09.04.2026 · Fachbeitrag · Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden

Neues BMF-Schreiben zur Abgrenzung von Anschaffungs-, Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen

von Lukas Hendricks, Bonn

Das BMF hat ein lang erwartetes Schreiben veröffentlicht, das die steuerliche Behandlung von Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen an Gebäuden nach aktuellem Stand der Rechtsentwicklung vollständig darstellt (BMF 26.1.26, IV C 1 – S 2253/00082/001/064, Abruf-Nr. 252329 ). Es ersetzt die bisherigen Versionen aus den Jahren 2003 und 2017 und reagiert damit auf über zwei Jahrzehnte technischen Fortschritts, eine veränderte BFH-Rechtsprechung und neue Wohnstandards. Erstmals enthält das Schreiben auch umfassende Regelungen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten.

1. Die Grundregel: Sofortabzug als Erhaltungsaufwand

Wer an seinem Gebäude Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführt, kann die Aufwendungen grundsätzlich sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehen. Der Sofortabzug ist die Regel – die Aktivierung als Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten ist die Ausnahme, die aber in vielen Fällen vorliegen wird. Liegt eine solche Ausnahme vor, können die Aufwendungen nur im Wege der AfA berücksichtigt werden.

2. Anschaffungskosten (§ 255 Abs. 1 HGB)

2.1 Wann liegen Anschaffungskosten vor?

Zu den Anschaffungskosten eines Gebäudes gehören neben dem Kaufpreis und den Nebenkosten auch solche Aufwendungen, die erforderlich sind, um das Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Betriebsbereit ist ein Gebäude, wenn es sowohl objektiv als auch subjektiv funktionstüchtig ist. Dabei ist die Betriebsbereitschaft für jeden selbstständig genutzten Gebäudeteil – z. B. jede einzelne Wohnung – gesondert zu prüfen.