05.04.2011 | Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Vorsicht Falle bei Renovierungen nach Erwerb

von StB Dipl.-Finw. (FH) Sonja Hagedorn, Dortmund

Aufwendungen für Gebäuderenovierungen kurze Zeit nach dem Erwerb der Immobilie werden vom FA oftmals nicht als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen anerkannt. Die negative Folge: Die Kosten können nur auf die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt als Abschreibungen geltend gemacht werden. Anlass genug, Sie auf den aktuellen Stand der Dinge zu bringen.  

1. Anschaffungs- oder Herstellungskosten nach HGB

Die Frage, was als Anschaffungs- oder Herstellungskosten (AK/HK) zu beurteilen ist, richtet sich zunächst nach § 255 HGB. Im Anschluss an den Erwerb eines Gebäudes kommen dabei folgende Fallgruppen in Betracht (vgl. BMF 18.7.03, IV C 3 - S 2211 - 94/03):  

• Aufwendungen, die zur Herstellung der Funktions- und Betriebsbereitschaft geleistet werden (§ 255 Abs. 1 S. 1 HGB).

Beispiel

Bisher als Anwaltskanzlei genutzte Büroräume werden zu einer Arztpraxis umgebaut.  

• Aufwendungen, die für eine Erweiterung des Gebäudes verausgabt werden (§ 255 Abs. 2 S. 1 HGB).

Beispiel

An einem Gebäude wird ein Anbau errichtet.  

• Aufwendungen, die zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führen (§ 255 Abs. 2 S. 1 HGB).

Beispiel

Ein Bündel von Baumaßnahmen in mind. drei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale (Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen und Fenster) führt zur Erhöhung und Erweiterung des Gebrauchswerts.  

2. Anschaffungsnahe Herstellungskosten nach EStG

Der handelsrechtliche Herstellungskostenbegriff wird für steuerliche Zwecke um den Tatbestand der anschaffungsnahen Herstellungskosten erweitert. Aufwendungen, die nach § 255 HGB nicht zu AK/HK führen, können nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG für steuerliche Zwecke in Herstellungskosten umqualifiziert werden, wenn innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Netto-Aufwendungen (ohne USt) 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen.