber die Anschaffung des Erblassers zugerechnet (BFH 18.9.64, BStBl III, 647). Nach § 23 Abs. 1 S. 3 EStG gilt dies auch für den Einzelrechtsnachfolger und auch, wenn der Erblasser bzw. Schenker das Wirtschaftsgut in das Privatvermögen überführt.  

Beispiel

Erblasser E hat seinen Sohn S zum Alleinerben eingesetzt. Im Nachlass befindet sich ein vermietetes Grundstück, das E in 2002 erworben hat. Kurz nach dem Tod des E veräußert S das Grundstück in 2008.  

Lösung: Ein aus der Grundstücksveräußerung erzielter Gewinn bzw. Verlust unterliegt bei S der Einkommensteuer.