13.01.2022 · Fachbeitrag · Einkommensteuer

Grundstücksübertragung in vorweggenommener Erbfolge: Steuerfallen und Gestaltungsspielräume

von StB Dipl.-Finw. (FH) Karl-Heinz Günther, Übach-Palenberg

| Grundstücksübertragungen unter Vorwegnahme der Erbfolge sind in der Praxis häufig anzutreffen. Denn vielfach hat der potenzielle Erblasser den Wunsch, bereits zu Lebzeiten zumindest Teile des Vermögens auf potenzielle Erben zu übertragen. Leider werden bei derartigen Transaktionen oft die ertragsteuerlichen Folgen außer Betracht gelassen, weil die Regelung privater Vermögensangelegenheiten im Vordergrund steht. Dies gilt insbesondere bei der Übertragung vermieteter Objekte. Der Beitrag macht anhand von Beispielen auf Steuerfallen aufmerksam und zeigt Gestaltungsspielräume auf. |

1. Mögliche Steuerfolgen nach § 23 EStG

Wird ein Grundstück vom potenziellen Erblasser auf einen oder mehrere potenzielle Erben übertragen, sollten die möglichen Rechtsfolgen des § 23 EStG nicht außer Betracht gelassen werden.

Beispiel
Vater V hat seinen Betrieb zum 31.12.16 aufgegeben. Zum (gewillkürten) Betriebsvermögen gehörte auch ein 1990 angeschafftes unbebautes Grundstück, das bei der Betriebsaufgabe mit einem gemeinen Wert von 150.000 EUR angesetzt wurde. Zum 1.1.21 überträgt er das Grundstück (Verkehrswert beträgt inzwischen 200.000 EUR) auf seinen Sohn K, der seine Schwester M mit 100.000 EUR auszahlen muss. Lösung V überträgt das Grundstück zur Hälfte unentgeltlich und (bezüglich des Gleichstellungsbetrags) zur Hälfte entgeltlich. Damit realisiert V mit dem entgeltlich übertragenen Teil ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG, da die Entnahme als Anschaffung gilt (§ 23 Abs. 1 S. 2 EStG) und die teilentgeltliche Veräußerung damit innerhalb des Zehnjahreszeitraums erfolgt. V muss einen Veräußerungsgewinn bezüglich des entgeltlich übertragenen Teils i. H. von 25.000 EUR (100.000 EUR - 75.000 EUR) versteuern. Hinsichtlich des unentgeltlich übertragenen Teils ergibt sich mangels Veräußerungserlös kein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft. Der neue Eigentümer muss jedoch beachten, dass er insoweit ein Objekt erworben hat, das noch bis zum 31.12.26 steuerverhaftet ist, da ihm als unentgeltlichem Rechtsnachfolger die Überführung in das Privatvermögen als Anschaffungsvorgang durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen ist (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG). Würde K das unbebaute Grundstück z. B. in 2022 für 250.000 EUR veräußern, müsste er einen Veräußerungsgewinn in folgender Höhe versteuern:
Veräußerungserlös	250.000 EUR
abzüglich Anschaffungskosten entgeltlicher Teil	100.000 EUR
abzüglich Entnahmewert unentgeltlicher Teil zu 1/2	75.000 EUR
nach § 23 EStG steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn	75.000 EUR