04.04.2011 | Grundstücksübertragung

Fehlerhafte Einstufung als Geschäftsveräußerung: „Reparaturklausel“ hilft meist nicht mehr weiter

von Georg Nieskoven, Troisdorf

Die Übertragung einer Immobilie kann umsatzsteuerlich als steuerfreier oder - durch Option i.S. von § 9 UStG - steuerpflichtiger Vorgang zu werten sein, aber auch als nicht umsatzsteuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen (GiG). Die Abgrenzung ist angesichts der kasuistischen Rechtsprechung schwierig, aber im Hinblick auf die unterschiedlichen Rechtsfolgen sehr bedeutsam. Das BMF sorgt hier mit der Verkürzung der Optionsfrist nun für weitere Schwierigkeiten (BMF 1.10.11, IV D 3 S 7198/09/10002, BStBl I 10, 768).

1. Zum Hintergrund

Immobilieninvestitionen berechtigen zum Vorsteuerabzug, soweit mit dem Objekt umsatzsteuerpflichtige Umsätze erwirtschaftet werden. Eine anteilige Vorsteuerrückzahlung droht jedoch, wenn die Immobilie innerhalb des Korrekturzeitraums i.S. von § 15a UStG umsatzsteuerfrei veräußert werden soll. Dieser Nachteil lässt sich durch eine Option beim Verkauf vermeiden. Einer solchen Option bedarf es jedoch gar nicht, wenn die Übertragung als GiG einzuordnen ist, denn dann geht das Vorsteuerkorrekturpotenzial kraft Gesetzes auf den Erwerber über (§ 15a Abs. 10 UStG).  

Angesichts der oben beschriebenen Abgrenzungsschwierigkeiten gingen die Vertragsparteien in den letzten Jahren zunehmend dazu über, die steuerliche Einordnung der Grundstücksübertragung im Notarvertrag einvernehmlich zu regeln. Dabei wurde auch klargestellt, wie zu verfahren ist, wenn sich diese Einschätzung nachträglich als falsch herausstellen sollte. Diese Vorsichtsmaßnahme wird nun durch das BMF massiv erschwert.  

2. Der typische Praxisfall

Erwerber E will von Veräußerer V eine Gewerbeimmobilie für netto 1 Mio. EUR erwerben. Im Notarvertrag wird festgehalten, dass die Vertragsparteien einvernehmlich von einer Einordnung als GiG ausgehen. Angesichts seiner erst wenige Jahre zurückliegenden vorsteuerwirksamen Investition an dem Gebäude möchte V jegliche Vorsteuerkorrekturrisiken i.S. von § 15a UStG für sich ausschließen. V und E regeln daher ergänzend, dass - falls sich die Einordnung als GiG nachträglich als unzutreffend herausstellen sollte - V nachträglich zur Umsatzsteuerpflicht optieren wird.  

Hinweis: Eine nachträgliche Optionserklärung war nach bisheriger Rechtslage noch bis zur materiellen Bestandskraft möglich - allerdings unter Beachtung der gemäß § 9 Abs. 3 S. 2 UStG bei Grundstücksveräußerungen zusätzlich zu erfüllenden Formerfordernisse (notarielle Beurkundung auch bei nachträglicher Option: vgl. BMF 31.3.04, IV D 1 - S 7279 - 107/04, BStBl I 04, 453, Rz. 4).