06.02.2026 · Fachbeitrag · Finanzierungsberatung

Fall aus der Praxis: Immobilienfinanzierung bei einer Kombination aus eigener und vermieteter Immobilie

von Dr. Peter Hoberg, Worms

Die Kaufpreise für Immobilien sind weiterhin hoch. Ein Grund dafür ist, dass die Politik – u. a. die der Ampel – die Anzahl der Neubauten stark hat einbrechen lassen, während die Migration das Problem zusätzlich verschärft hat. Hinzu kommt, dass die Zinssätze mit über 3 % die Niedrigzinsphase hinter sich gelassen haben. Wer in diesem herausfordernden Marktumfeld finanzieren möchte, ist auf unabhängige Beratung angewiesen. Im vorliegenden Praxisfall wird die aktuelle Eigentumswohnung (ETW) als Kapitalanlage vermietet und eine neue Immobilie finanziert.

1. Daten des Finanzierungsfalls

Der vorliegende Fall ist insofern besonders, als dass entschieden wurde, die jetzige Immobilie – eine ETW – zu behalten, da die neue Immobilie trotzdem finanziert werden konnte. Die aktuelle Immobilie sollte dann als Kapitalanlage vermietet werden. Dafür spricht auch, dass die extrem hohen Kaufnebenkosten von ca. 10 % (teilweise sogar 15 %, vgl. Hoberg [2017], S. 74 ff.) sofort mit dem Kauf bezahlt werden müssen und bei einer späteren neuen Immobilie als Kapitalanlage wieder anfallen würden.

Bei einer Investition in eine Immobilie muss der Käufer den Kaufpreis (plus die hohen Nebenkosten) bezahlen und erhält dafür alle Rechte und Pflichten des erworbenen Gegenstands. Finanziell betrachtet erhält er die zukünftigen Kaltmieten, sofern es sich um eine Kapitalanlage handelt. Bei Eigennutzung spart er die Kaltmieten. In beiden Fällen müssen die nicht umlegbaren Nebenkosten sowie die Instandhaltungskosten abgezogen werden. Die konkrete Finanzierung sollte mit dem vorhandenen Eigenkapital sowie mit dem aufzunehmenden Fremdkapital erfolgen. Die maximale Höhe des Fremdkapitals hängt bei gegebener Bonität davon ab, welche monatliche Rate nachhaltig aufgebracht werden kann.