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Auslandsinvestition

Rechtliche und steuerliche Fallstricke beim Immobilienerwerb in Spanien

von RA Herbert Fassbender und RA Karl Staller,München sowie RA Dr. Guillermo Frühbeck und RA FedericoFrühbeck, Madrid

Der Erwerb einer Eigentumswohnung, einesFerienhauses oder gar einer Hacienda in Spanien zur Eigennutzung oderauch zur gelegentlichen Vermietung ist ein Wunschtraum vielerDeutscher. Die Sehnsucht nach Sonne sowie südlichem Flair undAmbiente treibt viele Investoren in südliche Gefilde, um Ausschaunach geeigneten Objekten zu halten. Oftmals werden dann vor Ortvorschnelle und unüberlegte Entscheidungen getroffen, die denTraum vom Ferienhaus in Spanien schnell zum Albtraum werden lassen.Immer wieder werden voreilig privatschriftliche Kaufverträgeabgeschlossen oder Anzahlungen geleistet. Die Verfasser zeigen dierechtlichen und steuerlichen Risiken des direkten Erwerbs vonspanischen Immobilien auf und erläutern, mit welchen Fallstrickender deutsche Investor rechnen muss.

1. Ausgangslage

Die Verwirklichung des Traumes vom Ferienhaus inSpanien birgt für den deutschen Investor nicht unerheblicheRisiken: In aller Regel kennt er die mit dem Erwerb und der laufendenVerwaltung verbundenen wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichenBesonderheiten nicht und meistens wird er auch die Sprache nicht oderzumindest nicht ausreichend beherrschen. Der verständliche Wunsch,stolzer Ferienhausbesitzer zu werden, sollte den kritischen Blick aufdie Risiken einer solchen Investition nicht trüben. Wir zeigenIhnen zunächst die rechtlichen Aspekte des Immobilienerwerbs aufund gehen in der Folge detailliert auf die steuerlichen Konsequenzenein.

2. Rechtliche Aspekte beim Grundstückserwerb

Jeder Erwerber von spanischen Immobilien solltesich zunächst über Folgendes im klaren sein: EtwaigeKenntnisse über Kauf und Verkauf von Immobilien in Deutschlandwerden ihm beim Immobilienkauf in Spanien wenig helfen, da dasspanische Rechtssystem sehr stark vom deutschen Rechtssystem abweicht.

2.1 Rechtliche Rahmenbedingungen in Deutschland

Für den Eigentumserwerb einer Immobilie inDeutschland sind neben dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrages(§ 313 BGB) noch die Auflassung(Eigentumsübertragungsvertrag, § 925 BGB) und die Eintragungder Auflassung im Grundbuch erforderlich (§ 873 BGB). Erst mit derEintragung im Grundbuch wird der Käufer Eigentümer desGründstücks. Auflassung und Grundbucheintragung haben alsorechtsbegründende Wirkung.

2.2 Rechtliche Rahmenbedingungen in Spanien

Völlig anders erfolgt der Eigentumserwerb inSpanien. Immobilienkaufverträge sind in aller Regel formlosgültig. Sie können – anders als in Deutschland –privatschriftlich oder sogar nur mündlich abgeschlossen werden undsind rechtswirksam, ohne dass eine notarielle Beurkundung stattfindet.Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung dienen in Spanienlediglich der Beweissicherung. Ausnahmsweise gelten jedochFormvorschriften für Kaufverträge bei Schenkungen,Time-Sharing-Verträgen oder wenn eine behördliche Genehmigungerforderlich ist.

Neben dem (in der Regel privatschriftlich vereinbarten) Kaufvertrag ist zur Übertragungdes Eigentums auf den Käufer nur noch die Übergabe der Sacheerforderlich. Gemäß Art. 1462 Abs. 1 Código Civil(spanisches Zivilgesetzbuch) gilt die Inbesitznahme der Sache alsÜbergabe, wobei hierfür schon die Aushändigung derWohnungsschlüssel an den Käufer ausreicht.

Findet nach der rechtswirksamen Vereinbarung desKaufvertrages noch eine notarielle Beurkundung statt, gilt dieErrichtung der Notarurkunde als Übergabe des Immobilienobjektes,sofern in der Urkunde nichts Gegenteiliges bestimmt ist (Art. 1462 Abs.2 Cc). Die notarielle Urkunde wird als Escritura de Compra y Venta(kurz: „Escritura“) bezeichnet. Auch wenn die Eintragungdes Käufers im Grundbuch („Registro de la Propiedad“)lediglich beweissichernde Wirkung hat, sollte der Käufer in jedemFall auf der Eintragung des Eigentumserwerbs im Grundbuch bestehen.Denn bei Nichteintragung besteht die Gefahr, dass dieselbe Immobilievom Verkäufer nochmals an jemand anderen verkauft wird, der danndas Eigentum an der Immobilie – sofern er gutgläubig ist– rechtswirksam erwirbt.

Das Vertrauen des Käufers in die Richtigkeitder Eintragungen im Grundbuch wird nämlich geschützt. EinKäufer, der in gutem Glauben entgeltlich ein Recht von einer imGrundbuch eingetragenen Person erwirbt, wird in seinem Erwerbgeschützt, sobald sein Erwerb eingetragen ist (Art. 34 LeyHipotecaria = Spanisches Hypothekengesetz). Dabei wird der gute Glaubeeines entgeltlichen Erwerbers vermutet.

Nachfolgendes Beispiel soll die Risikenverdeutlichen, die bei Nichteintragung des Käufers im Grundbuchentstehen können:

Das obige Beispiel ist beileibe kein Einzelfall.Diese Fälle haben sich seit dem Kaufboom der 70-iger Jahren trotzvielfältiger Mahnungen und Hinweise immer wieder ereignet und zuhohen Geldverlusten der betrogenen Grundstückserwerbergeführt. Als Käufer sollte man daher zunächst einigegrundlegende Dinge beachten:

  • Jeder Erwerber einer spanischen Immobilie sollteGrundbucheinsicht nehmen und feststellen, ob der Verkäufer alsEigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
  • Darüberhinaus sollte der Käufer seinen Eigentumserwerb unbedingt imGrundbuch eintragen lassen. Nur so kann sich der Käufer gegenDoppelverkäufe oder Zwangsvollstreckungen gegen denAlteigentümer (Verkäufer), der noch im Grundbuch eingetragenist, schützen. Bis zu seiner Eintragung hat der Käufer keineGarantie, dass er das Eigentum auch tatsächlich erwirbt.

2.2.1 Zu beachtende rechtliche Fallstricke

Die wichtigsten Hinweise für die Praxis haben wir in der folgenden Checkliste für Sie zusammengefasst:

2.2.2 Verhältnis von privatschriftlichem Kaufvertrag und Escritura

Im privatschriftlichen Kaufvertrag werden allewesentlichen Vertragsbedingungen zwischen Verkäufer undKäufer (Kaufpreis, Übergabe etc.) festgelegt. Die Escriturawird meistens nach Abschluss des privatschriftlichen Vertrageserrichtet und hat als notariell beurkundeter Vertrag Vorrang vor demprivatschriftlichen Vertrag. Die spanischen Gerichte gehen daher stetsdavon aus, dass die (nach dem Kaufvertrag) errichtete Escritura dieendgültigen Bestimmungen enthält. Weicht der Inhalt derEscritura vom vorhergehenden privatschriftlichen Kaufvertrag ab,können sich die Vertragspartner nicht mehr auf die imprivatschriftlichen Kaufvertrag getroffenen Bestimmungen berufen. Dazunochmals folgende Hinweise:

  • Der Käufer erhält die Escritura in der Regel erstnach vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Die Bestätigung,dass der Kaufpreis bezahlt worden ist, muss in der Escritura enthaltensein. Dies ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibungim Grundbuch. Bis zur Eintragung im Grundbuch hat der Käuferjedoch keine Sicherheit, dass er das Eigentum endgültig erwirbt,weil ein Dritter bis zu dieser Eintragung (bzw. Grundbuchsperre durchden Notar) das Eigentum noch gutgläubig erwerben kann.
  • Diein der Escritura angegebene Grundstücksfläche stimmthäufig nicht mit der tatsächlichenGrundstücksfläche der Immobilie überein. Denn zu Zweckender Steuerersparnis wurde in der Vergangenheit die tatsächlicheGrundstücksfläche häufig zu niedrig angegeben.Betrügerische Verkäufer gaben die Grundstücksflächehingegen zu hoch an, um einen höheren Kaufpreis zu erzielen.Mittlerweile ist diese Praxis jedoch von geringerer Bedeutung, da dieKatasterdaten der Immobilie in die Kaufvertragsurkunde mit einbezogenwerden. In der Regel stimmen die Katasterdaten mit dertatsächlichen Fläche der Immobilie überein.
  • Solltedie im Grundbuch eingetragene Grundstücksfläche nicht mit dertatsächlichen Fläche übereinstimmen, so kann die imGrundbuch eingetragene Fläche auf unterschiedliche Weisekorrigiert werden. Der einfachste Weg hierfür ist, dieÜbertragung der Immobilie zum Anlass zu nehmen, die eingetrageneFläche an die tatsächliche Fläche anzupassen. Bei jederÜbertragung kann man die im Grundbuch bisher eingetrageneGrundstücksfläche um bis zu 20 Prozent erweitern. DieseAnpassung ist jedoch maximal bis zur Höhe der im Katastereingetragenen Grundstücksfläche möglich.

Hinweis: Bei Abschlusseines Grundstückskaufvertrages sollte sich der Käuferunbedingt vom Verkäufer die Katasterquittung der betreffendenGemeinde vorlegen lassen.

2.2.3 Abweichung des privatschriftlich vereinbarten Kaufpreises vom in der Escritura beurkundeten Kaufpreis (Unterverbriefung)

Für den deutschen Käufer ist nur schwernachvollziehbar, warum in der Escritura der Kaufpreisregelmäßig niedriger beurkundet wird als der imvorhergehenden Kaufvertrag vereinbarte Betrag. Hierdurch sollenGrunderwerbsteuern sowie Gebühren bei Notar und Grundbuchamtgespart werden. Die in Spanien und anderen südlichen Ländernnach wie vor übliche Praxis wird vom Käufer in der Regel– schon aus Kostenersparnisgründen – akzeptiert, ohnedass er sich über die damit verbundenen Konsequenzen und Risikenim Klaren ist. Allerdings soll häufig auch die Absicht,Schwarzgeld zu „waschen“ und anzulegen eine Rolle gespielthaben (vgl. den Artikel „Wenn der Notario frische Luft schnappengeht“ in der FAZ vom 12.2.01). In der Regel sollen so meist 40Prozent des Kaufpreises aufgebracht worden sein.

Anders als in Deutschland kann eineUnterverbriefung in Spanien zwar nicht zu einer Unwirksamkeit desKaufvertrages führen. Davon abgesehen ist die Unterverbriefungjedoch mit rechtlichen und steuerlichen Risiken verbunden, die imnachfolgenden Teil dargestellt werden.

3. DBA Deutschland-Spanien

3.1 Zuweisung des Besteuerungsrechts nach dem DBA Spanien

Anders als die meisten DBA, die Deutschland mitanderen Ländern abgeschlossen hat, bestimmt das DBA Spanien, dassEinkünfte (Mieteinnahmen) aus spanischen Immobilien sowohl inSpanien als auch in Deutschland besteuert werden dürfen. Einedoppelte Besteuerung der Mieteinkünfte wird dadurchausgeschlossen, dass die in Spanien erhobenen Ertragsteuern auf diedeutsche Einkommensteuer angerechnet werden (Art. 6 i.V.m. Art. 23 Abs.1 (b) (ee) DBA). Es gilt somit das so genannte Anrechnungsverfahren.Für den Steuerpflichtigen bedeutet dies, dass zwar die doppelteBesteuerung der Immobilieneinkünfte ausgeschlossen wird, dass aberin der Summe die Einkünfte jeweils dem höheren Steuersatzunterliegen.

3.2 Besteuerungsrecht bei Veräußerungsgewinnen strittig

Nicht abschließend geklärt ist dieRechtslage in Bezug auf die Besteuerung vonVeräußerungsgewinnen beim Verkauf der spanischen Immobilie:

Nach dem DBA steht das Besteuerungsrecht fürVeräußerungsgewinne Spanien als Belegenheitsstaat zu (Art.13 DBA). Umstritten ist allerdings, ob auch Deutschlandgemäß DBA den Veräußerungsgewinn nach deutschemEinkommensteuerrecht besteuern darf unter Anrechnung der in Spanienerhobenen Steuern (so Verfügung der OFD Münster vom 29.11.99,DStR 00, 522) oder ob der Veräußerungsgewinn von derBesteuerung in Deutschland unter Progressionsvorbehalt freizustellenist.

Die Beantwortung der Frage hängt davon ab, obVeräußerungsgewinne als „Einkünfte ausunbeweglichem Vermögen“ anzusehen und damit unter Art. 23Abs. 1 (b) (ee) DBA zu subsumieren sind oder ob unter die vorgenannteDBA-Regelung nur die laufenden Mieteinkünfte fallen. Werden dieVeräußerungsgewinne als „Einkünfte ausunbeweglichem Vermögen“ angesehen, hätte Deutschlandneben Spanien auch das Besteuerungsrecht für dieVeräußerungsgewinne, wobei die Doppelbesteuerung wiederumdurch Anrechnung der in Spanien erhobenen Steuer ausgeschlossenwürde. Andernfalls wären die Veräußerungsgewinneunter Progressionsvorbehalt von der deutschen Besteuerungfreizustellen. Nach dem Wortlaut und der Systematik des Abkommens sindwir der Auffassung, dass für Veräußerungsgewinne dieFreistellungsmethode Anwendung findet.

4. Die Besteuerung in Spanien

4.1 Besteuerung des Grundstückserwerbs

Die spanischeVermögensübertragungssteuer für Immobilien(„ITP-Steuer“ = impuesto sobre transmissiones patrimonialesy actos jurídicos documentados) entspricht der deutschenGrunderwerbsteuer. Die ITP-Steuer fällt an, wenn dieImmobilienveräußerung nicht umsatzsteuerpflichtig ist. Beieiner Veräußerung zwischen Privatpersonen fällt keineMehrwertsteuer, sondern die ITP-Steuer an. Diese beträgt 6 oder 7Prozent (z.B. Balearen: 7 Prozent) des in der Escritura deklariertenKaufpreises. Die Zahlung der Steuer durch den Käufer ist eineVoraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Um Grunderwerbsteuer zu sparen, wird in derEscritura sehr häufig ein niedrigerer als der tatsächlichzwischen den Kaufvertragsparteien vereinbarte und gezahlte Kaufpreisangegeben („Unterverbriefung“). Die Escritura wird demFinanzamt vorgelegt und der Käufer entrichtet dann lediglich dieITP-Steuer von sechs Prozent auf den zu niedrig angegebenen Kaufpreis.

Warnung: Dieserfüllt den Tatbestand der Steuerhinterziehung. Der spanischeGesetzgeber versucht, die Praxis der Unterverbriefung durch geeigneteMaßnahmen zu unterbinden oder zu erschweren.

So kann zum Beispiel das spanische Finanzamt denGrundstückswert abweichend vom verbrieften Kaufpreis festsetzen.Der spanische Staat hat als Bemessungsgrundlage für dieGrunderwerbsteuer mindestens den Katasterwert (wird von der Gemeindefür Zwecke der Grundsteuer bestimmt) des Grundstücksfestgelegt. Dieser Katasterwert liegt in der Regel bei ca. 2/3 desVerkehrswertes. Das Finanzamt ist jedoch berechtigt, dasGrundstück in Einzelfällen auch höher zu bewerten.

Der spanische Staat hat ein gesetzlichesAnkaufsrecht in Bezug auf das Grundstück zu dem in der Escrituravereinbarten Kaufpreis, wenn das Finanzamt zu dem Ergebnis kommt, dassder von ihm festgestellte Wert mehr als 100 Prozent über dem inder Escritura angegebenen Kaufpreis liegt. Den Verfassern ist jedochkein Fall bekannt, in dem dieses Ankaufsrecht tatsächlichausgeübt wurde.

Die neuere Gesetzeslage hat dazu geführt,dass die früher allgemein übliche und tolerierteUnterverbriefung rückläufige Tendenz aufweist und ingeringerem Umfang als früher praktiziert wird. Ob undgegebenenfalls welche zusätzlichen gesetzlichenVerschärfungen im Hinblick auf die Praxis der Unterverbriefungnoch er folgen werden, ist nicht vorhersehbar.

Viele Eigentümer, die vor Jahren Immobilien in Spanien gekauft haben, befinden sich im nachfolgenden Fall in der „Unterverbriefungsfalle“:

Wurde beim Kauf der Immobilie ein zu niedrigerKaufpreis angegeben („Unterverbriefung“), so entsteht beieinem etwaigen späteren Verkauf der Immobilie ein umsohöherer Veräußerungsgewinn. Wenn die Eigentümerauch bei Veräußerung der Immobilie einen niedrigerenKaufpreis in der Escritura angeben, so kann dadurch zwar eineniedrigere Besteuerung des Veräußerungsgewinns erreichtwerden. Es handelt sich hierbei jedoch um Steuerhinterziehung.Zudem ist fraglich, ob sich im Zeitpunkt des beabsichtigten Verkaufsein Käufer findet, der dann noch bereit ist, die Risiken einerUnterverbriefung einzugehen.

Falls die Eigentümer/Verkäufer denVerkaufspreis in der Escritura in voller Höhe angeben, müssensie auf Grund der Unterverbriefung beim Erwerb eine umso höhereSteuer auf den Veräußerungsgewinn bezahlen. EinTeufelskreis, den sie schon beim Grundstückserwerb bedenkensollten.

4.2 Besteuerung der Einkünfte aus Immobilien

Wird eine spanische Immobilie direkt durch eine inSpanien nicht ansässige natürliche Person erworben,unterliegen die vom Erwerber erzielten Mieteinkünfte derEinkommensteuer der nicht ansässigen Personen (Impuesto sobre laRenta de no Residentes). Zusätzlich zu den Mieteinkünften ausder Immobilie wird auch ein späterer Veräußerungsgewinnbesteuert. Die Besteuerungsfolgen im Einzelnen:

4.2.1 Mieteinkünfte

Bei Mieteinkünften ist Bemessungsgrundlageder Bruttobetrag der Mieteinnahmen. Aufwendungen und Kosten wie zumBeispiel Zinsen für Darlehen, die im Zusammenhang mit dem Kauf derImmobilie aufgenommen worden sind, Verwaltungskosten etc. dürfennicht in Abzug gebracht werden. Der anwendbare Steuersatz beträgt25 Prozent.

4.2.2 Eigennutzung

Die Eigennutzung von Grundbesitz durch denGrundstückseigentümer wird steuerlich als fiktiveMieteinnahme behandelt und ist somit steuerpflichtig. Als fiktiverNutzungswert werden 2 Prozent des Katasterwertes (Valor catastral)unterstellt. Ist der Katasterwert nach dem 1.1.94 neu festgesetztworden, werden nur 1,1 Prozent des Katasterwertes angesetzt. Auf denfiktiven Nutzungswert sind dann 25 Prozent Einkommensteuer zu zahlen.

4.2.3 Veräußerungsgewinne

Veräußerungsgewinn oder -verlust imFall einer entgeltlichen Übertragung (Verkauf) oderunentgeltlichen Übertragung (Schenkung) ist die Differenz zwischenden Anschaffungskosten einschließlich Erwerbsnebenkosten und demVeräußerungserlös aus dem Verkauf der Immobilie.

Zu den Anschaffungskostengehören auch etwaige nach dem Eigentumserwerb vom Käufervorgenommene wertbildende Investitionen oder Verbesserungen derImmobilie. Zinsen für Darlehen, die der Käufer imZusammenhang mit der Finanzierung des Kaufpreises aufgenommen hat, sindjedoch nicht abzugsfähig. Auf die Anschaffungskosten (mit Ausnahmedes Grundstücksanteils) können Abschreibungen in Höhevon 1,5 Prozent jährlich in Anspruch genommen werden. Die danachverbleibenden Anschaffungskosten können nach gesetzlichfestgelegten Prozentsätzen inflationsbereinigt werden. Dies hatzur Folge, dass inflationsbedingte Werterhöhungen beim Verkauf derImmobilie keiner Besteuerung unterliegen.

Veräußerungspreisist der gezahlte Kaufpreis, es sei denn, dieser weicht von demüblichen Marktwert ab. In diesem Fall ist der Marktwertmaßgeblich.

Hat der Verkäufer die Immobilie nach dem31.12.94 erworben, so ist der Veräußerungsgewinn mit demSteuersatz von 35 Prozent zu versteuern. Dabei ist zu beachten, dass inSpanien Veräußerungsgewinne ohne zeitliche Begrenzungsteuerpflichtig sind. Es gibt – anders als in Deutschland –keine Spekulationsfrist, nach deren Ablaufeine Veräußerung steuerfrei wäre. Hat derVerkäufer die Immobilie hingegen vor dem 31.12.94 erworben und inder Folgezeit keine Investition an der Immobilie vorgenommen, so kannvon dem Veräußerungsgewinn ein Freistellungsbetrag abgezogenwerden, dessen Höhe von der Besitzdauer der Immobilieabhängig ist. Besitzdauer ist die Anzahl von Jahren, die zwischendem Anschaffungsdatum und dem

31.12.96 liegt. Der Veräußerungsgewinnvermindert sich um 11,11 Prozent für jedes Besitzjahr mit Ausnahmeder ersten zwei Jahre. Bei einer Besitzdauer von 10 oder mehr Jahrenist der gesamte Veräußerungsgewinn steuerfrei.

* siehe Erläuterung 1) zu Beispiel 1

Beispiel 2 zeigt, dass im Verhältnis zuBeispiel 1 trotz eines wesentlich niedrigerenVeräußerungswertes (nach der nur 5-jährigenWertsteigerungsphase) eine erheblich höhere Steuer auf denVeräußerungsgewinn anfällt. Dies liegt vor allem daran,dass für Grundstückserwerbe nach dem 31.12.94 keinFreistellungsbetrag gewährt wird.

Anhand des nachstehenden Beispiels 3 wirddargestellt, welche Nachteile eine beim Kauf der Immobilie vorgenommeneund möglicherweise damals willkommene Unterverbriefung haben kann:

Je niedriger der Kaufpreis beim Erwerb war, umsohöher fällt dann später der mit 35 Prozent in Spanien zuversteuernde Veräußerungsgewinn aus. Aus diesem Grund isteine Unterverbriefung bei dem Erwerb einer spanischen Immobilie in derRegel von Nachteil.

* siehe Erläuterung 1) zu Beispiel 1

Steuereinbehalt auf Veräußerungsgewinne:Nach spanischem Recht ist der Käufer einer in Spanien belegenenImmobilie verpflichtet, die Bezahlung derVeräußerungsgewinnsteuer durch den Verkäufer durcheinen 5-prozentigen Einbehalt vom Kaufpreis sicherzustellen und diesenBetrag innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss des notariellenKaufvertrages an das spanische Finanzamt für Rechnung desVerkäufers abzuführen.

Dies gilt nicht, wenn der Verkäufer einenatürliche Person ist, die zum 31.12.96 bereits seit 10 Jahrenoder länger Eigentümer der Immobiliewar. Diese Einbehaltungspflichtgilt auch für nicht in Spanien ansässige Käufer (Art. 24des Einkommensteuergesetzes für Nichtresidente = Ley del Impuestosobre la Renta de no Residentes). Der Käufer haftet dem spanischenFinanzamt – falls er den 5-Prozent-Einbehalt nicht tätigt– für den kleineren der nachfolgenden beiden Beträge:

  • Fünf Prozent des Kaufpreises oder
  • die vom Verkäufer aus dem Verkauf zu zahlende Einkommensteuer.

Die Einbehaltungspflicht des Käufers giltauch für den Fall, dass der Verkäufer mit dem Verkauf keinenVeräußerungsgewinn oder sogar einen Verlust erzielt. Es istSache des Verkäufers, durch Abgabe der Steuererklärung demFinanzamt nachzuweisen, ob er einen Veräußerungsgewinn oder-verlust erzielt hat und die Anrechnung bzw. Rückerstattung des5-prozentigen Steuereinbehalts zu verlangen.

4.3 Vermögensteuer

Der spanischen Vermögensteuer (Impuesto sobreel Patrimonio) unterliegen natürliche Personen, die ihren Wohnsitzoder gewöhnlichen Aufenthalt in Spanien haben und daherunbeschränkt steuerpflichtig sind. Beschränkt steuerpflichtigsind natürliche Personen, die nicht unbeschränktsteuerpflichtig sind. Sie unterliegen der Vermögensteuer mit ihremin Spanien belegenen Vermögen (z.B. spanischen Immobilien).Maßgeblich für die Festsetzung der Vermögensteuer istgrundsätzlich der Wert der Immobilie. Dieser entspricht demhöchsten der nachfolgend genannten drei Werte:

  • Anschaffungswert
  • Katasterwert (Valor catastral). Dieserist der Quittung der Gemeinde für die alljährlich im Herbstfällige Immobiliensteuer zu entnehmen.
  • Im Zusammenhang mit der Festsetzung anderer Steuern festgesetzter Wert.

Hinweise:Hypothekenschulden im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobiliekönnen nicht in Abzug gebracht werden. Die Steuersätzesteigen progressiv von 0,2 Prozent (Mindestsatz) bis 2,5 Prozent(Höchstsatz).

4.4 Grunderwerbsteuer

Bei Verkauf einer spanischen Immobilie durchNichtunternehmer fällt Grunderwerbsteuer (Impuesto sobreTransmisiones Patrimoniales) in Höhe von 6 oder 7 Prozent (z.B.Balearen: 7 Prozent) an. Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert derImmobilie (vgl. auch Punkt 4.1).

4.5 Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs der städtischen Grundstücke („Plus Valia“)

Diese Steuer wird bei der Übertragung vonstädtischen Immobilien erhoben. Die Steuer wird auf denWertzuwachs von Grund und Boden, der seit der letzten Übertragungder Immobilie eingetreten ist, erhoben. Sie wird gemäß denvon der Gemeinde festgelegten Steuersätzen berechnet. Sie istkraft gesetzlicher Regelung vom Verkäufer zu tragen, wird jedochmeistens im Kaufvertrag auf den Käufer abgewälzt.

4.6 Immobiliensteuer

Die Immobiliensteuer entspricht der deutschenGrundsteuer. Steuerpflichtig sind die Grundeigentümer,Erbbauberechtigten oder Inhaber von sonstigen der Immobiliensteuerunterliegenden Vermögenswerten. Bemessungsgrundlage ist derKatasterwert (Valor Catastral) des Grundstücks. Die Katasterwertewerden von den jeweiligen Gemeinden von Zeit zu Zeit festgelegt undliegen in der Regel erheblich unter dem Marktwert der Grundstücke.Der Steuersatz beträgt 0,4 Prozent für städtische und0,3 Prozent für ländliche Liegenschaften. Zuständigfür die Steuerzahlung sind die Gemeinden. Die Zahlung der Steuererfolgt einmal im Jahr, wobei der Steuerbescheid von der Gemeinde demSteuerpflichtigen zugestellt wird.

Ein abschließender Hinweis:Die unter Punkt 2.2.3 dargestellte gängige Praxis derUnterverbriefung kann für den Käufer auch in Deutschland zusteuerlichen Risiken führen. Ausweislich eines Artikels in derSüddeutschen Zeitung vom 8.2.01 nehmen deutscheSteuerbehörden die Eigentümer von Spanien-Immobilienzunehmend ins Visier. Die Folge: Dem Käufer könnte wegenVerdachts der Steuerhinterziehung unerwartet ein Besuch derSteuerfahndung drohen.

Quelle: Praxis Internationale Steuerberatung - Ausgabe 03/2001, Seite 62

Quelle: Ausgabe 03 / 2001 | Seite 62 | ID 105130