26.06.2020 · Fachbeitrag · Der praktische Fall

Erwerb, Unterhalt und Übertragung einer Ferienimmobilie auf den Balearen ‒ Teil 1

von Prof. Dr. Dieter Endres, Heppenheim und Juan A. Ballester Mora, Palma

| Glücklich ist, wer neben dem inländischen Wohnsitz noch über ein Ferienhaus verfügen kann. Befindet sich das bevorzugte Feriendomizil im Ausland, so gesellt sich zu den gewünschten klimatischen und kulturellen Gegebenheiten allerdings auch ein abweichendes Rechtssystem. Nicht nur gelegentlich führt dies zu Überraschungen, die den Erholungsfaktor stellenweise infrage stellen. Als gemeinsamer Erfahrungsbericht eines Anlegers und eines mallorquinischen Beraters zeigt der Musterfall anhand einer typischen Immobilieninvestition auf den Balearen die steuerlichen Fragestellungen auf, denen sich der inländische Kaufinteressent vor dem Erwerb eines Ferienhauses stellen sollte. |

1. Der Traum von einer Ferienimmobilie auf Mallorca

• Sachverhalt

Der Düsseldorfer Orthopäde Christoph Knoche ‒ verheiratet, zwei Kinder ‒ hat lange und hart gearbeitet. Trotz großer Verbundenheit mit seiner Arztpraxis freut er sich auf seinen baldigen Ruhestand und die damit einhergehenden neuen Freiheiten. Nach einigen schönen Kurzurlauben auf den Balearen schwebt ihm der Kauf eines Ferienhauses auf Mallorca vor, in dem er pro Jahr (bei etwa vier bis sechs Aufenthalten) ungefähr drei Monate verbringen will. Da passt es gut, dass der mallorquinische Immobilienmakler Fernando Angel ihm ein verlockendes Angebot unterbreiten kann: es geht um den Kauf einer schönen Finca in Santanyi, mit großzügigem Pool und unverbaubarer Meersicht. Christoph Knoche ist überzeugt, dass der vom in Palma ansässigen Eigentümer geforderte Kaufpreis von 1,4 Mio. EUR zwar kein Schnäppchen, aber dem Projekt durchaus angemessen ist.

Vor einer endgültigen Entscheidung zum Erwerb der 2008 erbauten Finca bittet er aber zunächst eine auf deutsch-spanische Sachverhalte spezialisierte Steuerkanzlei um eine Darstellung der Grundzüge der Immobilienbesteuerung einschließlich einer groben Einschätzung der in seinem Fall zu erwartenden Belastungswirkungen ‒ Detailregelungen benötigt er in dieser Entscheidungsphase noch nicht. Allerdings soll die Antwort durchaus alle relevanten Aspekte (vom Erwerb über die laufende Besteuerung bis hin zur entgeltlichen oder unentgeltlichen Weiterübertragung der Immobilie) umfassen. ¡Vamos a ver!

2. Die Erwerbsphase: Die Weichen richtig stellen

2.1 Notwendiger Klärungsbedarf vor dem Kauf

Um sich bei dem Immobilienerwerb nicht zu übernehmen, unterbreitet Christoph Knoche seinem Berater beim ersten Treffen ein ganzes Bündel an Fragen: