01.04.2005 | Herstellungskosten

Unterschiedliche steuerliche Behandlung von Instandsetzungsaufwendungen

von Dipl.-Finw. Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

Wer an einem Gebäude Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchführt, steht fast immer vor der Frage, ob es sich bei den Kosten um Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand handelt. Im Jahre 2001 hat der BFH neue Grundsätze zum anschaffungsnahen Herstellungsaufwand aufgestellt. Insbesondere hatte er die jahrelang gültige 15-Prozent-Regelung gekippt. Wegen der daraufhin drohenden Abgrenzungsschwierigkeiten und wohl auch wegen der erwarteten Steuerausfälle hat der Gesetzgeber aber den „alten“ Zustand per Gesetz wieder hergestellt. Doch was ist bei Erweiterungen, Nutzungsänderungen und Modernisierungen zu beachten, die von dieser „Typisierung“ ausgeschlossen sind und bei denen es entscheidend darauf ankommt, ob die jeweiligen Baumaßnahmen in mehreren Bereichen zu einer Erhöhung und Erweiterung des Gebrauchwerts führen? Dieser Frage wird im folgenden Beitrag nachgegangen.

1. Instandsetzungsaufwendungen als Herstellungskosten

Durch die Vermietung einer Immobilie veranlasste Aufwendungen sind als Werbungskosten sofort abziehbar, sofern sie nicht als Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Abschreibung unterliegen. Nach der neuen Rechtsprechung des BFH, der sich die Finanzverwaltung angeschlossen hat (BMF 18.7.03, BStBl I, 386) sind Herstellungskosten nach der Legaldefinition des § 255 Abs. 2 HGB Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.

Der Immobilienbesitzer, der sich nach Jahren der Vermietung zur Instandsetzung seines Objektes entschließt, muss daher – will er den Sofortabzug der Aufwendungen erreichen – darauf achten, dass seine Maßnahmen nicht zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führen. Dies ist der Fall, wenn Investitionen bei den zentralen Ausstattungsmerkmalen (Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallation sowie Fenster) in mindestens drei Bereichen zu einer Erhöhung und Erweiterung des Gebrauchswertes führen („drei von vier“).

Beispiel

A nutzt die Obergeschosswohnung seines Zweifamilienhauses zu eigenen Wohnzwecken und vermietet die Erdgeschosswohnung zu fremden Wohnzwecken. In 05 erneuert er in der vermieteten Wohnung die Sanitär- und Elektroinstallation. Nur die Aufwendungen für die Sanitärinstallation führen zu einer Erhöhung und Erweiterung des Gebrauchswertes.

Lösung: Der Steuerpflichtige kann die Aufwendungen sofort als Werbungskosten abziehen, da nur ein Bereich der zentralen Ausstattungsmerkmale tangiert ist und es daher nicht zu einem „Standardsprung“ kommt (BMF 18.7.03, BStBl I, 386 Rz 28 i.V.m. Rz 10).