22.08.2018 · Fachbeitrag · Investitionsrechnung

Eine betriebswirtschaftliche Wirkungsanalyse zur Mieterhöhung nach Wohnungsmodernisierung

von Prof. Dr. Peter Hoberg, Worms

| Die Modernisierungen und vor allem die Investitionen in energetische Verbesserungen stellen heute wegen der mietrechtlichen Rahmenbedingungen einen wesentlichen Investitionsbereich für die Gebäudeeigentümer dar. Dabei lassen sich viele Eigentümer die Sanierung vom Mieter bezahlen. Ein aktuelles Beispiel stellt der Wohnungskonzern Vonovia dar. Der Konzern hat seinen Mietern in den letzten Jahren Mieterhöhungen von bis zu 50 % für Modernisierungen in Rechnung gestellt. Einige Mieter wehren sich, andere ziehen aus. Welche Erhöhung ist aber gesetzlich erlaubt, fair und gerechtfertigt? |

1. Grundsatz

Renovierungen und Modernisierungen von Wohnungen sind in vielen Fällen sinnvoll. Wenn sie erfolgreich durchgeführt werden, profitiert der Mieter von einem höheren Wohnwert und/oder geringeren Nebenkosten. Insofern gibt es die an sich sinnvolle Regelung, dass der Vermieter die Mieten im Falle von Verbesserungen anheben darf. Gemäß § 555b BGB sind insbesondere energetische Verbesserungen und Verbesserungen des Wohnwerts gemeint. Dies gilt nicht für Maßnahmen der Instandhaltung und Reparaturen (§ 555a BGB). In diesen Fällen darf die Miete nicht erhöht werden. Um den Mieter im Falle von Verbesserungen vor übertriebenen Mieterhöhungen zu schützen, wurde eine jährliche Höchstgrenze von 11 % der Modernisierungsinvestition eingeführt (§ 559 BGB). Diese Regelung kann jedoch ‒ wie im Folgenden gezeigt wird ‒ zum Schaden der Mieter ausgenutzt werden. Der Gesetzgeber muss somit seine falsch berechnete Grenze dringend anpassen.

2. Grundlagen der Mieterhöhung

Eine Modernisierung kann durchaus eine Win-win-Situation für Vermieter und Mieter darstellen. Das ist der Fall, wenn die Maßnahmen z. B. die eingesparten Heizkosten für den Mieter senken. Leider gibt es aber schwarze Schafe bei den Vermietern, die die Schwächen der staatlichen Regelungen hemmungslos zum eigenen Vorteil ausnutzen. Wie eine faire Obergrenze für die Erhöhung ermittelt wird, ist Ziel der folgenden Überlegungen. Dabei sind die folgenden Schritte zu unternehmen: