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  • · Fachbeitrag · Gewerblicher Grundstückshandel

    Geschenktes Grundstück bleibt Zählobjekt beim Schenker

    von StB Janine Peine, Wolfenbüttel, www.schmidt-kosanke.de

    Wird beabsichtigt, ein Objekt zu verkaufen, dieses jedoch stattdessen an den Ehepartner unentgeltlich übertragen, um dann durch ihn verkauft zu werden, liegt ein Zählobjekt zur Einstufung eines gewerblichen Grundstückshandels vor (FG Düsseldorf 11.12.14, 16 K 3501/12 E, Rev. X R 7/15, Einspruchsmuster).

     

    Sachverhalt:

    Der Kläger ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohnungen. Er beabsichtigt, nach Sanierung eine Wohnung zu behalten und die anderen vier Wohnungen zu verkaufen. Tatsächlich verkauft er nur drei und überträgt die vierte seiner Ehefrau, die sie kurze Zeit später selbst verkauft. Das FA und FG sehen darin einen Gestaltungsmissbrauch (§ 42 AO) und ordnen die vierte Wohnung als Zählobjekt dem Kläger zu.

     

    Anmerkungen

    Ein gewerblicher Grundstückshandel entsteht, wenn mehr als drei Objekte gekauft oder erbaut werden und in engem zeitlichen Zusammenhang (nicht mehr als fünf Jahre zwischen Erwerb und Verkauf) veräußert werden. Es ist dann anzunehmen, dass bei Erwerb oder Errichtung bereits die Absicht bestand, die Objekte wieder zu verkaufen. Die fünf Jahre beginnen bei Neubauten und auch bei Sanierungsobjekten mit der Fertigstellung des Gebäudes (BFH 28.10.93, IV R 66-67/91). Bestehen eindeutige Anhaltspunkte gegen eine von Beginn an geplante Veräußerungsabsicht, kann trotz überschrittener Drei-Objekt-Grenze kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Andererseits kann bereits bei weniger als vier Objekten ein gewerblicher Grundstückshandel gegeben sein, wenn z. B. bereits vor Bebauung ein Verkaufsvertrag geschlossen wurde.

     

    Hier hatte der Kläger bereits in der Sanierungsphase für vier Wohnungen die Veräußerungsabsicht durch Anzeigen über eine Immobilienfirma dokumentiert. Die vier Wohnungen bilden daher Umlaufvermögen des Klägers. Die unentgeltliche Übertragung einer Wohnung führt beim Kläger zu einer Entnahme aus dem gewerblichen Grundstückshandel, die mit dem Teilwert erfolgt. Die unentgeltliche Übertragung an die Ehefrau hatte offensichtlich nur den Zweck, die Drei-Objekt-Grenze einzuhalten. Somit ist § 42 AO erfüllt.

     

    Praxishinweis

    Das Argument, der Kläger habe seine Frau finanziell durch die Übertragung absichern wollen zog nicht. Bei angemessener Gestaltung hätte der Kläger die Wohnung selbst verkauft und seiner Frau den Erlös geschenkt. Der Verkauf der Wohnung durch die Ehefrau wurde vom FA als eigener gewerblicher Grundstückshandel gesehen, obwohl nur ein Objekt verkauft wurde. Im Klageweg wurde jedoch festgestellt, dass das Tatbestandsmerkmal der Nachhaltigkeit nicht erfüllt ist. Außerdem liegen keine Hinweise vor, dass eine private Vermögensverwaltung überschritten ist. Es kann daher bei der Ehefrau kein gewerblicher Grundstückshandel sein (FG Düsseldorf 11.12.14, 16 K 2972/14 G, Rev. X R 9/15).

    Quelle: ID 43800074