09.03.2023 · Fachbeitrag · Vermögensberatung

Vermietete Immobilien als Kapitalanlage: Was ist jetzt beim Kauf oder Verkauf zu beachten?

von Dr. Peter Hoberg, Worms

| In vielen Köpfen von Kapitalanlegern ist der Begriff des Betongoldes fest verankert. Je höher die Inflation, desto eher gerät die Investition in Immobilien wieder in den Fokus. Lohnt es sich aber wirklich, wenn Kaufpreise und Finanzierungskosten gerade immens steigen? Rein finanziell rechnet sich der Kauf einer vermieteten Immobilie nur dann, wenn die Mieten Marktpreisniveau aufweisen. Liegen die Mieten deutlich unter dem Mietspiegel, sind Erhöhungen auf das Marktpreisniveau sehr langwierig. Für die langfristige Bewertung eignen sich Multiplikatoren, die im Folgenden erläutert werden. |

1. Grundlage der Bewertung mit Multiplikatoren

Multiplikatoren bei der Immobilienbewertung geben an, wie viele Jahreskaltmieten der Käufer benötigt, um den Kaufpreis (ohne Zinsen) wieder einzuspielen. Bei einem Multiplikator von 25, dauert es ohne Berücksichtigung von Zinsen 25 Jahre, bis der Kaufpreis rein rechnerisch zurückgeflossen ist. Hohe Werte sind in dieser Systematik schlecht für den Käufer. Wenn in einzelnen Fällen in Boomregionen das 40-Fache der Jahreskaltmiete gefordert wird, muss das Vertrauen in zukünftige Mieterhöhungen sehr hoch sein. Die Formel für den Multiplikator M lautet: