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·Fachbeitrag ·Risikoabwägung bei der Vermögensberatung

Gesetz zur Förderung des Mietwohnungsbaus - Wirksamkeitsanalyse von Sonderabschreibungen

von Dr. Peter Hoberg, Worms

| In Deutschlands Ballungsgebieten fehlen mal wieder (bezahlbare) Wohnungen. Da auch durch den Flüchtlingsstrom kurzfristig viele zusätzliche Wohnungen benötigt werden, hat das Bundeskabinett am 3.2.16 den Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus beschlossen. Mit Sonderabschreibungen sollen starke Anreize für einen verstärkten Wohnungsbau gesetzt werden. Ob und unter welchen Voraussetzungen sich eine Anlage aufgrund von Sonderabschreibungen wirklich lohnt, arbeitet der folgende Beitrag heraus. |

1. Einschränkender Hinweis

Ob generell eine Immobilie gekauft werden soll, kann in diesem Beitrag nicht geklärt werden. Im Folgenden wird auf die Verbesserung durch die Sonderabschreibungen abgestellt. Die gewonnenen Erkenntnisse beruhen auf dem ersten Gesetzesentwurf des Bundesfinanzministeriums (www.iww.de/sl1783), der sich allerdings noch ändern kann. Die Ergebnisse sind jedoch auch so eindeutig, dass sich potenzielle Investoren schon jetzt auf die neue Situation einstellen sollten.

2. Grundlagen

Laut dem ersten Gesetzesentwurf sollen mit dem neuen § 7b EStG Neubauten gefördert werden, welche die folgenden Bedingungen erfüllen:

 

  • Der Bauantrag muss spätestens bis zum 31.12.18 gestellt sein. Altanträge bis zum 31.12.15 qualifizieren sich nicht.
  • Die Subvention soll nur in Ballungsgebieten gelten, in denen preiswerte Wohnungen fehlen. Das sind z. B. solche Gemeinden, in denen laut Wohngeldverordnung die Mietstufen IV bis VI vorliegen (siehe hierzu www.wohngeld.org/mietstufe.html).
  • Im Jahr 2022 darf zum letzten Mal die Sonder-AfA in Anspruch genommen werden.
  • Es werden nur solche Objekte gefördert, deren abschreibungsfähige Anschaffungs- und Herstellungskosten unter 3.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche betragen. Damit sollen Mitnahmeeffekte für Luxuswohnungen vermieden werden.
  • Gefördert wird ein Höchstbetrag der Anschaffungs- und Herstellungskosten von maximal 2.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche.
  • Die Neubauten müssen mindestens 10 Jahre zu Wohnzwecken vermietet werden, was auch im Verkaufsfall nachgewiesen werden muss.

 

Als Investitionsanreiz soll die Möglichkeit eingeräumt werden, in den subventionierten Gebieten hohe Sonderabschreibungen in Anspruch zu nehmen. Weitere Bedingungen wie maximale Nettokaltmiete oder Vorauswahl der Mieter durch die Kommune könnten folgen. Denn laut Ziel des Gesetzentwurfes soll der preiswerte Mietwohnungsbau gefördert werden, damit Wohnungen für untere und mittlere Einkommensgruppen bezahlbar bleiben. So sollen Mitnahmeeffekte reduziert werden, was aller Erfahrung nach nur sehr bedingt gelingen wird.

 

In den ersten beiden Jahren soll eine zusätzliche Abschreibung von 10 % der Anschaffungskosten möglich werden. Die übliche Abschreibung von 2 % pro Jahr bleibt erhalten. Im Jahr 3 sinkt die Sonderabschreibung um einen Prozentpunkt auf 9 %, sodass in den ersten 3 Jahren 29 % zusätzlich abgeschrieben werden können. Insgesamt - also mit der üblichen 2 % Abschreibung gemäß § 7 Absatz 4 EStG - sollen dann in den ersten 3 Jahren Abschreibungen von maximal 35 % möglich werden.

 

  • Tab. 1: Geplante Abschreibungssätze bei 3 Jahren zusätzlicher Sonder-AfA
Jahr
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Standard-AfA

2 %

2 %

2 %

1,383 %

1,383 %

1,383 %

1,383 %

1,383 %

1,383 %

1,383 %

Sonder-AfA

10 %

10 %

9 %

0 %

0 %

0 %

0 %

0 %

0 %

0 %

Gesamt-AfA

12 %

12 %

11 %

1,383 %

1,383 %

1,383 %

1,383 %

1,383 %

1,383 %

1,383 %

Gesamt kumuliert

12 %

24 %

35 %

36,383 %

37,766 %

39,149 %

40,532 %

41,915 %

43,298 %

44,681 %

 

Mit Ende der 3-jährigen Förderungsdauer muss laut dem vorliegenden Gesetzentwurf auf die Restwertabschreibung übergegangen werden. Der verbleibende Restwert von 100 % - 35 % = 65 % wird dazu auf die verbleibenden Nutzungsdauerjahre (50 Jahre abz. 3 Jahre = 47 Jahre) verteilt. Es ergibt sich dann ein jährlicher Abschreibungssatz von 65 % / 47 = 1,383 %. Der Staat fängt also bereits im vierten Jahr an, sich die erhöhte Abschreibung zurückzuholen.

 

Nach Ablauf der ersten 10 Jahre (Dauer der Vermietungspflicht) wären dann ca. 45 % abgeschrieben.

 

Für ein Unternehmen bedeuten die vorgezogenen Abschreibungen, dass in späteren Jahren (ab Jahr 3) nur noch geringe Abschreibungen möglich sind. Beim Verkauf ist die Differenz aus Verkaufspreis und steuerlichem Restwert zu versteuern. Die zunächst erhaltenen Vorteile werden dann wieder aufgezehrt. Es bleibt ein zinsloser Kredit durch das Finanzamt.

 

Richtig interessant werden kann die neue Regelung für den Privatanleger. Wesentlich ist es allerdings, dass er bei einem Verkauf die Spekulationsfrist von 10 Jahren einhält (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG), wobei die jeweiligen Daten der Beurkundungen der jeweiligen Kaufverträge entscheidend sind. Ansonsten wird nicht nur ein eventueller Wertzuwachs steuerpflichtig, sondern es werden auch noch die kumulierten Abschreibungen addiert. Wer also nicht sicher ist, die 10 Jahre durchzuhalten, sollte mit der Möglichkeit einer deutlich geringeren Nachsteuerrendite rechnen.

3. Berechnung der Vorteilhaftigkeit anhand von Beispielen

Die folgenden Analysen basieren auf den Abschreibungssätzen gemäß Tab. 1.

Anhand einer Beispielkalkulation mit gerundeten Daten sollen nun die Effekte genau untersucht werden. Folgende Daten werden angenommen:

 

  • Beispielkalkulation

Kaufpreis Mietwohnung 80 m2 x 3.000 EUR/m2)

240 TEUR

Anteil Grundstück

50 TEUR

Förderbarer Betrag: 80 m2 x 2.000 EUR/m2

160 TEUR

Jahreskaltmiete, auf das Jahresende bezogen

8 TEUR

Multiplikator (ohne Kaufnebenkosten) gesamt:

30,0

Instandhaltung pro Jahr auf den gesamten Gebäudewert (240 TEUR):

0,5 %

Fremdfinanzierung über 10 Jahre (Effektivverzinsung):

2,0 %

Prozentsatz für die Kaufnebenkosten einmalig:

10,0 %

 

Die Instandhaltung wird teilweise auch als Prozentsatz der Nettokaltmiete gerechnet, was im Beispiel bei 20 % 1.600 EUR pro Jahr ausmachen würde. Da jedoch bei einem Neubau keine hohen Beträge anfallen sollten, wird mit 0,5 % vom Gesamtwert der Wohnung = 1.200 EUR/a gerechnet, die dann jeweils am Jahresende anfallen sollen.

 

Eine Mieterhöhung wird nicht angenommen, weil zu erwarten ist, dass dies in den Förderbedingungen zumindest für viele Jahre ausgeschlossen wird.

 

Aus dem Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettomiete ergibt sich der Multiplikator zu 240.000/8.000 = 30. Angesichts üblicher Multiplikatoren von 20 bis 25 liegt das Beispiel sicher schon an der oberen Grenze. Aber es ist zu erwarten, dass alle Beteiligten (insbesondere die Grundstückseigentümer und die Bauindustrie) die Gelegenheit für Extra-Gewinne nutzen werden (und auch die Gemeinden überlegen schon, ob nicht die Grunderwerbssteuer angehoben werden sollte). Die im Gesetzentwurf aufgeführte Erwartung, dass es zu keinen Preiserhöhungen kommen werde, ist daher kaum nachvollziehbar.

 

3.1 Vorteilhaftigkeit für Unternehmen (Kapitalgesellschaften)

Zunächst soll die Vorteilhaftigkeit der Kapitalanlage für ein Unternehmen geprüft werden, wofür folgende weitere Annahmen getroffen werden:

 

  • Kein Wertverlust über 10 Jahre
  • Grenzsteuersatz (Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer): 30,0 %

 

Wie üblich wird angenommen, dass die Steuern zum Jahresende anfallen, obwohl häufig wegen der Vorauszahlungen ein früherer Zeitpunkt richtig wäre (vgl. zu einer korrigierten Vorgehensweise Hoberg, S. 76f.). Aber da das Zinsniveau zurzeit sehr niedrig ist, macht sich der Fehler kaum bemerkbar.

 

Trotz der zurzeit steigenden Preise wird davon ausgegangen, dass der Verkaufspreis am Ende des Planungszeitraums dem Kaufpreis vor Gebühren (240 TEUR) entspricht. Die Nebenkosten von 24 TEUR gehen allerdings verloren. Als Planungszeitraum wird 10 Jahre angenommen (= Mindestvermietungsdauer), an dessen Ende die Immobilie zum Kaufpreis ohne Nebenkosten verkauft wird.

 

Da die Kauf- und Verkaufspreise vom Einzelfall abhängen, müssen sie in späteren Analysen variiert werden.

 

Zur Fremdfinanzierung (80 % der Gesamtinvestition) wird ein Fremdkapitalzinssatz von 2 % effektiv unterstellt. Um die Tabellen übersichtlich zu halten, wird von jährlichen Zahlungen ausgegangen. Eine monatliche Betrachtung würde bei einem Planungszeitraum von 10 Jahren zu 120 Spalten führen und fast die gleichen Ergebnisse bringen.

 

Mit den getroffenen Annahmen kann ein vollständiger Finanzplan (VoFi) aufgestellt werden (vgl. zu diesem Verfahren Varnholt/Lebefromm/Hoberg, S. 509 ff.). Mit ihm kann einfach und transparent dargestellt werden, wie sich die wichtigen finanziellen Größen entwickeln:

 

  • Tab. 2: Vollständiger Finanzplan (VoFi) für Unternehmen bei Vermietung ohne Sonder-AfA

Zeitpunkt

1.1.01

31.12.01

31.12.02

31.12.03

31.12.04

31.12.05

31.12.06

31.12.07

31.12.08

31.12.09

31.12.10

1

Investition

-264.000

240.000

2

Laufende Einzahlungen

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

3

Laufende Auszahlungen

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

4

Projekt Cash Flow

-264.000

6.800

6.800

6.800

6.800

6.800

6.800

6.800

6.800

6.800

246.800

5

Eigenkapital 20 %

52.800

6

Kreditzinsen

-4.224

-4.162

-4.100

-4.036

-3.972

-3.907

-3.840

-3.773

-3.705

-3.636

7

Guthabenzinsen

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

8

AfA-Prozentsatz

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

9

Abschreibungen

-4.280

-4.280

-4.280

-4.280

-4.280

-4.280

-4.280

-4.280

-4.280

-4.280

10

Restbuchwert Gebäude

214.000

209.720

205.440

201.160

196.880

192.600

188.320

184.040

179.760

175.480

171.200

11

Bemessungs-grundlage

-1.704

-1.642

-1.580

-1.516

-1.452

-1.387

-1.320

-1.253

-1.185

67.684

12

Ertragssteuern (+ = Erstattung)

511

493

474

455

436

416

396

376

356

-20.305

13

Steuersatz

30 %

30 %

30 %

30 %

30 %

30 %

30 %

30 %

30 %

30 %

14

Perioden-endsaldo

-211.200

3.087

3.130

3.174

3.219

3.264

3.309

3.356

3.403

3.450

222.859

15

Fremdfinanzierung

16

* Kapitalaufnahme

211.200

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

17

* Kapitalrückzahlung

0

-3.087

-3.130

-3.174

-3.219

-3.264

-3.309

-3.356

-3.403

-3.450

-181.807

18

* Zinssatz

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

19

Bestandsgrößen

20

* Restfinanzierung

211.200

208.113

204.982

201.808

198.589

195.326

192.016

188.660

185.258

181.807

0

21

* Guthaben

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

41.051

22

Jährliche Eigenkapitalrendite nach Steuern:

-2,5 %

 

Die Nebenkosten von 10 % (= 24 TEUR) lassen den Gesamtkaufpreis in Zeile 1 auf 264 TEUR steigen. Davon mögen 20 % als Eigenkapital zur Verfügung stehen, also 52.800 EUR (Zeile 5). Damit beträgt die Kredithöhe in Zeile 16 211.200 EUR. Die zum Jahresende anfallenden Zinsen (Zeile 6) betragen in (t = 1) 2 % x 211.200T EUR = 4.224 EUR.

 

Der Grundstückanteil möge sich auf 50 TEUR belaufen, sodass sich die Abschreibungsbasis in Zeile 10 zu 214 TEUR ergibt. Dies gilt nur für den vorliegenden Fall ohne Sonderabschreibungen.

 

Durch die Abschreibung entstehen in den ersten Jahren leicht negative Bemessungsgrundlagen (Zeile 11). Es wird davon ausgegangen, dass sie sofort mit anderen Einkünften verrechnet werden können, sodass sich eine Reduktion der Steuern ergibt, was zu einer Rückführung des Kredits beiträgt. Nach der zehnten Periode erfolgt annahmegemäß der Verkauf zu 240 TEUR. Da der Buchwert in Zeile 10 durch die 10 Abschreibungen auf 171.200 EUR gefallen ist, muss die Differenz zum Verkaufspreis (Buchgewinn) versteuert werden. Die Bemessungsgrundlage steigt auf über 67 TEUR, was Steuern von über 20 TEUR (siehe Zeile 12) nach sich zieht. Wie oben erwähnt werden damit die zwischenzeitlichen Steuervorteile wieder aufgezehrt. Aber es bleibt ein zinsloser Kredit vom Finanzamt über 10 Jahre.

 

Dadurch dass die Nebenkosten von 24 TEUR verloren gehen, gelingt es nicht, innerhalb von 10 Jahren eine positive Eigenkapitalrendite EKR zu erzielen. Sie errechnet sich folgendermaßen (vgl. zur Rechenweise: Varnholt/Lebefromm/Hoberg, S. 529 ff.):

 

EKRNA = (GH/EK)(1/LZ) - 1

 

EKRNA

Eigenkapitalrendite bei Normalabschreibung nach Steuern

GH

Guthaben am Ende des Planungszeitraums

EK

In t = 0 eingesetztes Eigenkapital

LZ

Laufzeit

 

EKRNA = (41.051/52.800)(1/10) - 1 = - 2,5 %

 

Der Zeitraum von 10 Jahren reicht also nicht aus, um die Anfangsverluste auszugleichen. Daher wurde die gleiche Rechnung auch für 20 Jahre durchgeführt. Wenn wieder ein Restverkaufserlös von 240 TEUR angenommen wird, erhält man + 1,1 % als Eigenkapitalrendite, was nur knapp über der Inflationsrate liegt. Die Vorteilhaftigkeit ist durch den hohen Multiplikator also nicht sehr ausgeprägt.

 

Kann nun die Sonderabschreibung die Vorteilhaftigkeit wesentlich verbessern? Die Antwort lautet für Unternehmen: nein. Denn angesichts der geringen Fremdkapitalzinssätze ist der Vorteil einer späteren Steuerzahlung sehr beschränkt. Es gelingt daher auch mit Sonderabschreibungen nicht, das eingesetzte Eigenkapital wieder zu gewinnen.

 

Da die maximal förderbare Abschreibungsgrundlage auf 2.000 EUR/m2 begrenzt ist, muss im vollständigen Finanzplan eine Ergänzung vorgenommen werden, indem die Zeilen 11 und 12 eingefügt werden. Sie enthalten den Abschreibungssatz für die Sonder-AfA und die sich ergebende Sonder-AfA, welche im ersten Jahr 10 % mal 160.000 EUR beträgt (80 m2 x 2.000 EUR/m2). Die resultierenden 16.000 EUR Sonder-AfA fließen zusammen mit der Normal-AfA in die Bemessungsgrundlage ein. Die daraus folgende Eigenkapitalrendite nach Steuern ist nur etwas besser:

 

  • Tab. 3: Vollständiger Finanzplan (VoFi) für Unternehmen bei Vermietung mit Sonder-AfA

Zeitpunkt

0 (1.1.)

31.12.01

31.12.02

31.12.03

31.12.04

31.12.05

31.12.06

31.12.07

31.12.08

31.12.09

31.12.10

1

Investition

-264.000

240.000

2

Laufende Einzahlungen

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

3

Laufende Auszahlungen

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

4

Projekt Cash Flow

-264.000

6.800

6.800

6.800

6.800

6.800

6.800

6.800

6.800

6.800

246.800

5

Eigenkapital 20 %

52.800

6

Kreditzinsen

-4.224

-4.066

-3.906

-3.754

-3.693

-3.632

-3.570

-3.507

-3.443

-3.378

7

Guthabenzinsen

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

8

AfA-Prozentsatz § 7d

2 %

2 %

2 %

1,383 %

1,383 %

1,383 %

1,383 %

1,383 %

1,383 %

1,383 %

9

Abschreibungen § 7d

-4.280

-4.280

-4.280

-2.960

-2.960

-2.960

-2.960

-2.960

-2.960

-2.960

10

Sonder-AfA-Prozentsatz

10 %

10 %

9 %

11

Abschreibungen § 7b

-16.000

-16.000

-14.400

12

Restbuchwert Gebäude

214.000

193.720

173.440

154.760

151.800

148.841

145.881

142.922

139.962

137.003

134.043

13

Bemessungsgrundlage

-17.704

-17.546

-15.786

87

147

208

270

333

397

106.419

14

Ertragssteuern (+ = Erstattung)

5.311

5.264

4.736

-26

-44

-63

-81

-100

-119

-31.926

15

Steuersatz

30 %

30 %

30 %

30 %

30 %

30 %

30 %

30 %

30 %

30 %

16

Periodenendsaldo

-211.200

7.887

7.998

7.630

3.020

3.063

3.105

3.149

3.193

3.238

211.496

17

Fremdfinanzierung

18

* Kapitalaufnahme

211.200

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

19

* Kapitalrückzahlung

0

-7.887

-7.998

-7.630

-3.020

-3.063

-3.105

-3.149

-3.193

-3.238

-168.918

20

* Zinssatz

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

21

Bestandsgrößen

22

* Restfinanzierung

211.200

203.313

195.315

187.686

184.665

181.603

178.497

175.348

172.155

168.918

0

23

* Guthaben

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

42.578

24

Jährliche Eigenkapitalrendite nach Steuern:

-2,1 %

 

Zwar ist die Steuererstattung (Zeile 14) gemäß Tab. 3 in den ersten Jahren mit über 5.000 EUR/a deutlich höher als im Falle ohne Sonderabschreibung, welche eine Erstattung von unter 1.000 EUR/a (siehe Tab. 2 Zeile 12) erbringt, aber dieser Liquiditätsvorteil bringt nur einen geringen Vorteil. Dieser besteht aus der Verzinsung nach Steuern.

 

Bei 2 % vor Steuern ergibt sich ein Nachsteuerzinssatz von 1,4 %, was sich im zweiten Jahr in einen Vorteil von deutlich unter 100 EUR übersetzt. Zudem fällt die Abschreibung ab Jahr 4 wegen der Restwertabschreibung auf 1,383 %. Aufgrund dieser Effekte steigt das Guthaben am Ende der 10 Jahre auch nur auf 42.578 EUR (vs. 41.051 EUR in Tab. 2). Somit verbessert sich die Eigenkapitalrendite mit Sonderabschreibungen kaum:

 

EKRSA =

(42.578/52.800)(1/10) - 1 = - 2,1 %

EKRSA =

Eigenkapitalrendite bei Sonderabschreibung

 

Es lässt sich somit für Unternehmen festhalten, dass sich angesichts der zu erwartenden hohen Kaufpreise kaum erfreuliche Eigenkapitalrenditen innerhalb von 10 Jahren erzielen lassen. Die Steuersubvention läuft weitgehend ins Leere, weil Unternehmen keine Steuerersparnis erzielen, sondern nur eine Steuerverschiebung, was angesichts der niedrigen Zinssätze zurzeit keine großen Vorteile bringt.

 

3.2 Vorteilhaftigkeit für Privatanleger

Wesentlich besser kann das Bild für Privatanleger aussehen. Der entscheidende Unterschied liegt für die Privatanleger darin, dass sie nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren die Immobilie steuerfrei verkaufen können. Zudem ist der Steuereffekt noch stärker, weil in der oberen Proportionalzone ein Grenzsteuersatz von 42 % plus darauf 5,5 % Solidaritätsabgabe = 44,31 % gilt. Dieser wird auch für die Kalkulation angenommen. Damit erzielen die Privatanleger auch ohne Sonderabschreibung eine leicht positive Eigenkapitalrendite von 1,9 % (Laufzeit wieder 10 Jahre):

 

  • Tab. 4: Vollständiger Finanzplan (VoFi) für Privatanleger bei Vermietung ohne Sonder-AfA

Zeitpunkt

1.1.01

31.12.01

31.12.02

31.12.03

31.12.04

31.12.05

31.12.06

31.12.07

31.12.08

31.12.09

31.12.10

1

Investition

-264.000

240.000

2

Laufende Einzahlungen

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

3

Laufende Auszahlungen

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

4

Projekt Cash Flow

-264.000

6.800

6.800

6.800

6.800

6.800

6.800

6.800

6.800

6.800

246.800

5

Eigenkapital 20 %

52.800

6

Kreditzinsen

-4.224

-4.157

-4.090

-4.022

-3.953

-3.883

-3.813

-3.742

-3.670

-3.597

7

Guthabenzinsen

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

8

AfA-Prozentsatz

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

9

Abschreibungen

-4.280

-4.280

-4.280

-4.280

-4.280

-4.280

-4.280

-4.280

-4.280

-4.280

10

Restbuchwert Gebäude

214.000

209.720

205.440

201.160

196.880

192.600

188.320

184.040

179.760

175.480

171.200

11

Bemessungsgrundlage

-1.704

-1.637

-1.570

-1.502

-1.433

-1.363

-1.293

-1.222

-1.150

-1.077

12

Ertragssteuern (+ = Erstattung)

755

726

696

665

635

604

573

541

509

477

13

Steuersatz

44,31 %

44,31 %

44,31 %

44,31 %

44,31 %

44,31 %

44,31 %

44,31 %

44,31 %

44,31 %

14

Periodenendsaldo

-211.200

3.331

3.368

3.406

3.444

3.482

3.521

3.560

3.600

3.640

243.680

15

Fremdfinanzierung

16

* Kapitalaufnahme

211.200

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

17

* Kapitalrückzahlung

0

-3.331

-3.368

-3.406

-3.444

-3.482

-3.521

-3.560

-3.600

-3.640

-179.850

18

* Zinssatz

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

19

Bestandsgrößen

20

* Restfinanzierung

211.200

207.869

204.501

201.095

197.652

194.170

190.649

187.089

183.489

179.850

0

21

* Guthaben

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

63.831

22

Jährliche Eigenkapitalrendite nach Steuern:

1,9 %

 

Die Steuererstattungen in Zeile 12 sind durch den höheren Grenzsteuersatz besser als im Fall der Unternehmen in Tab. 2. Im ersten Jahr sind es 755 EUR vs. 511 EUR (Tab. 2). Dieser eher kleine Vorteil vergrößert sich bis zum 9. Jahr auf 1.957 EUR, was sich aus der Differenz der Restfinanzierung jeweils in Zeile 20 ergibt (181.807 EUR ./. 179.850 EUR).

Entscheidend ist aber das Jahr 10, nach dem annahmegemäß verkauft wird, also nach Ablauf der Spekulationsfrist. Während der Privatanleger noch eine kleine Steuergutschrift von 477 EUR erhält (Zeile 12 in Tab. 4), muss das Unternehmen über 20 TEUR zur Versteuerung des Buchgewinns zahlen (Zeile 12 in Tab. 2).

 

Eine Verlängerung der Haltedauer würde sich empfehlen, weil dann die Nebenkosten über einen längeren Zeitraum amortisiert werden können. Bei 20 Jahren und ansonsten gleichen Daten - also auch wieder ein Verkaufspreis von 240 TEUR - würde die Eigenkapitalrendite auf 4,2 % nach Steuern steigen. Dieses Beispiel unterstreicht einmal mehr, dass sich Immobilieninvestitionen nur sehr langfristig rentieren.

 

Richtig gut wird die Investition für den Privatanleger, wenn er dann noch die Sonderabschreibungen gemäß Tab. 1 nutzen kann.

 

  • Tab. 5: Vollständiger Finanzplan (VoFi) für Privatanleger bei Vermietung mit Sonder-AfA

Zeitpunkt

1.1.01

31.12.01

31.12.02

31.12.03

31.12.04

31.12.05

31.12.06

31.12.07

31.12.08

31.12.09

31.12.10

1

Investition

-264.000

240.000

2

Laufende Einzahlungen

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

3

Laufende Auszahlungen

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

-1.200

4

Projekt Cash Flow

-264.000

6.800

6.800

6.800

6.800

6.800

6.800

6.800

6.800

6.800

246.800

5

Eigenkapital 20 %

52.800

6

Kreditzinsen

-4.224

-4.016

-3.805

-3.606

-3.544

-3.482

-3.418

-3.355

-3.290

-3.225

7

Guthabenzinsen

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

8

AfA-Prozentsatz

2 %

2 %

2 %

1,383 %

1,383 %

1,383 %

1,383 %

1,383 %

1,383 %

1,383 %

9

Abschreibungen

-4.280

-4.280

-4.280

-2.960

-2.960

-2.960

-2.960

-2.960

-2.960

-2.960

10

Sonder-AfA-Prozentsatz

10 %

10 %

9 %

11

Abschreibungen § 7d

-16.000

-16.000

-14.400

12

Restbuchwert Gebäude

214.000

193.720

173.440

154.760

151.800

148.841

145.881

142.922

139.962

137.003

134.043

13

Bemessungsgrundlage

-17.704

-17.496

-15.685

234

296

359

422

486

550

616

14

Ertragssteuern + = Erstattung)

7.845

7.752

6.950

-104

-131

-159

-187

-215

-244

-273

15

Steuersatz

44,31 %

44,31 %

44,31 %

44,31 %

44,31 %

44,31 %

44,31 %

44,31 %

44,31 %

44,31 %

16

Periodenendsaldo

-211.200

10.421

10.537

9.945

3.090

3.125

3.159

3.195

3.230

3.266

243.302

17

Fremdfinanzierung

18

* Kapitalaufnahme

211.200

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

19

* Kapitalrückzahlung

0

-10.421

-10.537

-9.945

-3.090

-3.125

-3.159

-3.195

-3.230

-3.266

-161.233

20

* Zinssatz

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

2 %

21

Bestandsgrößen

22

* Restfinanzierung

211.200

200.779

190.243

180.298

177.207

174.083

170.923

167.729

164.499

161.233

0

23

* Guthaben

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

82.070

24

Jährliche Eigenkapitalrendite nach Steuern:

4,5 %

 

Die hohen Sonderabschreibungen führen schon in Jahr 1 zu großen Steuererstattungen (7.845 EUR in Zeile 12). Bis zum Jahr 3 wird ein Vorteil von über 20 TEUR generiert, was sich in der viel geringeren Restfinanzierung in Zeile 22 zeigt. Sie fällt von 201 TEUR in Tab. 4 (Fall ohne Sonderabschreibung) auf 180 TEUR in Tab. 5. Allerdings sinkt danach der Tilgungsvorsprung, weil durch die geringere Restwertabschreibung jedes Jahr ca. 0,5 TEUR Steuern mehr gezahlt werden müssen. Aber insgesamt steigt die Nachsteuerrendite auf attraktive 4,5 %.

 

Auch für diesen Fall ist zu überprüfen, ob eine Verlängerung zu einer höheren Nachsteuerrendite führt.

 

Die Verzinsung nur für das 11. Jahr beträgt jedoch nur 1,2 % nach Steuern, sodass die gesamte Eigenkapitalrendite nach Steuern auf 4,2 % sinken würde. Der Grund für diese geringe Verzinsung liegt darin begründet, dass die Abschreibung (schon ab Jahr 4) mit 1,383 % sehr niedrig ist. Somit wäre es unter den gegebenen Verhältnissen ggf. sinnvoll, die Wohnung im 11. Jahr zu verkaufen und auf ein neues Investitionsobjekt zu wechseln, wenn dieses voraussichtlich mehr als 1,2 % Nachsteuerrendite bringen wird.

 

Der entscheidende Renditeturbo kommt für den Privatanleger durch die Kombination zweier Faktoren zustanden:

 

  • Zum einen helfen die Steuererstattungen aufgrund der Sonderabschreibungen. Aber letztere würden wieder zurückgedreht bei einem frühzeitigen Verkauf.

 

  • Zum anderen unterstützt die Steuerfreiheit der Buchgewinne bei Verkauf nach 10 oder mehr Jahren. Somit sollte bei vermieteten Immobilien die Spekulationsfrist von 10 Jahren unbedingt eingehalten werden, weil dadurch erreicht wird, dass die Buchgewinne steuerfrei bleiben.

4. Weitere Prüfpunkte

Bei aller Begeisterung für eine attraktive Immobilie darf nicht vergessen werden, dass einige Risiken auftreten können. Neben den baulichen Qualitätsproblemen ist auch die Gefahr von schlechten Mietern (insb. Mietnomaden) zu nennen.

 

Des Weiteren kann der Verwaltungsaufwand mit den Nebenkosten und Reparaturen zeitaufwendig werden oder teuer, wenn er an Spezialisten abgegeben wird. Auch die aufwendigere Steuererklärung muss berücksichtigt werden.

 

Zuletzt sei noch auf die zurzeit lauernde Finanzierungsfalle hingewiesen. Aufgrund der außergewöhnlich geringen Zinssätze sind die Monatsbelastungen sehr gering, allerdings nur bis zum Ablauf der Festzinsvereinbarung. Dann kann sich das Zinsniveau kräftig erhöht haben. Insofern ist darauf zu achten, dass die Länge der Zinsfestschreibungsdauer bis zum voraussichtlichen Verkauf - im Beispiel zehn Jahre - gewählt wird.

5. Schlussfolgerungen

Die geplanten Sonderabschreibungen für Neubauten in Ballungsgebieten werden zu Preissteigerungen führen, weil alle Beteiligte einen möglichst großen Anteil an den staatlichen Subventionen bekommen möchten. Mit den steigenden Preisen sinkt die Rendite erst einmal kräftig (vor Sonder-AfA).

 

Wenn nun die Sonderabschreibungen berücksichtigt werden, ergeben sich zwei unterschiedliche Fälle:

 

  • Der Buchgewinn muss am Ende versteuert werden: In diesem Fall entsteht keine Steuerersparnis, sondern nur eine Steuerverschiebung, was in der Ära der Niedrigzinssätze nur eine geringe Wirkung entfaltet. Diese Situation gilt dann, wenn Unternehmen investieren bzw. wenn Privatleute innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen und damit den Buchgewinn versteuern müssen.

 

  • Der Verkauf erfolgt z. B. nach zehn Jahren steuerfrei. Damit bleiben die hohen Steuervorteile bestehen, welche wohl die Preissteigerungen überkompensieren werden.

 

Der Staat kann aber auch noch auf anderem Wege die Attraktivität von Wohnungsinvestitionen stärken, wenn er bei den Nebenkosten ansetzt. Direkt kann er es bei der Grunderwerbsteuer durchführen. Aber auch die Notargebühren könnten reduziert werden. Insb. jedoch sollte auch bei den Maklergebühren das Bestellerprinzip für Käufe (und nicht nur für Mieten) eingeführt werden.

 

Wer jetzt an eine Investition in Immobilien denkt, sollte sich bereits auf die neuen Fördermaßnahmen einstellen. Insbesondere wenn beim Verkauf keine Versteuerung des Buchgewinns durchgeführt werden muss, kann sich das Warten auf die genaue Ausgestaltung der Förderbedingungen sehr lohnen.

 

Sobald das Gesetz in Kraft getreten ist und damit die endgültigen Bedingungen der Sonderabschreibungen feststehen, kann die Analyse präzisiert und auf weitere Verhältnisse zwischen Kaufpreis und Nettomiete erweitert werden.

 

Weiterführende Hinweise

  • Hoberg, P.: Investitionsrechnung und Steuerzahlungszeitpunkte, in: Der Betrieb, Nr. 3/2013, 66. Jg., S. 76-77
  • Varnholt, N., Lebefromm, U., Hoberg, P.: Controlling - Betriebswirtschaftliche Grundlagen und Anwendungen mit SAP® ERP®, München 2012
Quelle: Ausgabe 02 / 2016 | Seite 49 | ID 43855555