05.06.2026 · Fachbeitrag · Rendite und Realität

Praxis der Investitionsbewertung am Beispiel des internen Zinsfußes

von Prof. Dr. Karl-Heinz Prieß, FOM Hochschule für Oekonomie & Management, Münster

Der interne Zinsfuß (Internal Rate of Return – IRR) ist in der Investitionspraxis eine beliebte Kennzahl für die Bewertung vermögenswirksamer Projekte, doch er überschätzt oft die Rendite, wenn Finanzierung und Wiederanlage unberücksichtigt bleiben. Am Beispiel des Kaufs einer Studentenwohnung als Kapitalanlage wird die klassische IRR-Berechnung mit einer Kapitalwertanalyse auf Basis gewichteter Kapitalkosten (WACC) verglichen. Der vollständige Finanzplan (VoFi) zeigt schließlich die realen Zahlungsströme unter praxisnahen Bedingungen und hilft Beratern, Risiken und Liquiditätswirkungen besser einzuschätzen.

1. Einleitung und Problemstellung

Der Markt für Kapitalanlagen ist oft von hoher Aktivität geprägt: Anbieter streben Zielvorgaben an, Berater maximieren ihre Budgets und Anleger suchen renditestarke, steuerlich vorteilhafte Investments. Die Verkaufsunterlagen werben überzeugend mit zweistelligen Renditen, geringem Eigenkapitaleinsatz und „gesicherten Rückflüssen“ – oft gestützt auf den internen Zinsfuß, der den wirtschaftlichen Erfolg scheinbar eindeutig beweist.

In der Praxis wird jedoch übersehen, dass der IRR primär die Perspektive des Verkäufers oder Projektinitiators widerspiegelt, nicht die des Investors. Er optimiert die Zahlungsreihe, um eine hohe Verzinsung zu erzielen, ignoriert dabei aber konkrete Finanzierungsdetails und realistische Wiederanlagemöglichkeiten. Der Anleger sieht nur das Ergebnis, nicht die dahinterliegenden Annahmen.