01.12.2004 | Steuern

So sparen Sie Steuern mit vermieteten Wohnimmobilien

Bei der Vermögensplanung steht bei vielen Ärzten die Wohnimmobilie nach wie vor obenan, weil sie auch noch eine gute Ergänzung der privaten Altersvorsorge sein kann. Zusätzlich bieten Immobilien dem Investor zahlreiche Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Wer aber später vor Überraschungen sicher sein will, sollte nicht nur an die steuerlichen Vergünstigungen denken, wie viele Bauherrenmodelle in den neuen Bundesländern in der Vergangenheit bewiesen haben.

Grundsatz: Steuervorteile "Sahnehäubchen auf dem Kaffee"

Dreh- und Angelpunkt einer Immobilie ist das Verhältnis von Kaufpreis und Rendite: Entweder kann der Kaufpreis zu hoch oder die Miete zu gering sein. Da Sie auf die Miete häufig wenig Einfluss nehmen können, müssen Sie beim Kaufpreis alle Chancen und Verhandlungsspielräume nutzen. Betrachten Sie die Immobilie von Anfang an als Sparvertrag. Die Mieteinnahmen und die Steuervergünstigungen werden nicht ausreichen, bei einer überwiegenden Fremdfinanzierung auch Tilgungen, Zinsen und die übrigen Kosten abzudecken. Sie müssen also zusätzliches Geld - sozusagen die Sparraten - aufwenden. Erst nach einiger Zeit werden dann auch die Mieterträge im Verhältnis zum Kaufpreis stimmen.

Übrigens: Die Eigenheimzulage gibt es nur für eigengenutzte oder nahen Angehörigen unentgeltlich überlassene Wohnungen, nicht jedoch für vermietete Immobilien.

Die Abschreibungen hängen vom Alter der Immobilie ab!

Bei den Abschreibungen ist zwischen Neubauten und Gebrauchtimmobilien zu unterscheiden. Bei Gebrauchtimmobilien gilt: Erwerben Sie eine Wohnimmobilie oder eine Eigentumswohnung, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurde, so wird der reine Gebäudewert 50 Jahre lang linear jährlich mit 2 Prozent abgeschrieben. Ist das Gebäude noch älter, dann beträgt die Abschreibung jährlich 2,5 Prozent. Der jährliche Abschreibungsbetrag wird zeitanteilig berechnet, beim Erwerb beispielsweise im Mai mit acht Zwölfteln des Jahresbetrages.

Nur vom reinen Gebäudewert können Sie die Abschreibungen vornehmen. Bei einem einheitlichen Kaufpreis wird der Gebäudewert zumeist auf 80 Prozent der gesamten Erwerbskosten geschätzt.

Bei einem Neubau können Sie die günstigere degressive Abschreibung in Anspruch nehmen: