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01.12.2004 | Steuern

So sparen Sie Steuern mit vermieteten Wohnimmobilien

Bei der Vermögensplanung steht bei vielen Ärzten die Wohnimmobilie nach wie vor obenan, weil sie auch noch eine gute Ergänzung der privaten Altersvorsorge sein kann. Zusätzlich bieten Immobilien dem Investor zahlreiche Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Wer aber später vor Überraschungen sicher sein will, sollte nicht nur an die steuerlichen Vergünstigungen denken, wie viele Bauherrenmodelle in den neuen Bundesländern in der Vergangenheit bewiesen haben.

Grundsatz: Steuervorteile "Sahnehäubchen auf dem Kaffee"

Dreh- und Angelpunkt einer Immobilie ist das Verhältnis von Kaufpreis und Rendite: Entweder kann der Kaufpreis zu hoch oder die Miete zu gering sein. Da Sie auf die Miete häufig wenig Einfluss nehmen können, müssen Sie beim Kaufpreis alle Chancen und Verhandlungsspielräume nutzen. Betrachten Sie die Immobilie von Anfang an als Sparvertrag. Die Mieteinnahmen und die Steuervergünstigungen werden nicht ausreichen, bei einer überwiegenden Fremdfinanzierung auch Tilgungen, Zinsen und die übrigen Kosten abzudecken. Sie müssen also zusätzliches Geld - sozusagen die Sparraten - aufwenden. Erst nach einiger Zeit werden dann auch die Mieterträge im Verhältnis zum Kaufpreis stimmen.

Übrigens: Die Eigenheimzulage gibt es nur für eigengenutzte oder nahen Angehörigen unentgeltlich überlassene Wohnungen, nicht jedoch für vermietete Immobilien.

Die Abschreibungen hängen vom Alter der Immobilie ab!

Bei den Abschreibungen ist zwischen Neubauten und Gebrauchtimmobilien zu unterscheiden. Bei Gebrauchtimmobilien gilt: Erwerben Sie eine Wohnimmobilie oder eine Eigentumswohnung, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurde, so wird der reine Gebäudewert 50 Jahre lang linear jährlich mit 2 Prozent abgeschrieben. Ist das Gebäude noch älter, dann beträgt die Abschreibung jährlich 2,5 Prozent. Der jährliche Abschreibungsbetrag wird zeitanteilig berechnet, beim Erwerb beispielsweise im Mai mit acht Zwölfteln des Jahresbetrages.

Nur vom reinen Gebäudewert können Sie die Abschreibungen vornehmen. Bei einem einheitlichen Kaufpreis wird der Gebäudewert zumeist auf 80 Prozent der gesamten Erwerbskosten geschätzt.

Bei einem Neubau können Sie die günstigere degressive Abschreibung in Anspruch nehmen:

AbschreibungszeitAbschreibung in Prozent
10 Jahreje 4,00 Prozent
8 Jahreje 2,50 Prozent
32 Jahreje 1,25 Prozent
50 Jahrezusammen 100,00 Prozent

Die größere Steuerersparnis in den ersten Jahren soll Ihnen die Finanzierung erleichtern. Voraussetzung ist, wenn Sie nicht selbst der Bauherr sind, dass Sie das Gebäude oder die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erwerben und der bisherige Eigentümer noch keine erhöhten Abschreibungen berücksichtigt hat. Weiterer Vorteil: Im Gegensatz zur linearen Abschreibung kann die degressive Abschreibung im Jahr der Fertigstellung mit dem vollen Jahresbetrag in Anspruch genommen werden.

Auch ein Altbau kann steuerlich interessant sein

Während die höhere Steuerersparnis in den ersten Jahren für einen Neubau spricht, sollten Sie Gedanken an den Kauf eines Altbaus nicht von vornherein vernachlässigen. Als Investor können Sie die Kosten der Modernisierung unter Umständen mit geschickter Strategie in vollem Umfang von der Steuer absetzen. Die üblichen Erhaltungsaufwendungen sind als Schönheitsreparaturen stets sofort abzugsfähig. Ihre Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen dürfen aber in den ersten drei Jahren nach dem Kauf insgesamt 15 Prozent der anteiligen Anschaffungskosten für das Gebäude nicht übersteigen. Sonst werden Ihre Aufwendungen - der so genannte anschaffungsnahe Aufwand - doch noch dem auf 50 oder 40 Jahre zu verteilenden Kaufpreis zugerechnet.

Beispiel

Chefarzt Dr. Maier erwirbt im Jahr 2004 ein Dreifamilienhaus für 250.000 Euro. Für die Modernisierung bezahlt er in 2004 und in 2005 an die Handwerker insgesamt 44.100 Euro. Ohne Umsatzsteuer entspricht das einem Nettowert von 38.000 Euro. Die Grenze des anschaffungsnahen Aufwandes beträgt für Dr. Maier 30.000 Euro (15 Prozent von 200.000 Euro als anteiligem Gebäudewert). Da seine Nettoausgaben für die Modernisierung aber höher sind, müssen diese Aufwendungen auf die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt werden.

Wenn Dr. Maier seinen Instandsetzungsaufwand sofort absetzen will, kann er die 15-Prozent-Regelung nur umgehen, indem er einen Teil der Modernisierung erst nach dem Ablauf von drei Jahren durchführt.

Das Finanzamt wird die 15-Prozent-Grenze für den anschaffungsnahen Aufwand pingelig überprüfen. Wundern Sie sich also nicht, wenn die Steuerbescheide in den ersten drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie, in denen Sie Modernisierungs- und Instandsetzungsaufwand geltend machen, regelmäßig vorläufig oder unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergehen.

Bleiben Ihre Modernisierungsaufwendungen innerhalb der 15-Prozent-Grenze, dann können Sie Ihre Kosten sofort oder auf Antrag auf zwei bis fünf Jahre je nach steuerlicher Belastung verteilt absetzen. Wenn Sie in den nächsten Jahren voraussichtlich deutlich mehr Einkommen versteuern müssen als jetzt, sollten Sie von dieser Verteilungsmöglichkeit Gebrauch machen. Falls nicht, dann denken Sie aber daran, dass im nächsten Jahr ein neuer Steuertarif gilt, der nicht mehr so hohe Steuerersparnisse bringt.

Ihre Modernisierungsaufwendungen nach Ablauf des Drei-Jahres-Zeitraums werden regelmäßig als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen angesehen. Ausgenommen sind nur Ausgaben, die entstehen für

  • eine Erweiterung (die Wohnfläche wird durch Anbau oder Aufstockung vergrößert);
  • eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Gebäudes (der Wohnstandard oder die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes werden erheblich gesteigert; das ist der Fall, wenn wenigstens drei der vier folgenden Bereiche ausgetauscht oder verbessert werden: Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster);
  • eine Nutzungsänderung des Gebäudes (aus Wohn- werden Büroräume).
    Zusätzliche Vorteile beim Denkmalschutz und in städtebaulichen Sanierungsgebieten

    Besonders begünstigt werden Baumaßnahmen an denkmalgeschützten Immobilien, die gelegentlich preisgünstig angeboten werden. Sie können Ihre als Anschaffungskosten zu behandelnden Aufwendungen in den ersten acht Jahren mit je neun Prozent und in den folgenden vier Jahren mit jeweils sieben Prozent jährlich abschreiben, während Sie die durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen nicht gedeckten Aufwendungen, die zur Erhaltung des Baudenkmals erforderlich sind, auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen können.

    Beachten Sie, dass Sie die Baumaßnahmen nur in Abstimmung mit der Denkmalbehörde durchführen dürfen, weil Sie sonst alle steuerlichen Vergünstigungen verlieren.

    Auch ein Damnum hilft, Steuern zu sparen!

    Da die Zinsen vom Vermieter in voller Höhe von der Steuer abgesetzt werden können, wird der Kauf einer Immobilie häufig mit wenig Eigenkapital finanziert. Das macht vor allem Sinn, wenn die bei den Einkünften aus Kapitalvermögen vereinnahmten Zinsen noch unter den steuerlichen Freibeträgen liegen (zur Zeit bei Ledigen jährlich 1.421 Euro und bei Verheirateten 2.842 Euro), also steuerfrei bleiben.

    Beim Damnum handelt sich um vorweg gezahlte Zinsen, die steuerlich bei Belastung durch die Bank oder bei Auszahlung des gekürzten Darlehensbetrages gleichfalls in voller Höhe in eben diesem Jahr abzugsfähig sind. Das Finanzamt wird das Damnum allerdings nur anerkennen, wenn es nicht mehr als fünf Prozent des Darlehensvolumens beträgt.

    Bedenken Sie aber dabei auch, dass Sie dadurch einen höheren Kredit aufnehmen und für das Damnum selbst Zinsen und Tilgungen leisten müssen.

    Beim späteren Verkauf sollten Sie die Sperrfrist beachten

    Gerade für die ersten Jahre nach Erwerb der Immobilie sollten Sie zunächst Verluste einkalkulieren, weil Abschreibungen, Zinsen und die übrigen nicht auf die Mieter umgelegten Kosten höher sind als die Mieteinnahmen.

    Die Verluste aus der Immobilie können Sie mit anderen positiven Einkünften - etwa dem Gehalt des Krankenhauses oder dem Überschuss aus der Privatpraxis - ausgleichen. Eben diese Verrechnung ist der steuerliche Vorteil aus dem Immobilienkauf. So kann anfangs schnell eine Steuerersparnis von einigen tausend Euro zusammenkommen, die auch zur Finanzierung so beabsichtigt ist.

    In der Regel unterliegt die Veräußerung von Privatvermögen nicht der Besteuerung. Eine Ausnahme bilden aber Grundstücksverkäufe innerhalb einer "Spekulationsfrist" von zehn Jahren. Für die Berechnung der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Anschaffungszeitpunkt entscheidend. Die von Ihnen seit dem Erwerb vorgenommenen Abschreibungen werden bei der Ermittlung des Spekulationsgewinns praktisch wieder rückgängig gemacht, weil der rechnerische Restbuchwert zugrunde gelegt wird. Sie können die Besteuerung eines Gewinns später beim Verkauf Ihrer Immobilie letztlich nur vermeiden, wenn Sie die Sperrfirst auch einhalten.

    Hinweis: Die steuerlichen Vorteile können Sie auch beim Kauf einer kleinen Eigentumswohnung in einer Universitätsstadt für die eigenen studierenden Kinder nutzen. Mehr dazu in der nächsten Ausgabe.

    Quelle: Ausgabe 12 / 2004 | Seite 17 | ID 96944