01.10.2005 | Mietvertrag

Bedarf eine nachträgliche Mietherabsetzung der gesetzlichen Schriftform?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Auch bei einem für längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag bedarf die nachträgliche Vereinbarung der – auch unbefristeten – Herabsetzung der Miete nicht der Schriftform, wenn der Vermieter sie jederzeit zumindest mit Wirkung für die Zukunft widerrufen darf (BGH 20.4.05, XII ZR 192/01, NZM 05, 456, Abruf-Nr. 051407).

Sachverhalt

1996 mietete die Beklagte von der Klägerin mit schriftlichem Vertrag ein Ladenlokal für zehn Jahre. Auf ihre Bitte um Herabsetzung der Miete unterbreitete die Klägerin ihr folgendes Angebot: „Rückwirkend ab 1.1.97 zunächst bis zum 31.12.97 wollen wir Ihre Miete auf 15 DM/qm netto-kalt reduzieren. Dieses Angebot erfolgt ohne Präjudiz und kann von uns jederzeit widerrufen werden. Über eine Fortsetzung über den 31.12.97 hinaus müssten wir zu gegebener Zeit sprechen.“ Daraufhin zahlte die Beklagte – auch über 1997 hinaus – nur noch die ermäßigte Miete. Später kündigte sie das Mietverhältnis und stellte ihre Zahlungen nach Räumung in 9/99 ein. LG und OLG haben die u.a. auf Zahlung der Miete für Januar bis April 2000 gerichtete Klage abgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg.  

Praxishinweis

Gemäß § 566 BGB a.F bedarf ein Mietvertrag über ein Grundstück, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, der Schriftform. Wird diese nicht beachtet, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Gleiches gilt für den Anwendungsbereich des § 550 BGB n.F. Die Kündigung der Beklagten konnte im Hinblick auf die Befristung des Mietvertrags daher nur Erfolg haben, wenn die von der Klägerin schriftlich angebotene und von der Beklagten durch entsprechende Mietzahlungen konkludent angenommene Mietreduzierung der gesetzlichen Schriftform bedurfte und das Mietverhältnis wegen deren Nichteinhaltung ordentlich gekündigt werden durfte. Der BGH hat dies verneint.  

Die nur für das erste Mietjahr geltende Herabsetzung zählt nicht zu den wesentlichen Bestimmungen eines Mietvertrags, auf die sich die Schriftform erstrecken muss (BGH ZMR 69, 339). Die h.M. nimmt zudem an, dass eine nachträgliche Herabsetzung der Miete auch nicht der Schriftform bedarf, wenn sie zwar einen späteren Zeitraum betrifft, ihre Geltungsdauer aber ein Jahr nicht übersteigt (Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 550 Rn. 16). Der BGH lässt dies dahin stehen, deutet aber an, dass er der h.M. zuneigt.