Fachbeitrag · Heizkostenabrechnung

Bei formell unwirksamer Abrechnung kann Mieter nur die laufenden Vorauszahlungen zurückhalten

| Obwohl der BGH die Anforderungen an die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung seit Jahren gesenkt und auf ein Minimum reduziert hat, kommt es in der Instanzrechtsprechung immer wieder zu Fehlbeurteilungen. Dies betrifft insbesondere die Frage, wie zu verfahren ist, wenn die Abrechnung der Heizkosten auf einer Schätzung beruht. Der BGH stellt die hierbei zu beachtenden Grundsätze nochmals ausdrücklich klar. |

Sachverhalt

Die Vermieterin hat die Heizkosten anhand des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes geschätzt und abgerechnet, ohne dies in der Abrechnung kenntlich zu machen. Ihre auf eine fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug gestützte Räumungsklage scheitert in zweiter Instanz. Das Berufungsgericht führt zur ordentlichen Kündigung aus, der Mieter habe wegen der formell nicht ordnungsgemäßen Heizkostenabrechnung keine Kosten für Heizung und Warmwasser geschuldet. Deshalb hätten ihm angesichts geleisteter Vorauszahlungen und einer erbrachten Abschlagszahlung Guthaben zugestanden. Diese seien bei der Beurteilung einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters zu berücksichtigen, auch wenn er insoweit keine Aufrechnung erklärt habe. Die Revision der Vermieterin hat Erfolg (zum Sachverhalt im Einzelnen siehe BGH MK 16, 201).

• Leitsätze: BGH 24.8.16, VIII ZR 261/15

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelesenen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkV entspricht. Es bedarf deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenommen wurde, noch der Beifügung von Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann (Abruf-Nr. 188962).