06.09.2011 | Herstellungskosten/Erhaltungsaufwand

Verschiedene Gebäudeteile eines Mietshauses können unterschiedlich zu behandeln sein

von RiFG Dr. Alexander Kratzsch, Bünde

Ein Mietshaus mit mehreren Parteien stellt in der Regel ein einheitliches Wirtschaftsgut dar. Ein durch bauliche Verbindung zum Ausdruck kommender einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang eines Gesamtgebäudes entfällt laut BFH allerdings dann, wenn ein Gebäudeteil einem deutlich kürzeren wirtschaftlichen Verbrauch als die übrigen Gebäudeteile unterliegt (BFH 7.12.10, IX R 14/10, n.v.).

Sachverhalt

Der Kläger hatte ein 1908 errichtetes Gebäude aufwändig umbauen lassen. An der Nordseite ließ er einen Teil komplett abreißen. Dabei wurden das Fundament und die Geschossdecke zwischen Erd- und Obergeschoss erneuert und mehrere tragende Wände neu aufgebaut. Im Nordteil entstand eine Doppelgarage, darüber eine Wohnung, die ein Zimmer mehr als vor dem Umbau hatte. Die Südseite des Hauses - bestehend aus zwei Wohnungen - wurde grundlegend modernisiert, allerdings ohne den Abbruch tragender Wände. Der Eigentümer machte die kompletten Aufwendungen von rund 428.000 DM als Werbungskosten geltend, da es sich bei dem Mietshaus um ein einheitliches Wirtschaftsgut handele. Das Finanzamt ließ allerdings nur die Aufwendungen für den Südteil sofort zum Abzug zu. Die Aufwendungen für den Nordteil seien Herstellungskosten. FG und BFH gaben der Finanzverwaltung Recht.  

Anmerkungen

Ob eine Baumaßnahme nach § 255 Abs. 2 HGB zu Herstellungsaufwand führt, ist für einzelne Gebäudeteile gesondert zu prüfen, wenn diese Gebäudeteile in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen stehen. Ob ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang besteht, bestimmt sich grundsätzlich nach der baulichen Verbindung der einzelnen Baulichkeiten. Er entfällt allerdings, wenn ein Gebäudeteil - trotz baulicher Verbindung - einem deutlich kürzeren wirtschaftlichen Verbrauch unterliegt. Daher liegen Herstellungskosten vor, wenn - wie im Besprechungsfall - in einem Gebäude mit drei Wohnungen und Nebenräumen eine Wohnung sowie eine Garage neu hergestellt werden.  

Herstellungskosten liegen allgemein vor, wenn eine Neuherstellung oder eine Erweiterung anzunehmen ist. Im Zusammenhang mit Maßnahmen an einem bestehenden Gebäude liegt eine Neuherstellung eines Gebäudes (bzw. Gebäudeteils) vor, wenn ein bautechnisch neues Gebäude entsteht oder ein unbrauchbar gewordenes Gebäude nach einem Vollverschleiß neu hergerichtet wird. Daneben kann durch Aufwendungen infolge eines Umbaus bei der Erweiterung eines Gebäudes Herstellungsaufwand entstehen, insbesondere bei