06.09.2011 | Der praktische Fall

§ 21 EStG: Spielregeln beim Verzicht auf die Ausübung des Nießbrauchs im Überblick

Bei der Übertragung eines vermieteten Grundstücks unter Nießbrauchs- oder Wohnrechtsvorbehalt verbleibt die Nutzungsbefugnis beim bisherigen Eigentümer mit der Folge, dass diesem im Regelfall auch die Einkünfte zuzurechnen sind. Dies gilt jedoch nicht, wenn er auf die Ausübung des Nutzungsrechts zugunsten eines Dritten (z.B. des Eigentümers) verzichtet und der Dritte aus dem Objekt Einkünfte erzielt. Die Rechtsfolgen und wichtige Praxisempfehlungen werden nachfolgend aufgezeigt.

1. Sachverhalt

A ist Eigentümer eines Zweifamilienhauses mit zwei gleich großen Wohnungen. Eine Wohnung nutzt er zu eigenen Wohnzwecken, die zweite Wohnung ist vermietet. Zum 1.1.10 überträgt er das Objekt unter Vorbehalt des Nießbrauchs unentgeltlich auf seinen volljährigen Sohn B. Nach dem Übertragungsvertrag gilt hinsichtlich der anfallenden Kosten die gesetzliche Lastentragung, wonach der Eigentümer für außergewöhnliche Ausbesserungen oder Erneuerungen aufkommen muss (§§ 1041 ff. BGB).

Nachdem der Mieter im September 2010 ausgezogen ist, trifft A infolge seiner angeschlagenen Gesundheit mit seinem Sohn die schriftlich fixierte Vereinbarung, wonach B die weitere Vermietung der Wohnung zusteht und A insoweit auf die Ausübung des Nießbrauchsrechts verzichtet. B saniert die Wohnung noch in 2010 grundlegend für 25.000 EUR und erneuert das Dach für insgesamt 40.000 EUR. Ab 1.1.11 gelingt es B, die Wohnung wieder zu vermieten.

Frage: Kann B die Aufwendungen als vorweggenommene Werbungskosten in seiner Einkommensteuererklärung 2010 geltend machen oder scheitert ein Werbungskostenabzug am Nießbrauchsvorbehalt?