· Der praktische Fall
Grundstücksübertragung unter Vorbehalt des Wohnrechts: Das gilt für die Gebäude-AfA
Im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge erhalten die Kinder oft ein Mehrfamilienhaus, wobei sich die Eltern ein lebenslängliches Wohnrecht an einer der Wohnungen vorbehalten. Sofern der Grundstücksübernehmer das Objekt teilentgeltlich (z. B. aufgrund der Auszahlung von Geschwistern) erwirbt, stellt sich für ihn hinsichtlich der vermieteten Wohnung insbesondere die Frage, wie die AfA-Bemessungsgrundlage zu ermitteln ist. Der praktische Fall zeigt, was es hier zu beachten gibt und wie mitunter gestaltet werden kann.
1. Sachverhalt
Vater A ist Eigentümer eines aus zwei gleich großen Wohnungen bestehenden Zweifamilienhauses (Anschaffung in 2005), in dem er eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzt und eine Wohnung vermietet. Die jährliche Abschreibung hat A bislang nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2b EStG i. H. von 2 % vorgenommen (Gebäude-Anschaffungskosten i. H. von 200.000 EUR × 2 % = 4.000 EUR).
Zum 2.1.25 überträgt A das Objekt auf seinen Sohn B unter Vorbehalt eines lebenslänglichen Wohnrechts an der selbst genutzten Wohnung. Zum Zeitpunkt der Übertragung ergeben sich folgende Werte:
- Verkehrswert Grundstück = 800.000 EUR (Gebäude = 650.000 EUR, Grund und Boden = 150.000 EUR [ohne Berücksichtigung des Wohnrechts])
- Kapitalwert Wohnrecht = 50.000 EUR
B muss seine Schwester C auf der Basis des um den Wert des Wohnrechts geminderten Verkehrswerts (750.000 EUR) mit 375.000 EUR auszahlen. Nach der Übertragung führt B das Mietverhältnis fort und steht nun vor der Frage, wie die AfA-Bemessungsgrundlage für die vermietete Wohnung zu ermitteln ist.
2. Lösung
Zunächst ist zu berücksichtigen, dass die Einräumung bzw. der Vorbehalt des Wohnrechts kein Entgelt für die Übertragung des Grundstücks darstellt. Das bedeutet: B erhält lediglich das von vornherein um das Nutzungsrecht geminderte Grundstück.
Der durch die Auszahlung der Schwester angefallene Kaufpreis ist auf den Grund und Boden und das Gebäude nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass sich das Wohnrecht nicht auf den Grund und Boden bezieht, sondern sein Kapitalwert lediglich den Verkehrswert des Gebäudes mindert. Der Anteil des unbelasteten Gebäudeteils an den tatsächlichen Gebäudeanschaffungskosten ergibt sich dann aus dem Verhältnis des Verkehrswerts des unbelasteten Teils zum Verkehrswert des gesamten Gebäudes abzüglich des kapitalisierten Werts des Wohnrechts (BMF 30.9.13, IV C 1 - S 2253/07/10004, Rn. 50).
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Verkehrswert Grund und Boden | 150.000 EUR | 20,00 % |
Verkehrswert Gebäude | 650.000 EUR | |
abzüglich Kapitalwert Wohnrecht | 50.000 EUR | |
600.000 EUR | 80,00 % | |
Kaufpreis (Auszahlungsbetrag) | 375.000 EUR | |
Anteil Grund und Boden (20 %) | 75.000 EUR | |
Anteil Gebäude (80 %) | 300.000 EUR | |
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Wohnung (vermietet) | Wohnung (Wohnrecht) | |
Verkehrswert Gebäude (650.000 EUR) | 325.000 EUR | 325.000 EUR |
abzüglich Kapitalwert Wohnrecht | – 50.000 EUR | |
verbleibende Verkehrswerte (600.000 EUR) | 325.000 EUR | 275.000 EUR |
prozentualer Anteil | 54,16 % | 45,84 % |
Aufteilung Kaufpreis Gebäude (300.000 EUR) | 162.480 EUR | 137.520 EUR |
Dies bedeutet: B hat für die vermietete Wohnung 162.480 EUR aufgewendet, die seine originäre AfA-Bemessungsgrundlage bilden. Da der Erwerb somit nur zu 54,16 % entgeltlich erfolgte, kann er die AfA-Bemessungsgrundlage des Vaters A für den unentgeltlich erworbenen Teil (45,84 %) über § 11d EStDV fortführen (200.000 EUR × 45,84 % = 91.680 EUR).
Demzufolge kann B folgende AfA-Beträge nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2b EStG jährlich geltend machen:
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eigene Anschaffungskosten | 162.480 EUR × 2 % = 3.250 EUR |
fortgeführte Anschaffungskosten | 91.680 EUR × 2 % = 1.834 EUR |
Gebäude-AfA insgesamt | 5.084 EUR |
3. Gestaltung durch Kaufpreiszuordnung
Besteht ein Gebäude aufgrund unterschiedlicher Nutzung aus mehreren Wirtschaftsgütern (hier: vermietete und wohnrechtsbelastete Wohnung), ist eine von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Wirtschaftsgüter grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen. Das gilt auch dann, wenn nicht ein Gesamtkaufpreis, sondern von vornherein Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter bzw. bestimmte Leistungen vereinbart werden. Es ist steuerrechtlich daher hinzunehmen, wenn z. B. der wohnrechtsbelastete Grundstücksteil teilentgeltlich oder unentgeltlich veräußert wird, während die Vertragsparteien für den vermieteten Grundstücksteil entsprechend den Verkehrswerten ein angemessenes Entgelt vereinbaren (BFH 1.4.09, IX R 35/08).
MERKE — Grundvoraussetzung ist jedoch, dass die vorgenommene Kaufpreiszuordnung auch den realen Wertverhältnissen entspricht, d. h. die vereinbarten Kaufpreisanteile dürfen nicht über den Verkehrswerten der jeweiligen Gebäudeteile liegen. Ferner darf die Kaufpreiszuordnung weder nur zum Schein getroffen worden sein oder missbräuchlich vorgenommen werden. |
Nach der vorgenannten Rechtsprechung haben die Vertragsparteien somit im Übertragungsvertrag die Möglichkeit, die von B zu leistende Kaufpreiszahlung in Form der Ausgleichszahlung an seine Schwester der vermieteten Wohnung wie folgt zuzuordnen:
Der Verkehrswert des vermieteten Grundstücksteils beträgt 400.000 EUR. Wenn die von B zu leistende Ausgleichszahlung (375.000 EUR) in vollem Umfang dem vermieteten Gebäudeteil zugeordnet wird, übersteigt diese Zuordnung nicht den Verkehrswert i. H. von 400.000 EUR und ist damit auch der Besteuerung zugrunde zu legen.
Da B den vermieteten Gebäudeteil somit in vollem Umfang entgeltlich erwirbt, entstehen ihm hierfür Anschaffungskosten i. H. von 325.000 EUR. Seine nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2b EStG zu ermittelnde AfA beträgt 6.500 EUR (325.000 EUR × 2 %).
Beachten Sie — Im Vergleich zur Berechnung ohne Zuordnung der Anschaffungskosten ergibt sich (abgesehen davon, dass auch das AfA–Volumen des Rechtsvorgängers eher verbraucht sein wird) folgender Vorteil:
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ohne Zuordnung | mit Zuordnung | |
eigene Anschaffungskosten | 3.250 EUR (162.480 EUR × 2 %) | 6.500 EUR (325.000 EUR × 2 %) |
fortgeführte Anschaffungskosten | 1.834 EUR (91.680 EUR × 2 %) | 0,00 EUR |
Summe | 5.084 EUR | 6.500 EUR |
Vorteil (jährlich) | 1.416 EUR | |
