08.01.2010
Finanzgericht Rheinland-Pfalz: Urteil vom 28.10.1999 – 6 K 1660/96
Zur Frage der Kaufpreisaufteilung für ein bebautes Grundstück im Wege der schätzweisen Aufteilung des Gesamtkaufpreises nach Bodenwert und Wert des Gebäudes sowie zur Frage der wesentlichen Verbesserung des Gebäudes i. S. von § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB im Rahmen der Prüfung sog. anschaffungsnahen Aufwands.
Tatbestand
Streitig ist, wie die Anschaffungskosten eines bebauten Grundstücks auf den Grund und Boden bzw. auf das Gebäude aufzuteilen sind.
Die Kläger wurden in den Streitjahren 1989 und 1990 zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Der Kläger erzielt als leitender Angestellter der ...bank ... Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit, während die Klägerin als Notarin Einkünfte aus freiberuflicher Tätigkeit hat.
Mit Kaufvertrag vom 17. November 1988 kaufte der Kläger das mit einem Gebäude bebaute Grundstück ... in ... (vgl. Urk. ... 1988 des Notars ... Bl. 26 ff. der Rechtsbehelfsakten - RbhA -) zu einem Kaufpreis von 475.000,-- DM. Nach der Grundbucheintragung handelt es sich um eine Hof- und Gebäudefläche von 428 qm und um „Gartenland (Park) daselbst” von 1.773 qm (vgl. Bl. 32 RbhA). Das Gebäude ist ein zweigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus im Stil einer Jugendstilvilla (vgl. Lichtbilder, vorgeheftet RbhA), das im Jahre 1908 erbaut wurde (Bauunterlagen / Lageplan, Bl. 80 ff. RbhA). Die Wohnung im Erdgeschoss ist seit 1989 vermietet. Die Büroräume im Erd- und Teile des Kellergeschosses hat der Kläger an die Klägerin (Notariat) vermietet. Die Wohnung im Obergeschoss wird seit Dezember 1989 und die Räume im Dachgeschoss werden nach erfolgter Renovierung von den Klägern und ihren beiden Kindern bewohnt. Das Gebäude, das sich nicht direkt an der Straße, sondern ca. 21 m zurückversetzt im hinteren Grundstücksbereich befindet, hat einen umbauten Raum - das ist mittlerweile unstreitig geworden - von 2.544 cbm. Das Grundstück liegt im Gebiet des nordwestlichen Stadtrandes von ... und grenzt an die Landesstraße L ... (... Straße) an. Auf der anderen Straßenseite befindet sich das ... Krankenhaus (vgl. Bl. 40, ESt-Akten, Bd. II, Vz. 1989). In der Einkommensteuererklärung 1989 teilten die Kläger die Anschaffungskosten (Kaufpreis 475.000,-- DM und Anschaffungsnebenkosten 10.362,-- DM) zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Absetzungen für Abnutzung sowie des Abzugsbetrages gem. § 10e Einkommensteuergesetz - EStG - im Verhältnis 75 % (Gebäude) zu 25 % (Grund und Boden) auf. In dem gem. § 164 Abs. 1 der Abgabenordnung - AO - unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehenden Einkommensteuerbescheid 1989 vom 29. August 1991 erkannte der Beklagte zunächst den erklärten Verlust aus Vermietung und Verpachtung (V+V) aus dem streitbefangenen Gebäude und die Vorbezugskosten gem. § 10e Abs. 6 EStG an, berücksichtigte aber den Abzugsbetrag gem. § 10e EStG nur mit 10.740,-- DM. Hinsichtlich der fortbestehenden Aufteilungsproblematik legten die Kläger am 9. März 1992 ein als Wertermittlung bezeichnetes Gutachten der ...bank, Abteilung Schätzwesen, vom 8. August 1988 vor (vgl. Bl. 44 ff. der ESt-Akten, Bd. II, Vz. 1989). Dieses Gutachten geht von einem Bodenwert von 120,-- DM/qm für 700 q m Hof- und Gebäudefläche sowie von 22,-- DM/ qm für 1.500 qm Gartenland aus und kommt zu einem Bodenwert von 117.000,-- DM. Der von einem umbauten Raum von 1.584,-- cbm ausgehende Gebäudewert wurde auf 381.000,-- DM errechnet. Dabei wurden 322,-- DM (= 1.580 % des Baukostenindex von 1913) je cbm, abzüglich Wertminderung von 40 %, zuzüglich 12.000,-- DM Garagen, Außenanlagen 22.000,-- DM und 12 % Nebenkosten 40.803,-- DM angesetzt. Das Gutachten schließt mit der Bemerkung: „In Anbetracht der vorzunehmenden Investitionen ist der Verkehrswert mit 500.000 DM ausreichend bemessen.” Nach Durchführung einer Ortsbesichtigung am 8. Juli 1992 vertrat der Beklagte die Ansicht, für eine Teilfläche von 1.200 qm sei ein Bodenrichtwert von 230,-- DM/qm abzüglich 10 % Minderung wegen Lärms und für die weitere Teilfläche (Gartenfläche) von 961 qm sei ein Wert von 60,-- DM/q m anzusetzen (Bodenwert 306.000 DM). Das Grundstück liegt am Rande der Bodenrichtwertzone 21, die mit 230,-- DM/qm ausgewiesen ist. Bei einem weiter errechneten Bauwert von 450.000 DM ergab sich demnach ein Aufteilungsverhältnis von 60 % (Gebäude) zu 40 % (Grund und Boden) - vgl. Bl. 85 der ESt-Akten, a. a. O. -. Diese Werte wurden dem gem. § 164 Abs. 2 AO geänderten Einkommensteuerbescheid 1989 vom 1. Dezember 1992 zugrunde gelegt. Die Bemessungsgrundlage gem. § 7 Abs. 4 EStG wurde mit 175.835,-- DM angesetzt, bei den Einkünften aus V+V ergab sich ein Verlust von 7.965,-- DM, der Abzugsbetrag nach § 10e Abs. 1 EStG bezifferte sich auf 11.470,-- DM (5 % der Bemessungsgrundlage von 229.388,-- DM) und die Vorbezugskosten gem. § 10e Abs. 6 EStG beliefen sich auf 14.599,85 DM. Am 2. September 1992 erging der ebenfalls unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehende Einkommensteuerbescheid 1990. Nachdem gegen beide Bescheide Einspruch eingelegt worden war, änderte der Beklagte am 1. Dezember 1992 den Einkommensteuerbescheid 1990 gem. § 164 Abs. 2 AO, indem er auch für 1990 den Aufteilungsmaßstab von 60 (Gebäude) zu 40 (Grund und Boden) zugrunde legte (Einkünfte aus V+V 14.814,-- DM statt ursprünglich erklärter 14.638,-- DM, Abzugsbetrag gem. § 10e Abs. 1 EStG 12.752,-- DM statt ursprünglich erklärter 12.022,-- DM).
Nach Durchführung einer die Klägerin betreffenden Außenprüfung erließ der Beklagte am 13. Mai 1994 geänderte Einkommensteuerbescheide 1989 und 1990. Bei Änderungen der - hier nicht streitigen - Einkünfte aus selbständiger Arbeit wurde der Vorbehalt der Nachprüfung aufgehoben. Im fortgeführten Einspruchsverfahren beauftragte der Beklagte den Gutachterausschuss des Landkreises ... mit der Erstellung eines Gutachtens. Das zum Wertermittlungsstichtag vom 17. November 1988 ergangene Gutachten vom 3. November 1994 kommt zu einem Grundstücksverkehrswert von 540.000 DM. Aufgrund des vorhandenen rechtskräftigen Bebauungsplans zum Wertermittlungsstichtag erachtete der Ausschuss die Gesamtfläche des Grundstücks als erschließungsbeitragsfreies Bauland, nahm aber wegen „der geringen Bodenrichtwertzone” einen Bodenwert von 170,-- DM/qm an. (Der Richtwert der benachbarten Zone 23 liegt bei 160,-- DM - Bl. 93 EStA Bd. II, VZ 1989, bzw. Bl. 9, 10, 41 RbhA -). Was den Gebäudewert des Gebäudes anbelangt, geht das Gutachten zunächst von einem teilweise ausgebauten Dachgeschoss aus. Weiter heißt es, dass keine wesentlichen Baumängel erkennbar waren. Ausgehend von damals noch angenommenen 1.584 cbm umbauten Raumes und Normalherstellungskosten von 18,-- DM (1913), einer Zeitwertminderung von 35 % und einer weiteren Minderung um 5 % dafür, dass es sich um ein denkmalschutzwürdiges Gebäude handele, gelangte der Ausschuss zu einem Gebäudewert von 187.009,-- DM zuzüglich Außenanlagen von 43.000,-- DM. Zur Anpassung an die Marktlage wurde auf den Sachwert von 607.379,-- DM noch ein Abschlag von 10 % vorgenommen (vgl. Gutachten Bl. 35 bis Bl. 56 der RbhA). Daraufhin teilte der Beklagte den Klägern mit, dass er nunmehr von einem Aufteilungsmaßstab von 40 (Gebäude) zu 60 (Grund und Boden) ausgehen wolle und wies auf die Möglichkeit hin, die Einsprüche zurückzunehmen. Nachdem die Kläger Einwendungen gegen das Gutachten des Gutachterausschusses vorgebracht hatten, beschloss der Gutachterausschuss in seiner Sitzung vom 13. Juni 1995 verschiedene Änderungen bzw. Ergänzungen des Gutachtens. Zunächst sei der Bodenrichtwert von 230,-- DM/qm nur bedingt zur Ermittlung des Bodenwertes des Bewertungsobjektes heranzuziehen. Aufgrund seiner Größe von 2.161 qm weiche das Bewertungsobjekt vom definierten Richtwertgrundstück ab. Mit den Festsetzungen der Art und des Maßes der baulichen Nutzung hingegen stimme es mit dem Richtwertgrundstück überein. Wegen der tatsächlichen Gegebenheit sei ein Abschlag von 60,-- DM/qm vorzunehmen, um der besonderen Lage des Objekts, der Größe des Grundstücks und den zu erwartenden Immissionen gerecht zu werden. Demgemäß sei der Gesamtbodenwert auf 367.370,-- DM zu ermitteln. Hinsichtlich des umbauten Raumes wurde (erstmals) von 2.544 cbm ausgegangen. Die Normalherstellungskosten pro Kubikmeter wurden - jedenfalls im Ergebnis - mit 18,-- DM (1913) angesetzt. Ein Instandhaltungsstau von 125.000 DM wurde berücksichtigt sowie ein Abschlag von 20 % vom Sachwert, weil es sich um ein denkmalschutzwürdiges Gebäude handele. Das ergab einen Gebäudesachwert von 369.552,-- DM. Unter Berücksichtigung des Wertes der Garage (pauschal 10.000 DM) und des Wertes der Außenanlagen (843.000 DM) ergab sich ein vorläufiger Gesamtsachwert von 789.922,-- DM, was nach Minderung um 10 % für die Anpassung an die Marktlage und weiterer 10 % für die Immissionen einen Verkehrswert von 630.000 DM zum Stichtag 17. November 1988 bedeutet. Der Beklagte schloss sich dem ergänzten Gutachten an und wies die Kläger unter Hinweis auf eine Verböserung darauf hin, dass er den Aufteilungsmaßstab mit 53,49 % (Gebäude) zu 46,51 % (Grund und Boden) bemessen wolle.
Mit der Einspruchsentscheidung vom 25. März 1996 hat der Beklagte die Einkommensteuer 1989 und 1990 anderweitig festgesetzt, indem er den Anteil Gebäude mit 54,22 % und den auf den Grund und Boden entfallenden Anteil mit 45,78 % berücksichtigte. Die Einkommensteuer 1989 wurde auf 108.401,-- DM und die Einkommensteuer 1990 wurde auf 115.797,-- DM festgesetzt. Wegen der weiteren Einzelheiten der Berechnung wird auf die Einspruchsentscheidung vom 25. März 1996, Bl. 123 bis Bl. 151 der Rechtsbehelfsakte verwiesen. Im übrigen wurden die Einsprüche zurückgewiesen.
Mit ihrer Klage tragen die Kläger vor, für die Aufteilung der Anschaffungskosten sei das Gutachten der ...bank vom 8. August 1988 maßgebend. Dieses Gutachten weiche von der Einkommensteuererklärung 1989 nur unwesentlich ab und liege innerhalb eines hinzunehmenden Schätzungsrahmens.
Der Beklagte, der seine Verkehrswertermittlungen immer wieder geändert habe, unterliege einem grundsätzlichen Rechtsirrtum, wenn er in der Einspruchsentscheidung den Wert bzw. Anteil des Gebäudes mit 347.000 DM (= 54,22 %) und den Wert bzw. Anteil des Grund und Bodens mit 293.000 DM (= 45,78 %) ansetze. Er - der Beklagte - gehe zwar zutreffend davon aus, dass der Denkmalschutz zu beachten sei und dass es dahingestellt bleiben könne, ob das Gebäude unter Denkmalschutz stehe oder nur in eine Liste aufgenommen sei, um demnächst unter Schutz gestellt zu werden, doch widerspreche seine Ansicht der Rechtsprechung des Finanzgerichts Düsseldorf, nach der ein Abschlag vom Bodenrichtwert vorgenommen werden könne, wenn die realisierte bauliche Nutzung hinter der rechtlich zulässigen oder lagetypisch baulichen Nutzung zurückbleibe. Seit 1908 bestehe ein Park mit hohem Baumbestand. Eine weitere Bebauung würde das Areal vollständig umgestalten. Dem würde nicht nur der Denkmalschutz entgegenstehen, sondern auch das umweltrechtliche Verbot, einen derart wertvollen Baumbestand zu beseitigen. Eine weitergehende Nutzung dürfe also bei der Bewertung nicht zugrunde gelegt werden.
Des weiteren habe der Beklagte bei der Bewertung eine Richtwertzone zugrunde gelegt, deren wertbildende Eigenschaften dem Grundstück des Klägers nicht zukommen. Insbesondere werde übersehen, dass der Sachverständige der Landesbank in seinem Gutachten den Grund und Boden mit 120,-- DM/qm angesetzt habe.
Es sei unzutreffend, wenn sich der Beklagte bei der Gebäudebewertung auf ein Tabellenwerk stütze und dabei ausführe, ein höherer Wert sei der Fachliteratur nicht zu entnehmen. Die Mehrheit der Autoren stufe Villen und Gebäude gerade anders ein. Zudem treffe die Annahme, das Dachgeschoss sei nicht ausgebaut gewesen, nicht zu. Zum Bewertungsstichtag sei ein Zimmer vorhanden gewesen, das 42 % der Fläche des Dachgeschosses ausmache. Im übrigen sei das Dachgeschoss zum Ausbau vorbereitet gewesen. Ein Abzug für Bauschäden und Baumängel sei bei dem Gebäude nicht gerechtfertigt. Soweit sich der Beklagte auf das ergänzte Verkehrswertgutachten berufe, bleibe unklar, wie die Wertverhältnisse zum Stichtag ermittelt worden seien, zumal die tatsächlichen Verhältnisse erst etwa 6 Jahre später durch Augenscheineinnahme ermittelt worden seien. So leide denn das Gutachten auch an erheblichen Mängeln. Im Jahre 1988 hätten sich „Fertiggaragen aus Metall” auf dem Grundstück befunden haben sollen. Tatsächlich handele es sich um Beton-Fertiggaragen aus dem Jahre 1967, die man schwerlich mit Blechgaragen verwechseln könne. Die Heizkörper sollten nur „tlw” mit Thermostatventilen ausgestattet gewesen sein, während tatsächlich alle Heizkörper mit solchen Ventilen ausgestattet gewesen seien.
Soweit der Beklagte Erhaltungsaufwendungen als anschaffungsnahen Aufwand qualifiziert habe, sei das unzutreffend. Richtig seien die Anschaffungskosten einschließlich Anschaffungsnebenkosten mit 119.552,45 DM dem Grund und Boden und mit 365.810,05 DM dem Gebäude zuzuordnen. Die Erhaltungsaufwendungen 1989 erreichten also nicht 20 % der Anschaffungskosten und seien damit in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig.
Die Einkommensteuerbescheide 1989 und 1990 sind am 12. Oktober 1999 erneut geändert worden. Gemäß § 68 der Finanzgerichtsordnung - FGO - sind sie Gegenstand des Verfahrens geworden.
Die Kläger beantragen,
die geänderten Einkommensteuerbescheide 1989 und 1990 vom 12. Oktober 1999 dahin zu ändern, dass die Einkommensteuer für 1989 auf 73.157,-- DM und die Einkommensteuer für 1990 auf 115.627,-- DM festgesetzt wird.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
und hält an seiner in der Einspruchsentscheidung vertretenen Auffassung fest. Das von den Klägern angeführte Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf rechtfertige keine andere Entscheidung, denn mit einem Abschlag von 60,-- DM auf den maßgebenden Bodenrichtwert von 230,-- DM/qm habe man bereits allen wertmindernden Faktoren Rechnung getragen. Der Ansatz von 22,-- DM/cbm Normalherstellungskosten sei zutreffend. Da der überwiegende Teil des Dachgeschosses nicht zu Wohnzwecken ausgebaut gewesen sei, habe man für die Ermittlung der Normalherstellungskosten von einem insgesamt nicht ausgebauten Dachgeschoss ausgehen müssen. Am Abzug für Baumängel und Bauschäden mit pauschal 125.000,-- DM werde festgehalten. Bei den gegebenen Werten seien die Erhaltungsaufwendungen 1989 in Höhe von 63.469,-- DM als anschaffungsnahe Aufwendungen zu behandeln, denn die Erhaltungsaufwendungen machten 24,12 % der Anschaffungskosten des Gebäudes von 263.163,-- DM aus.
Gründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Senat folgt den zutreffenden Gründen der Einspruchsentscheidung vom 25. März 1996 (§ 105 Abs. 5 FGO).
Ergänzend wird hinzugefügt, dass ein weiterer Abschlag vom Bodenwert schon deswegen nicht in Betracht kommt, weil bisher schon außerordentlich großzügige Abschläge gewährt wurden. Das Grundstück liegt unbestritten in einer Bodenrichtwertzone - wenn auch am Rande -, die von 230,-- DM/qm ausgeht. Dem Umstand der Randlage und der geringeren Ausnutzbarkeit des Grundstücks hat der Beklagte - dem Gutachterausschuss folgend - durch einen Abschlag von 60,-- DM hinreichend Rechnung getragen. Berücksichtigt man zudem den weiteren Abschlag von 10 % wegen der Marktlage und den Abschlag von nochmals 10 % wegen zu erwartender Immissionen, ergibt sich sogar ein Ansatz von nur 136,-- DM/qm. So gesehen wird der Wert der benachbarten Bodenrichtwertzone (160,-- DM/qm) sogar unterschritten. Damit ist der Beklagte in sehr entgegenkommender Weise auf die Argumente des Klägers eingegangen (vgl. auch Schreiben vom 1. September 1992, Bl. 88 ff. bes. Bl. 93 der ESt-Akten Bd. II Vz. 1989). Soweit die Kläger darüber hinaus mit dem Hinweis auf das Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf vom 10. September 1993 (vgl. 14 K 255/88 F, EFG 1994, 190) einen weiteren Abschlag begehren, vermag das den Senat nicht zu überzeugen. Nach Ansicht des FG Düsseldorf kann ein Abschlag vorgenommen werden, wenn die realisierte Nutzung hinter der rechtlich zulässigen oder lagetypischen baulichen Nutzung zurückbleibt. Im ergänzten Gutachten des Gutachterausschusses vom 13. Juni 1995 wurde der Abschlag von 230,-- DM/qm auf 170,-- DM/qm u. a. auch damit begründet, dass nur eine „geringe Ausnutzbarkeit des Gesamtgrundstücks” gegeben sei. Wenn aber eine geringe Ausnutzbarkeit einen Abschlag rechtfertigt, verbleibt für einen weiteren Abschlag wegen der „realisierten Nutzung” kein Raum. Das Gutachten bzw. die Wertermittlung der Landesbank vom 8. August 1988 gibt für die Bodenwertermittlung schon deswegen nichts her, weil nicht deutlich wird, wie der Gutachter / Wertermittler zu seinen Wertansätzen von 120,-- DM/qm Gebäudefläche bzw. 22,-- DM/qm Gartenfläche gekommen ist. Die ganz erhebliche Differenz zu den Werten der Richtwertzonen, die aus - wenn auch nicht immer sehr zahlreichen - Verkäufen in den betreffenden Gebieten abgeleitet sind, wäre zumindest erklärungsbedürftig. Abgesehen davon ist eine Trennung von Gebäudefläche und von Gartenland nicht gerechtfertigt, da nach dem rechtskräftigen Bebauungsplan insgesamt erschließungsbeitragsfreies Bauland gegeben ist (vgl. Ergänzungsgutachten vom 13. Juni 1995, Bl. 99 RbhA; sowie Mitteilung der Kreisverwaltung vom 18. Mai 1992, Bl. 58 ff. der EStA, Bd. II Vz. 1989).
Die weiteren Einwände der Kläger vermögen kein anderes Ergebnis zu begründen. Aus dem Umstand, dass der Beklagte „seine Verkehrswertermittlungen immer wieder geändert” hat, schließt der Senat nicht auf eine weitere Änderungsbedürftigkeit der der Einspruchsentscheidung zugrunde liegenden Wertermittlung. Dem Beklagten kann gerade nicht vorgehalten werden, auf die von den Klägern vorgebrachten Einwände jeweils - wenn auch nicht immer den Wünschen der Kläger folgend - eingegangen zu sein. Es ist auch nicht zu beanstanden, dass der Beklagte in einem zeitlich früheren Stadium der Wertermittlungen darauf abgestellt hatte, dass das Grundstück in einer Bodenrichtwertzone belegen ist, die einen qm/Ansatz von 230,-- DM beinhaltet. In diesem Zusammenhang ist es geradezu auffällig, dass der Beklagte mit Schreiben vom 20. Juli 1992 eine Aufteilung von 60 (Gebäude) zu 40 (Grund und Boden) angeboten hatte und sich erst dann zu weiteren Ermittlungen veranlasst sah, als weitere Einwendungen vorgebracht wurden.
Soweit die Kläger hinsichtlich des Gebäudewertes die vom Beklagten bzw. dem Gutachterausschuss herangezogene Tabelle von Sprengnetter (vgl. Bl. 94 / 95 und Bl. 144 der RbhA) beanstanden, fehlt es an einem weitergehenden, substantiierten Sachvortrag. Es wird nicht deutlich, warum die Tabellenwerte unzutreffend sein sollen. Die Behauptungen, von anderen Autoren werde das anders gesehen, reicht nicht aus. Die Annahme des Beklagten, das Dachgeschoss sei nicht - jedenfalls nicht überwiegend - ausgebaut gewesen, ist mit den Feststellungen des Gutachterausschusses hinreichend belegt, sogar das von den Klägern vorgelegte Gutachten bzw. die Wertermittlung der Landesbank, geht von einem nicht ausgebauten Dachgeschoss aus (vgl. Bl. 45 EStA Bd. II Vz. 1989). Im übrigen ist der im Tabellenwerk genannte Raummeterpreis (cbm 1913) von 16,-- DM bis 24,-- DM so bemessen, dass der Wertansatz des Beklagten von 18,-- DM/cbm selbst bei einem vorzunehmenden Abschlag von 2,-- DM wegen „nicht ausgebautes Dachgeschoss” durchaus gehalten werden könnte. Zu dem Ansatz von 18,-- DM/cbm hat der Gutachterausschuss mitgeteilt, dass man die Berechnung zunächst mit dem Oberwert nach Sprengnetter, also mit 24,-- DM/cbm begonnen habe. Danach habe man 2,-- DM/cbm wegen des nicht ausgebauten Dachgeschosses abgezogen, um dann 20 % wegen Denkmalschutzes abzuziehen. Es sei zwar richtig, dass der Abschlag erst am Schluss der Berechnung durchzuführen wäre, rechnerisch ergäbe sich aber das gleiche Ergebnis. Der Betrag von 17,90 DM/cbm sei auf 18,-- DM/cbm aufgerundet worden (vgl. Bl. 116 der RbhA). Im übrigen geht auch das Gutachten / die Wertermittlung der Landesbank von einem Wertansatz aus, der mit 20,40 DM (ohne Berücksichtigung irgendwelcher Abschläge) nicht wesentlich von dem vom Gutachterausschuss angesetzten Betrag abweicht. Dem Ansatz der Brandversicherung ist nach Überzeugung des Senats keine entscheidungserhebliche Bedeutung zuzumessen. Der vom Gutachterausschuss im ergänzten Gutachten vom 13. Juni 1995 eingerechnete Instandhaltungsstau von 125.000 DM ist nach der Besichtigung des Objekts durch den Ausschuss (vgl. Bl. 37 der RbhA) gebildet worden. Bereits das spricht dafür, dass dieser Ansatz einen realistischen Hintergrund hat. Dem widerspricht es durchaus nicht, dass noch im ursprünglichen Gutachten des Gutachterausschusses ausgeführt wurde, es seien keine wesentlichen Baumängel erkennbar. Es erscheint durchaus nicht widersprüchlich, einen Instandhaltungsstau von 125.000 DM anzunehmen, denn nach Ansicht des Senates ist es durchaus naheliegend, dass bei einem großen Objekt - wie es das streitbefangene Anwesen zweifellos ist - Instandhaltungsaufwendungen von 125.000 DM anfallen können, die nicht auf wesentliche Bauschäden zurückgehen. Hinzu kommt folgendes: Das Mitglied des Gutachterausschusses, Oberbaurat ..., hatte das Anwesen bereits im Verkaufsjahr aus eigenem Interesse besichtigt und war schon damals der Ansicht, dass (1988) ein sehr hoher Kostenaufwand für Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen notwendig gewesen war. So gesehen sei die Schätzung von 125.000 DM durchaus moderat und daher schon nach dem Grundsatz „in dubio pro reo” erfolgt (vgl. Bl. 115 RbhA).
Auch der weitere Einwand, die Augenscheineinnahme habe erst 6 Jahre nach dem Wertermittlungsstichtag stattgefunden, greift nicht. Gerade im Bereich von Grundstücks- / Gebäudebewertungen sind solche Zeitspannen durchaus nicht ungewöhnlich. Da die Gutachterausschüsse - wie auch hier - mit Fachleuten besetzt sind, kann nicht ohne weiteres angenommen werden, dass die Ausschussmitglieder nicht zu retrospektiven Differenzierungen fähig sein sollen. Dazu hätte es jedenfalls eines konkreten Vortrags bedurft. Zudem soll auch nicht übersehen werden, dass mindestens ein Ausschussmitglied eine zeitnahe Besichtigung durchgeführt hatte. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass die Gutachten eines Gutachterausschusses - die im Streitfall jedenfalls keine Parteigutachten sind - eine hohe faktische Bedeutung haben (vgl. Finanzgericht Rheinland-Pfalz, Urteil vom 26. September 1996 6 K 2539/93, EFG 1997, 180, m. w. N.). Dies bestätigt sich auch in dem Umstand, dass Mitglieder des Gutachterausschusses im Rahmen der amtlichen Auskunft die Erstattung von Sachverständigengutachten als Beweismittel ersetzen können (vgl. Gräber / Koch, FGO, § 81, . Anm. 28).
Soweit noch bemängelt wird, dass das Gutachten des Gutachterausschusses fehlerhaft sei, weil fälschlicherweise Blech- statt Betongaragen und fälschlicherweise „tlw” Thermostatventile statt „überall” Thermostatventile angenommen worden sein sollen, ändert das nichts. Nach Überzeugung des Senats sind die behaupteten Mängel des Gutachtens - selbst wenn sie vorliegen sollten - nicht so schwerwiegend, dass eine im Gesamtergebnis andere Bewertung zu erwarten wäre. Zu dem Wert der Thermostatventile fehlen hinreichende Angaben, ob überhaupt eine rechnerisch darstellbare Differenz möglich ist. Im Ergänzungsgutachten sind für die Position „Garage” immerhin 10.000 DM angesetzt. Daraus folgt zunächst, dass der Begriff „Garage aus Metall” gerade nicht - jedenfalls nicht mit dieser Bezeichnung - in das Ergänzungsgutachten vom 13. Juni 1995 übernommen worden ist. Insoweit gehen die Angriffe der Kläger ins Leere. Da es darüber hinaus auch durchaus fraglich ist, ob für eine Blechgarage 10.000 DM angesetzt werden können, muss auch in Betracht gezogen werden, dass der Ausschuss - der immerhin eine Ortsbesichtigung vorgenommen hatte - zwar den nach seiner Ansicht richtigen Wert angesetzt hat, es aber bei der Abfassung des (Erst-)Gutachtens vom 3. November 1994 zu einem Schreibversehen gekommen sein kann.
Der in der mündlichen Verhandlung vom 28. Oktober 1999 vorgebrachte Hinweis auf die neuere Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs - BFH - zur steuerlichen Behandlung von Erhaltungsaufwendungen vermag keine andere Beurteilung der im Streitfall gebotenen anschaffungsnahen Aufwendungen zu rechtfertigen. Soweit dieser Hinweis auf das Urteil des BFH vom 9. Mai 1995 IX R 116/92, BStBl II 1996, 632, gerichtet sein könnte, sind dort die Grundsätze der steuerlichen Behandlung des anschaffungsnahen Aufwands beibehalten worden (vgl. Gründe, a. a. O. 3 a und 3 b, m. w. N.). Damit verbleibt es dabei, dass wegen der Höhe der Aufwendungen und des zeitlichen Zusammenhangs anschaffungsnaher Aufwand schon bei nachgeholten Instandsetzungsarbeiten angenommen werden kann (vgl. Schmidt / Glanegger, EStG, Kommentar, § 6, Rz. 111, m. w. N.). Der Senat hat bereits darauf hingewiesen, dass er den vom Gutachterausschuss gebildeten Instandhaltungsstau in Höhe von 125.000,-- DM für einen zutreffenden Ansatz hält. Insoweit ist es nur konsequent, bei Durchführung entsprechender Arbeiten von anschaffungsnahem Aufwand auszugehen. Im übrigen fehlen konkrete Einzelbelege, aus denen sich etwas anderes ergeben könnte.
Nach alledem war die Klage mit der Kostenfolge des § 135 Abs. 1 FGO abzuweisen.
