03.07.2018 · Fachbeitrag · Der praktische Fall

Mietereinbauten: Fallstricke bei Wegnahmerecht und Investitionsausgleich

von RiOLG a.D. Günther Geldmacher, Düsseldorf

| Das Mietverhältnis ist beendet. Was passiert mit vom Mieter eingebrachten Einrichtungen oder von ihm vorgenommenen baulichen Änderungen? Kann der Mieter Ausgleich für seine Investitionen verlangen oder hat er ein Wegnahmerecht? Gegen wen richtet sich der Anspruch, wenn der Vermieter gewechselt hat? Das OLG Hamm zeigt, welche Anspruchsgrundlagen zu prüfen sind und gibt wichtige Hinweise für die Mandatsbearbeitung. |

• Der Fall des OLG Hamm 5.10.17, 18 U 23/15, Abruf-Nr. 200772

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin mietete von den damaligen Eigentümern ein Gewerbeobjekt zum Betrieb eines Autohauses mit Fahrzeugen der Marke T2. Der Mietvertrag enthielt in § 9 folgende Bestimmungen:

• 1. Der Mieter hat das Recht, das Mietobjekt für seine Zwecke herzurichten.

• 2. Alle Investitionen in das Gebäude, die der Mieter tätigt, werden, sofern sie wertverbessernd sind, nach Beendigung des Mietvertrages vom Vermieter ausgeglichen… Bewegliche Gegenstände sowie Scheinbestandteile kann der Mieter entfernen. Für bauliche Veränderungen bedarf es der Zustimmung des Vermieters, die nur aus zwingenden Gründen versagt werden kann.

Anlässlich eines Mieterwechsels auf die Klägerin traf diese mit den Vermietern folgende Vereinbarung: „Der Vermieter gestattet dem Mieter bauliche Veränderungen am T2-Turm vorzunehmen. Sämtliche hierfür anfallenden Kosten trägt der Mieter. Alle sonstigen Bestimmungen des Vertrages bleiben unverändert.“ In der Folgezeit ließ die Klägerin den T2-Turm ohne Erlaubnis der Vermieter abreißen und durch den Neubau eines Ausstellungspavillons ersetzen. Die Beklagte hat das Grundstück nach Durchführung der Baumaßnahmen erworben und nach Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Pavillon veräußert. Die Klage auf Ausgleich einer Wertsteigerung des Grundstücks hat keinen Erfolg.

1. Vertraglicher Ausgleichsanspruch

Das OLG prüft zunächst schulmäßig, ob der Klägerin ein vertraglicher Ausgleichsanspruch zusteht. Anknüpfungspunkt ist § 9 Nr. 2 S. 1 des Mietvertrags, nach dem alle vom Mieter getätigten „Investitionen in das Gebäude“, sofern diese wertverbessernd sind, nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter ausgeglichen werden sollten.