05.04.2011 | Vermietung und Verpachtung

Neue Aspekte zur Einkünfteerzielungsabsicht

von Dipl.-Finw. (FH) Martin Hilbertz, Neuwied

Die Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung beschäftigt immer wieder die Gerichte. Dabei verdeutlichen die Entscheidungen vor allem eines: Wenn Steuerberater und Mandant rechtzeitig zusammenarbeiten, können die Verluste in vielen Fällen steuerlich anerkannt werden.  

1. Leerstand

Ein leer stehendes Objekt führt häufig zu einer Nachfrage des FA. In einem solchen Fall stehen fehlenden Einnahmen nämlich meist erhebliche Werbungskosten gegenüber. Grundsätzlich lassen sich hier drei Fallgruppen unterscheiden.  

1.1 Leerstand nach Erwerb bzw. Herstellung

Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn sich der Steuerpflichtige endgültig entschlossen hat, durch die Vermietung Einkünfte zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgibt.  

Dieser endgültige Entschluss muss anhand ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen belegt werden. Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher, langjähriger Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, muss zielgerichtet darauf hingewirkt werden, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Wird der Leerstand hingenommen, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten oder für deren Aufgabe (BFH 25.6.09, IX R 54/08).