· Fachbeitrag · Mietgebrauch
Störungen im Mietverhältnis
von RA Markus Wolf, Düsseldorf
| Störungen sind in Mietshäusern aufgrund der räumlichen Nähe der Wohnungen an der Tagesordnung. Aber auch der Lärm von Nachbargrundstücken kann sehr störend sein. Der letzte Beitrag der Beitragsreihe befasst sich mit Störungen durch Gerüche, Videoüberwachung und sonstigen Ursachen. |
1. Rauchen
Rauchen gehört nach ganz überwiegender Rechtsprechung zum vertragsgemäßen Gebrauch und kann daher für den Bereich der Wohnung vertraglich nicht untersagt werden. Der rauchende Mieter kann sich auf Art. 2 Abs. 1 GG (freie Entfaltung der Persönlichkeit) berufen. Dies gilt auch für das Rauchen
- auf dem Balkon (LG Köln WM 1998, S. 596; AG Bonn NJW 00,1877; LG Paderborn NJW-RR 00, 1110) und
- am offenen Küchenfenster selbst wenn es in der Wohnung darüber zu Geruchsbeeinträchtigungen kommt (AG Hamburg 31.10.00, 102 C 368/00).
Demgegenüber kann der Vermieter außerhalb der Wohnung - in den Gemeinschaftsräumen wie Treppenhaus oder Waschküche - das Rauchen im Mietvertrag wirksam untersagen (AG Hannover NZM 00, 510).
2. Küchengerüche, Gerüche von Gaststätte
Im Allgemeinen sind solche Gerüche beim Betrieb einer Gaststätte gebräuchlich und nichts Ungewöhnliches. Deshalb ist eine Mietminderung in der Regel ungerechtfertigt.
3. Videoüberwachung
Eine Videoüberwachung ist grundsätzlich nicht zulässig. Den Mietern steht ein Beseitigungsanspruch aus Art. 1 und 2 GG i.V. mit § 823 Abs. 1 BGB zu (AG Spandau WuM 04, 214; LG Darmstadt NZM 00, 300).
4. Drogenhandel im Hausflur
Drogenhandel im Haus muss nicht hingenommen werden, weil hierdurch die Wohnqualität erheblich herabgesetzt wird (AG Pinneberg NJW-RR 06, 296).
5. Prostitution im Haus
Der Betrieb eines Bordells oder eines bordellähnlichen Betriebs in der Liegenschaft als solches rechtfertigt für sich allein keine Mietminderung. Moralische Bedenken treten dabei ebenso zurück wie die Verletzung des sittlichen Empfindens. Erst wenn durch den Bordellbetrieb nach außen Störungen eintreten, kann ein Minderungsgrund vorliegen (BGH DWW 85, 231).
Ein Unterlassungsanspruch bzw. ein Minderungsrecht besteht nur, wenn die anderen Mieter durch den Bordellbetrieb belästigt werden (z.B. wenn leicht bekleidete Damen im Treppenhaus Männer ansprechen, oder Kondome im Treppenhaus zurückgelassen werden, LG Berlin NJW-RR 00, 601).
