20.03.2026 · Fachbeitrag · Bewertungsrecht

Kein Ansatz des Gutachtenwerts bei tatsächlich höher erzieltem Kaufpreis

von RD a. D. Michael Marfels, Nordkirchen

Ein Gutachten, das für ein Grundstück einen niedrigeren als den nach dem BewG ermittelten Wert ausweist, kann nicht berücksichtigt werden, wenn kurz nach dem Bewertungsstichtag tatsächlich ein höherer Verkaufspreis erzielt worden ist. In diesem Fall ist der nach dem BewG ermittelte Grundstückswert anzusetzen (FG Düsseldorf 27.11.2025, 11 K 2562/22, Abruf-Nr. XXXXXX ).

1. Sachverhalt

Zu dem vom Kläger Ende 2020 erworbenen Nachlass gehört ein Grundstück, dessen nach den Vorschriften des BewG ermittelter Bedarfswert zum Bewertungsstichtag 405.000 EUR beträgt. Der Kläger veräußerte dieses Grundstück im Jahr 2021 für 520.000 EUR. Er legte das Gutachten eines vereidigten Sachverständigen vor, der das Grundstück mit 305.000 EUR bewertete.

Das FA stellte den Wert des Grundstücks für Zwecke der ErbSt mit 405.000 EUR fest und lehnte den Ansatz des niedrigeren Gutachtenwerts von 305.000 EUR ab, da der von dem Kläger für das Grundstück erzielte Kaufpreis über den vom Gutachter ermittelten Wert lag. Mit erfolglosem Einspruch machte der Kläger geltend, zwar sei der durch Gutachten ermittelte Wert nicht bindend, wenn ein aus einem zeitnahen Verkauf hergeleiteter Wert höher oder niedriger sei. Dies gelte aber nur bei einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Hier hätten aber ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse den Kaufpreis beeinflusst, da die Käuferin, eine auf dem Immobilienmarkt spezialisierte AG, das Objekt zu einem ungewöhnlich hohen Kaufpreis ohne vorherige Besichtigung und ohne Kenntnis der vorhandenen Mängel erworben habe. Mit der Klage wird weiterhin mit ausführlicher Begründung der Ansatz des niedrigeren Gutachtenswerts beantragt.