01.08.2005 | Bundesfinanzhof

Unschädlichkeit von „Mischdarlehen“ bei gemischt-genutzten Gebäuden

von Dipl.-Finw. Jürgen Serafini, Troisdorf

Wer ein Gebäude errichtet oder erwirbt, das er teilweise zu eigenen Wohnzwecken und teilweise zur Erzielung von Einkünften nutzt, ist regelmäßig an einer steueroptimalen Fremdkapitalzuordnung interessiert. Nachdem der BFH in seiner jüngeren Rechtsprechung grundsätzlich den Weg für eine vollumfängliche Zuordnung der Finanzierungskosten frei gemacht hatte, war auch die Finanzverwaltung dieser Auffassung mit BMF-Schreiben vom 16.4.04 (BStBl I, 464) gefolgt. Ungeklärt geblieben war dabei allerdings bislang die Schädlichkeit von Darlehen, deren Höhe das dem Einkunftsbereich zuzuordnende Investitionsvolumen übersteigt. Der BFH hat solche „Mischdarlehen“ in seiner Entscheidung vom 1.3.05 (IX R 58/03, Abruf-Nr. 051726) aber nun als unschädlich angesehen und einer Aufteilbarkeit zugestimmt.

Sachverhalt

EM erwarb in 1990 für 449.000 DM ein Wohn- und Praxisgebäude; ausweislich des Notarvertrags entfiel dieser Kaufpreis zu 40 v.H. (179.600 DM) auf die seiner Ehefrau EF als Arztpraxis vermieteten Räume und zu 60 v.H. (269.400 DM) auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil. Den Gesamtkaufpreis hatte EM mit Fremdkapital finanziert und hierzu Darlehen 1 über 206.000 DM, Darlehen 2 über 200.000 DM und Darlehen 3 über 43.000 DM aufgenommen. Während er die Darlehen 2 u. 3 dem privat-genutzten Teil zuordnete und sie bis zum Februar 1991 bereits wieder getilgt hatte, ordnete er das Darlehen 1 überwiegend den vermieteten Praxisräumen zu und führte es bis Mai 1991 auf 125.000 DM zurück. Die für Darlehen 1 gezahlten Schuldzinsen machte er in voller Höhe als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung geltend.

Das FA erkannte hingegen nur eine flächenanteilige Quote von 40 v.H. an. Die nach erfolglosem Einspruch erhobene Klage verwarf das FG mit der Begründung: Die nach der BFH-Rechtsprechung grundsätzlich mögliche Zuordnung eines Darlehens zu den Anschaffungskosten eines Gebäudeteils scheitere im Streitfall daran, dass das Darlehen die anteiligen Anschaffungskosten der Praxisräume (179.600 DM) überstiegen und damit auch der Finanzierung der privat genutzten Wohnräume gedient habe, was zur Gesamtschädlichkeit führe. Der BFH bejahte demgegenüber in der Revision die Zuordnungsfähigkeit der Finanzierungskosten.

Urteilsanmerkungen

Der BFH verweist in seiner Begründung auf seine Rechtsprechung, nach der die Zuordnungsfähigkeit von Finanzierungskosten in Erwerbsfällen von zwei Dingen abhängig sei: Zum einen müsse der Steuerpflichtige eine Aufteilung des einheitlichen Kaufpreises vorgenommen haben und ihn dabei dem – ein eigenständiges Wirtschaftsgut darstellenden – Gebäudeteil zugeordnet haben, zum anderen müsse er diesen Teil der Anschaffungskosten mit gesonderten Darlehensmitteln finanziert, d.h. tatsächlich bezahlt haben. Im vorliegenden Sachverhalt übersteige das Darlehen 1 zwar den dem vermieteten Teil zuzuordnenden Teil der Anschaffungskosten. Dies entziehe dem Darlehen jedoch nicht generell die Zuordnungsfähigkeit.