05.08.2026 · Fachbeitrag · Übertragung von Immobilien

Vorbehaltsnießbrauch: Schenkungsteuer sparen – aber Steuerrisiken beachten

von Dipl.-Finw. Marvin Gummels, Hage

Laufend werden Immobilien zu Lebzeiten auf die nächste Generation übertragen. Soll das steueroptimiert erfolgen, dann findet die Übertragung regelmäßig unter Vorbehalt eines Nießbrauchs statt. Bei dieser ebenso einfachen wie lukrativen Gestaltung sind aber zwei elementare Risiken vorhanden: Der nachträgliche Verzicht des Berechtigten auf den Nießbrauch wie auch der vorzeitige Tod des Berechtigten. Der folgende Beitrag betrachtet den Vorteil sowie die Risiken mit einem Musterfall.

1. Der Ausgangsfall für die Steueroptimierung

Großmutter Erna hat 2020 ihr 72. Lebensjahr vollendet und war bis 2020 Eigentümerin eines in Deutschland gelegenen, vermieteten Mehrfamilienhauses. Um ihre Erbfolge bereits zu Lebzeiten zu regeln, übertrug Erna 2020 das schuldenfreie Mietwohngrundstück auf ihre Tochter Thea. Der Grundbesitzwert (§ 12 Abs. 3 ErbStG i. V. m. § 151 Abs. 1 Nr. 1 und § 157 BewG) wie auch der Verkehrswert für das Mietwohngrundstück beliefen sich 2020 auf 1.000.000 EUR.

2. Immobilienübertragung kostet Schenkungsteuer

Auch wenn das Mehrfamilienhaus innerhalb der Familie übertragen wird, unterliegt die Schenkung gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 1 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG der Schenkungsteuer. Maßgebend für die Besteuerung ist der Wert der Bereicherung von Thea (§ 10 Abs. 1 ErbStG), sodass Ausgangsgröße zunächst der nach § 12 Abs. 3 ErbStG i. V. m. § 151 Abs. 1 Nr. 1 und § 157 BewG ermittelte Grundbesitzwert i. H. v. 1.000.000 EUR ist. Von diesem Betrag ist gemäß § 13d Abs. 1 ErbStG ein Abschlag von 10 % vorzunehmen, weil es sich bei dem übertragenen Vermögensgegenstand um ein privilegiertes Grundstück handelt. Denn es ist in der EU bzw. dem EWR gelegen, dient Wohnzwecken und gehört nicht zu einem Betriebsvermögen.