13.09.2017 · IWW-Abrufnummer 196459
Oberlandesgericht Dresden: Urteil vom 22.02.2017 – 5 U 961/16
Eine einseitige, auf die Erhöhung der Miete oder die Ausübung eines Optionsrechtes gerichtete, Willenserklärung wird nicht Bestandteil des (schriftlichen) Mietvertrages und unterfällt deshalb auch nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB (Anschluss BGH, Urteil vom 07.05.2008, XII ZR 69/06, NJW 2008, 2178 Rz. 15; Urteil vom 22.01.2014, XII ZR 68/10, NJW 2017, 1087 Rz. 26; Urteil vom 05.02.2014, XII ZR 65/13, NJW 2014, 1300 Rz. 27-29).
Oberlandesgericht Dresden
Urt. v. 22.02.2017
Az.: 5 U 961/16
In dem Rechtsstreit
1. P. T.
- Klägerin und Berufungsklägerin -
2. A. S.-K.
- Klägerin und Berufungsklägerin -
Prozessbevollmächtigte zu 1 und 2:
Rechtsanwälte Mxxx
gegen
A. F.
- Beklagte und Berufungsbeklagte -
Prozessbevollmächtigter:
Rechtsanwalt Wxxx
wegen Räumung
hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden durch
Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Dr. K.,
Richter am Oberlandesgericht A. und
Richterin am Oberlandesgericht K.
aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 15.02.2017
für Recht erkannt:
Tenor:
Beschluss:
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 2.434,20 EUR festgesetzt.
Gründe
I.
Die Klägerinnen, die Eigentümerinnen des Grundstückes xxx-Straße x in L. sind, nehmen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen in Anspruch, welche sich auf dem Grundstück befinden.
Die Beklagte schloss am 20.12.1990 mit der Stadt L., welcher damals das Grundstück gehörte, einen Mietvertrag (Anlage K 1, Bl. 8-14 dA) über zwei auf dem Grundstück befindliche Gewerberäume mit einer Nutzungsfläche von 27,1 m2 zu einer Grundmiete von 2,00 DM/m2 zzgl. Nebenkostenvorauszahlung. § 2 des Mietvertrages (Miete) enthält in Ziffer 1 folgende Regelung: "Dieser Preis ist der z. Zt. geltende Mindestpreis.
Der Vermieter hat das Recht, den Mietzins schrittweise an sich einstellende ortsübliche Preise in einer Übergangszeit von 5 Jahren von Vertragsbeginn gerechnet, anzugleichen und diese nicht zu überschreiten. Zur Förderung der frei niedergelassenen Ärzte soll hierbei die geschäftliche Situation des Mieters beachtet werden." Als Mietzweck wurde der Betrieb eines Kosmetiksalons vereinbart. Mietbeginn war der 01.04.1991, und das Mietverhältnis war zunächst bis zum 01.04.1996 befristet. Der Beklagten als Mieterin wurde ein fünfmaliges Optionsrecht auf eine Mietvertragsverlängerung um jeweils 5 Jahre eingeräumt, welches sie dem Vermieter gegenüber spätestens 6 Monate vor Vertragsende per eingeschriebenen Brief geltend zu machen hatte (§ 4 Nr. 2 des Mietvertrages). § 13 des Mietvertrages enthält eine doppelte Schriftformvereinbarung. In einer Zusatzvereinbarung vom 22.01.1991 regelten die Stadt L. und die Beklagte, dass ein weiterer Raum (Nr. 4) an die Beklagte mitvermietet wird und die für die Berechnung der Miete maßgebliche Nutzungsfläche danach 43,5 m2 beträgt.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 21.04.1994 erwarben die Klägerinnen das Grundstück von der Stadt L. jeweils zu 1/2. Mit unterschriebenem Einschreiben vom 19.09.1995 (Anlage K 2, Bl. 15 dA; Anlage B 1, Bl. 31 dA) übte die Beklagte die erste Option zur Verlängerung des Mietvertrages um 5 Jahre aus. Die Klägerinnen boten der Beklagten mit Schreiben vom 01.11.1995 (Anlage K 9, Bl. 45 dA) eine Vertragsänderung dergestalt an, dass sich das Mietverhältnis jeweils um ein Jahr verlängert, wenn nicht drei Monate vor Ablauf des Mietvertrages, spätestens zum 31.12. des laufenden Kalenderjahres, gekündigt wird. Die Beklagte lehnte eine solche Änderung des Mietvertrages mit Schreiben vom 21.11.1995 (Anlage K 10, Bl. 46 dA) ab. Mit Schreiben vom 10.02.1997 (Anlage K 3, Bl. 16 dA) erhöhten die Klägerinnen gestützt auf § 2 des Mietvertrages die monatliche Grundmiete auf 396,84 DM, was einer Quadratmetermiete von 12,00 DM für die Hauptfläche von 27,02 m2 und einer Quadratmetermiete von 5,00 DM für die Nebenfläche von 14,52 m2 entsprach. Die Miete von monatlich 396,84 DM (202,85 EUR) wird unverändert bis zum heutigen Tage von der Beklagten bezahlt. Die Beklagte gab "in den 90er Jahren" den Raum Nr. 4 an die Klägerinnen zurück, ohne dass dies im Sinne einer Änderung des Mietvertrages schriftlich fixiert wurde.
Mit nicht unterschriebenem Einschreiben vom 30.10.2000 (Anlage B 2, Bl. 31 Rs) übte die Beklagte die zweite Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses um 5 Jahre aus. Auf die Bitte um Bestätigung des Schreibens wurde dieses von den beiden Klägerinnen unterschrieben. Ebenso lief es bei dem Schreiben der Beklagten vom 02.10.2005 (Anlage B 3, Bl. 32 dA) und dem undatierten Schreiben wohl aus dem Jahre 2010 (Anlage B 4, Bl. 32 Rs), mit welchen die Beklagte das dritte und vierte Optionsrecht ausübte, ab. Das fünfte Optionsrecht übte die Beklagte mit dem nicht unterschriebenen Einschreiben vom 09.09.2015 (Anlage B 5, Bl. 33 dA) aus.
Die Klägerinnen betreiben im Objekt auf der gleichen Etage der von der Beklagten genutzten Räume eine Physiotherapiepraxis. Die Beklagte nutzt die Räume seit dem Jahr 2007 nicht mehr als Kosmetikstudio, sondern als podologische Praxis. Mit dem Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 24.09.2015 (Anlage K 6, Bl. 21 f. dA) kündigten die Klägerinnen das Mietverhältnis mit der Beklagten ordentlich zum 31.03.2016. In diesem Schreiben bemängelten die Klägerinnen zugleich, dass die Beklagte als podologische Praxis nicht dem Vertragszweck entsprechend nutze. Die Beklagte widersprach der Kündigung mit dem Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 01.11.2015 (Anlage K 7, Bl. 23 f. dA). Mit dem Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 30.11.2015 (Anlage K 11, Bl. 47 f. dA) sprachen die Klägerinnen gegenüber der Beklagten eine Abmahnung wegen der Verweigerung des Zutrittes der Prozessbevollmächtigten zu den Mieträumen aus. Mit dem Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 27.05.2016 (Bl. 41 ff. dA), welcher dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten zusammen mit dem erstinstanzlichen Urteil am 09.06.2016 zugestellt wurde, sprachen die Klägerinnen die außerordentliche und fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen vertraglicher Pflichtverletzungen aus.
Die Klägerinnen haben vorgetragen, sie hätten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Gewerberäume, weil das ursprünglich zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 24.09.2015 zum 31.03.2016 beendet worden sei. Die Beklagte habe nur die erste der ihr im Mietvertrag vom 20.12.1990 gewährten fünf Verlängerungsoptionen wirksam ausgeübt, nämlich durch unterschriebenes Einschreiben der Beklagten, welches bis zum 30.09.1995 den Klägerinnen zuging. Die Ausübung der zweiten Option durch die Beklagte hätte durch ein unterschriebenes Einschreiben erfolgen müssen, welches bis spätestens zum 30.09.2000 den Klägerinnen hätte zugehen müssen. Tatsächlich hätte die Beklagte die Ausübung der zweiten Option mit dem verspäteten Schreiben vom 30.10.2000 erklärt, welches zudem nicht von ihr unterschrieben gewesen sei. Zu einer Verlängerung der Befristung um weitere 5 Jahre sei es deshalb nicht gekommen, vielmehr sei der Mietvertrag ab dem 01.04.2001 als unbefristetes Mietverhältnis weitergelaufen. Demzufolge habe das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 24.09.2015 unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist aus § 580a Abs. 2 BGB zum 31.03.2016 gekündigt werden können. Den Klägerinnen könne nicht entgegengehalten werden, dass sie durch ihre Unterschrift auf dem Schreiben der Beklagten vom 30.10.2000 die wirksame Ausübung des Optionsrechtes bestätigt hätten. Die Bestätigung der Klägerinnen betreffe nur den Erhalt des Schriftstückes. Auch die weiteren Schreiben der Beklagten, mit welchen sie eine Verlängerungsoption habe ausüben wollen, seien weder frist- noch formgerecht gewesen.
Die Beklagte hat vorgetragen, der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume bestehe nicht, weil das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis durch die wirksame Ausübung der fünf Verlängerungsoptionen zugunsten der Beklagten aus dem Vertrag vom 20.12.1990 bis zum 31.03.2021 befristet sei. Die von den Klägerinnen am 24.09.2015 ausgesprochene ordentliche Kündigung zum 31.03.2016 gehe deshalb ins Leere. Auch wenn durch die Schreiben der Beklagten die Ausübung des Optionsrechtes verspätet erklärt worden sein sollte, sei das Mietverhältnis jeweils um 5 Jahre verlängert worden. Die Parteien hätten stillschweigend entweder die Notwendigkeit einer 6 Monate vor Vertragsende erfolgenden Ausübung des Optionsrechtes abbedungen oder sich stillschweigend auf die Fortsetzung des Mietvertrages um jeweils 5 Jahre verständigt. Von Seiten der Klägerinnen sei dies durch ihre Unterschriften auf den Schreiben der Beklagten bestätigt worden.
Wegen des Sachvortrages im Übrigen und der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen.
Das Landgericht hat die Klage mit dem Urteil vom 02.06.2016 abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der von den Klägerinnen geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume bestehe nicht, weil das Mietverhältnis zwischen den Parteien fortbestehe. Die Beklagte habe zwar die ihr im Mietvertrag vom 20.12.1990 eingeräumten Optionsrechte formal nicht fristgerecht ausgeübt. Unter den Umständen des konkreten Falles sei aber von der wirksamen Ausübung der Verlängerungsoptionen durch die Beklagte auszugehen. Die Klägerinnen hätten mit der schriftlichen Gegenzeichnung des jeweiligen Optionsausübungsschreibens nicht nur den Eingang des Schreibens quittiert, sondern auch die vertragsgerechte Verlängerung um weitere 5 Jahre bestätigt. Nur in dieser Weise habe die Gegenzeichnung der Klägerinnen von der Beklagten verstanden werden können, welche in den jeweiligen Schreiben um Bestätigung ihres Schreibens gebeten habe. Das Mietverhältnis sei auch durch die außerordentliche Kündigung der Klägerinnen aus dem Schriftsatz vom 27.05.2016 nicht beendet worden, weil ein Grund für eine außerordentliche Kündigung nicht vorliege.
Gegen das ihnen am 03.06.2016 zugestellte Urteil haben die Klägerinnen am 29.06.2016 Berufung eingelegt und diese am 03.08.2016 begründet.
Sie tragen vor, das Landgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Beklagte die ihr im Vertrag vom 20.12.1990 gewährten fünf Verlängerungsoptionen ausgeübt habe. Dem Landgericht könne nicht darin gefolgt werden, dass die Klägerinnen durch die Leistung ihrer Unterschrift auf den Schreiben der Beklagten jeweils eine Bestätigung der Verlängerung des Mietverhältnisses um 5 Jahre erklärt hätten. Dem stehe bereits das Schriftformerfordernis des § 550 BGB entgegen. Im Übrigen hätten die Klägerinnen durch ihr Schreiben vom 01.11.1995, in welchem sie der Beklagten erfolglos eine Verkürzung der Laufzeit des Mietvertrages angetragen hätten, zum Ausdruck gebracht, dass sie eine langfristige Verlängerung des Mietverhältnisses nicht wünschten. Dies stehe der Annahme des Landgerichtes entgegen, die Klägerinnen hätten mit der schriftlichen Gegenzeichnung auf den Schreiben der Beklagten die wirksame Ausübung der Verlängerungsoption bestätigt. Zudem habe sich das Landgericht in keiner Weise mit dem Einwand der Klägerinnen auseinandergesetzt, dass dem Mietverhältnis die erforderliche Schriftform nach § 550 BGB fehle und es deshalb als unbefristetes und demzufolge ordentlich kündbares Mietverhältnis angesehen werden müsste. Schließlich habe sich das Landgericht nicht ausreichend mit dem Vorbringen der Klägerinnen zur außerordentlichen Kündigung vom 27.05.2016 auseinandergesetzt.
Die Klägerinnen beantragen,
unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils des Landgerichts Görlitz, Außenkammern Bautzen, vom 02.06.2016, die Beklagte zu verurteilen,
die Gewerberäume im Grundstück xxx-Straße x in L., bestehend aus der ehemaligen Küche, dem Raum 3, Toilette und Hausflur, zu räumen und geräumt an die Klägerinnen herauszugeben, sowie,
nicht anrechenbare vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 406,50 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit der Klage an die Klägerinnen zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das Urteil des Landgerichtes mit der darin enthaltenen Begründung unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.
II.
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg, denn den Klägerinnen steht der von ihnen geltend gemachte Räumungsanspruch weder aus § 546 Abs. 1 BGB noch aus § 985 BGB zu, weil das zwischen ihnen und der Beklagten bestehende Mietverhältnis über die streitgegenständlichen Räume, aus welchen die Beklagte ein Recht zum Besitz i.S.v. § 986 Abs. 1 S. 1 BGB herleiten kann, ungekündigt und befristet bis zum 31.03.2021 fortbesteht.
Die Beklagte hat das ursprünglich bis zum 01.04.1996 befristete Mietverhältnis durch fünfmalige Ausübung des Optionsrechtes wirksam bis zum 31.03.2021 verlängert (dazu 1.). Der schriftliche Mietvertrag wahrt die gesetzliche Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 BGB (dazu 2.).
Wegen der wirksamen Befristung bis zum 31.03.2021 konnte das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung der Klägerinnen vom 24.09.2015 ordentlich zum 31.03.2016 beendet werden. Das Mietverhältnis wurde auch nicht durch die außerordentliche Kündigung der Klägerinnen aus dem Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 27.05.2016 fristlos beendet, weil die Klägerin diese außerordentliche Kündigung nicht auf einen wichtigen Grund zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages i.S.v. § 543 Abs. 1 BGB stützen konnten (dazu 3.).
1. Der schriftliche Mietvertrag vom 20.12.1990 enthält zur Mietdauer in § 4 die Regelung, dass das Mietverhältnis ursprünglich bis zum 01.04.1996 befristet ist und dem Mieter, also der Beklagten, ein fünfmaliges Optionsrecht auf eine Mietvertragsverlängerung um jeweils 5 Jahre eingeräumt wird. Soweit die Klägerinnen geltend machen, diese Regelung sei gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, haben sie bereits die Voraussetzungen dieser Vorschrift nicht schlüssig vorgetragen. Es fehlt bereits am Vortrag der Klägerinnen, dass es sich bei § 4 des Mietvertrages vom 20.12.1990 um eine von der Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.v. § 305 Abs. 1 S. 1 BGB handelt. Voraussetzung dafür wäre, dass die Beklagte die Vorschrift für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert haben müsste. Zu beiden Voraussetzungen haben die Klägerinnen nicht vorgetragen. Es ist auch in keiner Weise erkennbar, dass die Beklagte für den Fall der Vorformulierung der Klausel eine Absicht der mehrfachen Verwendung gehabt haben sollte. Jedenfalls tragen die Klägerinnen nicht dazu vor, aus welcher Motivation sich eine solche Mehrfachverwendungsabsicht von Seiten der Beklagten ergeben sollte.
Die Klägerinnen können sich nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte (§ 242 BGB) nicht darauf berufen, dass die Beklagte die 2., 3., 4. und 5. Optionsausübungserklärung nicht wirksam ausgeübt hat. Entgegen der von den Klägerinnen vertretenen Auffassung übte die Beklagte mit den genannten Erklärungen ihr Optionsrecht jeweils formgerecht aus (dazu a). Zwar hielt die Beklagte mit der 2., 3. und 4. Optionsausübungserklärung nicht die in § 4 Nr. 2 des Mietvertrages vom 20.12.1990 vereinbarte Frist ein. Auf die damit verbundene Fristversäumung der Beklagten können sich aber die Klägerinnen nach § 242 BGB nicht berufen (dazu b).
a) Die Regelung in § 4 Nr. 2 des Mietvertrages vom 20.12.1990 gibt als Form für die Optionsausübungserklärung den eingeschriebenen Brief vor.
Eine solche Vereinbarung ist regelmäßig dahin auszulegen, dass nur die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Erklärung vereinbart werden soll, während der Zugang der Erklärung auch in anderer Weise als durch den Einschreibebrief wirksam erfolgen kann (i.d.S. auch BGH, Urteil vom 23.01.2013, XII ZR 35/11, NJW 2013, 1082). Anhaltspunkte dafür, dass im vorliegenden Fall aufgrund von Besonderheiten des Einzelfalles etwas anderes gelten könnte, sind nicht ersichtlich. Die Optionsausübungserklärung musste danach nur die Voraussetzungen der gewillkürten Schriftform nach § 127 BGB erfüllen. Grundsätzlich gehört zur Schriftform zwar die eigenständige Unterschrift unter die Erklärung, an der es ab der 2. Optionsausübungserklärung fehlt. Allerdings enthält § 127 Abs. 2 BGB Erleichterungen der gewillkürten Schriftform, nach denen auch eine nicht eigenhändig unterschriebene Erklärung genügt, wenn sich aus der Erklärung unzweideutig ergibt, von wem sie abgegeben wurde (vgl. BGH, Urteil vom 22.02.1996, IV ZR 297/94, NJW-RR 1996, 641; Urteil vom 24.11.1998, XI ZR 227/97, NJW-RR 1999, 697; OLG Hamm, Beschluss vom 24.09.2015, 27 W 104/15, DStR 2016, 487; Ellenberger in Palandt, BGB, 76. Aufl., § 127 Rn. 2; vgl. auch die Begründung des Gesetzesentwurfes der Bundesregierung vom 14.12.2000 für das Gesetz zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsgeschäftsverkehr vom 13.07.2001, BT-Drs. 14/4987, S. 20 f.). Diesen Anforderungen aber genügten alle Optionsausübungsschreiben der Beklagten, denn sie weisen im Kopf die Beklagte als Absender aus und enthalten unter dem Text mindestens den ausgeschriebenen Familiennamen der Beklagten. Es fehlt ab der 2. Optionsausübungserklärung lediglich die eigenhändige Unterschrift, welche bei der gewillkürten Schriftform des § 127 BGB nicht zwingend erforderlich ist.
b) Nach § 4 Nr. 2 des Mietvertrages vom 20.12.1990 musste die Optionsausübungserklärung spätestens 6 Monate vor Vertragsende erfolgen, bei einem Ende des Mietvertrages zum 31.03. eines Jahres also bis zum 30.09. des Vorjahres. Diese Frist hat die Beklagte mit der 2., 3. und 4. Optionsausübungserklärung nicht eingehalten.
Es verstieße aber gegen Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte (§ 242 BGB), wenn sich die Klägerinnen gegenüber der Beklagten auf diese Fristversäumnis berufen könnten, weil die Klägerinnen mit ihren Unterschriften auf den Optionsausübungserklärungen jeweils gegenüber der Beklagten bestätigt haben, dass die Optionsausübung wirksam zur Vertragsverlängerung geführt hat. Die Beklagte hat in den Schreiben zu 2., 3. und 4. Optionsausübungserklärung nicht lediglich die Ausübung der Option erklärt, sondern gleichzeitig um Bestätigung ihres Schreibens auf beigefügter Durchschrift gebeten, was durch die Klägerinnen jeweils durch eigenhändige Unterschrift erfolgte. Entgegen der Auffassung der Klägerinnen ist ihre dadurch geleistete Unterschrift gemäß §§ 133, 157 BGB dahin auszulegen, dass die Klägerinnen nicht nur den Empfang des Schriftstückes bestätigen wollten, sondern auch die aus ihrer Sicht bestehende Wirksamkeit der Vertragsverlängerung. Maßgeblich für die Auslegung ist die Sicht der Beklagten als Erklärungsempfängerin unter Berücksichtigung der Umstände des konkreten Einzelfalles. Danach konnte die Beklagte die Erklärung der Klägerinnen nicht lediglich als Bestätigung des Zugangs der Optionsausübungserklärung verstehen. Grundsätzlich käme zwar ein solches Verständnis in Betracht. Dies gilt aber regelmäßig nur dann, wenn aus Sicht des Erklärenden ein nennenswertes Risiko dahin besteht, dass die Erklärung den Erklärungsempfänger nicht erreichen könnte, wie dies etwa bei einem unsicheren Beförderungsweg angenommen werden kann. Im vorliegenden Fall bestand eine solche Unsicherheit aber zu keinem Zeitpunkt, weil beide Parteien ihre Praxis im selben Gebäude und auf derselben Etage haben. Die Gewährleistung des Zugangs der Optionsausübungserklärung war danach unproblematisch.
Die mit der von der Beklagten erbetenen Bestätigung zu beseitigende Unsicherheit konnte deshalb von vorherein nur in der Wirksamkeit der Optionsausübung bestehen. Dafür spricht, dass die Vertragsparteien es auch im anderen Zusammenhang bei der Durchführung des Mietverhältnisses mit den im Vertrag formulierten Fristen nicht so genau nahmen. So eröffnete § 2 Nr. 1 des Mietvertrages vom 20.12.1990 dem Vermieter, also den Klägerinnen, die Möglichkeit, innerhalb von einer Frist von 5 Jahren von Vertragsbeginn gerechnet durch einseitige Erklärung die Miete zu erhöhen. Diese Frist lief zum 31.03.1996 ab, weil am 01.04.1991 Mietbeginn war. Gleichwohl erklärten die Klägerinnen mit ihrem Schreiben vom 10.02.1997 (Anlage K 3) eine Mieterhöhung und stützten sich dabei auf § 2 des Mietvertrages, obwohl die dort genannte Frist zur Erklärung der Mieterhöhung bereits abgelaufen war. Ähnlich wie im Falle der Optionsausübungserklärungen die Klägerinnen akzeptierte die Beklagte die verspätete Mieterhöhung vom 10.02.1997.
Ergibt aber die Auslegung der Unterschriftsleistung der Klägerinnen eine Bestätigung der Wirksamkeit der Optionsausübung, dann wäre es treuwidrig, wenn sich die Klägerinnen nunmehr im Nachhinein auf die fehlende Wirksamkeit der Optionsausübung gegenüber der Beklagten berufen könnten. Im Ergebnis sind die Optionsausübungserklärungen der Beklagten deshalb so zu behandeln, als wenn sie rechtzeitig erfolgt wären.
2. Der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag gilt nicht gemäß § 550 S. 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen, weil er die gesetzliche Schriftform aus §§ 550 S. 1, 578 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 BGB einhält. Soweit die Klägerinnen Verstöße gegen die gesetzliche Schriftform unter dem Gesichtspunkt der Mieterhöhung vom 10.02.1997 (dazu a), der Optionsausübungserklärungen der Beklagten (dazu b) und der Rückgabe des Raumes Nr. 4 (dazu c) geltend machen, ist ihr Einwand unbegründet.
a) Die Mieterhöhungserklärung aus dem Schreiben der Klägerinnen vom 10.02.1997 lässt die Schriftform des Mietvertrages nach § 550 S. 1 BGB unberührt, weil sie ihrerseits als einseitige, auf die Erhöhung der Miete gerichtete Willenserklärung der Klägerinnen nicht Bestandteil der vertraglichen Vereinbarung wird und damit auch nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB unterfällt (so bereits BGH, Urteil vom 05.02.2014, XII ZR 65/13, NJW 2014, 1300 Rz. 27-29).
b) Ebenso wie die in dem Schreiben der Klägerinnen vom 10.02.1997 enthaltene Mieterhöhungserklärung lassen die Optionsausübungserklärungen der Beklagten die gesetzliche Schriftform aus § 550 S. 1 BGB unberührt, weil sie als einseitige, auf die Verlängerung des Vertrages gerichtete Erklärungen nicht Bestandteil der vertraglichen Vereinbarung sind und demzufolge nicht der Regelung des § 550 S. 1 BGB unterfallen (vgl. BGH, Urteil vom 07.05.2008, XII ZR 69/06, NJW 2008, 2178 Rz. 15; Urteil vom 22.01.2014, XII ZR 68/10, NJW 2014, 1087 Rn. 26; Urteil vom 05.02.2014, a.a.O.).
c) Aus dem Vortrag der Klägerinnen zur Rückgabe des Raumes Nr. 4 durch die Beklagte "in den 90er Jahren" ergibt sich kein schlüssiges Vorbringen zu einem Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform aus § 550 S. 1 BGB. Zwar ist es zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform aus § 550 S. 1 BGB grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus der Vertragsurkunde ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 24.07.2013, XII ZR 104/12, NJW 2013, 3361). Aus dem Vorbringen der Klägerinnen ergibt sich aber bereits nicht, dass im Zusammenhang mit der Rückgabe des Raumes Nr. 4 durch die Beklagte "in den 90er Jahren" der Mietvertrag mündlich abgeändert wurde. Die Rückgabe eines Teils des Mietobjektes an den Vermieter ist ein tatsächlicher Vorgang, der nicht zwingend mit einer vertraglichen Änderung verbunden sein muss.
Auch wenn man aber die Rückgabe des Raumes Nr. 4 dahingehend interpretiert, dass das Mietverhältnis in Bezug auf die Größe des Mietobjektes im Sinne einer Begrenzung auf den Raum Nr. 3 und die ehemalige Küche abgeändert werden sollte, ergibt sich daraus noch kein Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform aus § 550 S. 1 BGB. Beurkundungsbedürftig wäre die damit verbundene Änderung des Mietvertrages nur dann, wenn sie sich als vertragswesentlich darstellen würde. Im Einzelfall ist nämlich die Vereinbarung über die Nutzung von Nebenflächen oder -räumen nicht beurkundungsbedürftig, wenn diese von untergeordneter Bedeutung für den Mietzweck sind (vgl. BGH, Urteil vom 12.03.2008, VIII ZR 71/07, NJW 2008, 1661; Senatsbeschluss vom 25.08.2015, 5 U 1057/15, ZMR 2016, 27). Dem unstrittigen Sachvortrag der Parteien im vorliegenden Falle lässt sich entnehmen, dass es sich bei dem Raum Nr. 4 um eine Nebenfläche von untergeordneter Bedeutung für den Mietzweck handelte, so dass eine sich auf ihn beziehende Vertragsänderung nicht nach § 550 S. 1 BGB beurkundungsbedürftig war. So ergibt sich aus der Mietzusatzvereinbarung vom 22.01.1991 und der Mieterhöhungserklärung der Klägerinnen vom 10.02.1997, dass es sich bei dem Raum Nr. 4 um eine Nebenfläche handelte. Aus Sicht der Parteien hatte diese Nebenfläche keine wesentliche Bedeutung für den Mietzweck, was sich daran zeigt, dass die Rückgabe des Raumes an die Klägerinnen nicht zu einer Veränderung der Miete geführt hat. Aus den Angaben zur Flächengröße des Mietobjektes in der Mieterhöhungserklärung von 10.02.1997 ist ersichtlich, dass zu diesem Zeitpunkt der Raum Nr. 4 noch nicht an die Klägerinnen zurückgegeben worden sein konnte. Die Rückgabe des Raumes Nr. 4 hat danach nicht zu einer Reduzierung der Miete geführt, welche von der Beklagten unverändert in derselben Höhe bis zum heutigen Tage gezahlt wird. Führte aber die Reduzierung der Mietfläche um den Raum Nr. 4 zu keiner Veränderung der vertraglich geschuldeten Miete, dann musste diese zurückgegebene Fläche eine untergeordnete Bedeutung für die Parteien haben, weil die Miete die Gegenleistung für die Überlassung der Räume zur vertragsgemäßen Nutzung ist. Im Ergebnis könnte ein Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform des § 550 S. 1 BGB auch dann nicht festgestellt werden, wenn man die Rückgabe des Raumes Nr. 4 dahin verstehen würde, dass die Parteien damit auch den Mietvertrag im Sinne einer Reduzierung der Mietfläche ändern wollten. Unabhängig davon fehlt es an entsprechender Darlegung von Seiten der Klägerinnen, obwohl der Senat im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 15.02.2017 auf den insoweit unzureichenden Vortrag hingewiesen hat.
3. Die außerordentliche Kündigung der Klägerinnen aus dem Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 27.05.2016 hat das Mietverhältnis nicht fristlos beendet, weil zugunsten der Klägerinnen kein wichtiger Grund i.S.v. § 543 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung gegeben war.
Soweit die Klägerinnen die außerordentliche Kündigung auf die aus ihrer Sicht zweckwidrige Nutzung durch die Beklagte als podologische Praxis stützen, kann dahinstehen, ob die Klägerinnen ihr Kündigungsrecht verwirkt haben, weil sie von der geänderten Nutzung bereits seit dem Jahre 2007 wussten, wie dies das Landgericht angenommen hat. Jedenfalls ergibt sich aus der Nutzung der vermieteten Räume als podologische Praxis und der Berücksichtigung des Sachvortrages der Klägerinnen kein wichtiger Grund für eine außerordentliche und fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Für die Annahme des Regelbeispieles aus § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB wäre erforderlich, dass mit der Nutzung als podologische Praxis eine erhebliche Gefährdung des Mietobjektes einherginge, welche ihrerseits die Rechte der Klägerinnen in erheblichem Maße verletzt. Dafür fehlt es aber an jeglichem Sachvortrag der Klägerinnen. Es wird nicht dargelegt, dass die Nutzung der vermieteten Räume als podologische Praxis besondere, das Mietobjekt schädigende Einflüsse haben würde.
Sähe man die Nutzung als podologische Praxis als vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache an, wogegen sprechen könnte, dass auch zur Nutzung als Kosmetiksalon oft eine Fußpflege gehört, könnte sich ein Kündigungsrecht aus der Generalklausel des § 543 Abs. 1 S. 1, 2 BGB dann ergeben, wenn zwar keine erhebliche Gefährdung des Mietobjektes eingetreten wäre, die Fortsetzung des Mietvertrages bis zum nächstmöglichen ordentlichen Beendigungstermin für den Vermieter, hier also die Klägerinnen, unzumutbar wäre, weil der vertragswidrige Gebrauch zu unzumutbaren erheblichen Immissionen (etwa besondere Gerüche oder Geräusche) bzw. zu Auswirkungen auf die Rechtsposition des Vermieters führt (vgl. dazu Alberts in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, 1. Aufl., § 543 Rn. 21). Auch für solche Beeinträchtigungen durch die Nutzung von Seiten der Beklagten fehlt aber jeder Sachvortrag der Klägerinnen.
Soweit die Klägerinnen darüber hinaus die außerordentliche Kündigung auf die einmalige Verhinderung des Besichtigungsrechtes durch ihre Prozessbevollmächtigte am 30.11.2015 stützen, teilt der Senat die Auffassung des Landgerichtes, dass mit diesem einmaligen Vorfall kein Recht der Klägerinnen zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages einhergeht. Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung liegt in solchen Fällen allenfalls dann vor, wenn das Besichtigungs- und Betretungsrecht des Vermieters durch das Verhalten des Mieters regelrecht dauerhaft verhindert wird (vgl. Senatsurteil vom 16.08.2012, 5 U 1350/11, ZMR 2013, 429). So liegt es im vorliegend zu beurteilenden Fall aber nicht.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10 S. 2, 711, 709 S. 2 ZPO.
Der Streitwert wurde nach §§ 48, 47, 41 Abs. 2, Abs. 1 GKG festgesetzt.
Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO bestehen nicht, denn der Senat hat auf der Grundlage der höchstrichterlichen Rechtsprechung einen Einzelfall entschieden.
Urt. v. 22.02.2017
Az.: 5 U 961/16
In dem Rechtsstreit
1. P. T.
- Klägerin und Berufungsklägerin -
2. A. S.-K.
- Klägerin und Berufungsklägerin -
Prozessbevollmächtigte zu 1 und 2:
Rechtsanwälte Mxxx
gegen
A. F.
- Beklagte und Berufungsbeklagte -
Prozessbevollmächtigter:
Rechtsanwalt Wxxx
wegen Räumung
hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden durch
Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Dr. K.,
Richter am Oberlandesgericht A. und
Richterin am Oberlandesgericht K.
aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 15.02.2017
für Recht erkannt:
Tenor:
- Die Berufung der Klägerinnen gegen das Urteil des Landgerichts Görlitz, Außenkammern Bautzen, vom 02.06.2016 (5 O 101/16) wird zurückgewiesen.
- Die Klägerinnen tragen die Kosten des Berufungsverfahrens als Gesamtschuldnerinnen.
- Dieses Urteil und das Urteil des Landgerichts Görlitz, Außenkammern Bautzen, vom 02.06.2016 (5 O 101/16) sind in Bezug auf die Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerinnen können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
- Die Revision wird nicht zugelassen.
Beschluss:
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 2.434,20 EUR festgesetzt.
Gründe
I.
Die Klägerinnen, die Eigentümerinnen des Grundstückes xxx-Straße x in L. sind, nehmen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen in Anspruch, welche sich auf dem Grundstück befinden.
Die Beklagte schloss am 20.12.1990 mit der Stadt L., welcher damals das Grundstück gehörte, einen Mietvertrag (Anlage K 1, Bl. 8-14 dA) über zwei auf dem Grundstück befindliche Gewerberäume mit einer Nutzungsfläche von 27,1 m2 zu einer Grundmiete von 2,00 DM/m2 zzgl. Nebenkostenvorauszahlung. § 2 des Mietvertrages (Miete) enthält in Ziffer 1 folgende Regelung: "Dieser Preis ist der z. Zt. geltende Mindestpreis.
Der Vermieter hat das Recht, den Mietzins schrittweise an sich einstellende ortsübliche Preise in einer Übergangszeit von 5 Jahren von Vertragsbeginn gerechnet, anzugleichen und diese nicht zu überschreiten. Zur Förderung der frei niedergelassenen Ärzte soll hierbei die geschäftliche Situation des Mieters beachtet werden." Als Mietzweck wurde der Betrieb eines Kosmetiksalons vereinbart. Mietbeginn war der 01.04.1991, und das Mietverhältnis war zunächst bis zum 01.04.1996 befristet. Der Beklagten als Mieterin wurde ein fünfmaliges Optionsrecht auf eine Mietvertragsverlängerung um jeweils 5 Jahre eingeräumt, welches sie dem Vermieter gegenüber spätestens 6 Monate vor Vertragsende per eingeschriebenen Brief geltend zu machen hatte (§ 4 Nr. 2 des Mietvertrages). § 13 des Mietvertrages enthält eine doppelte Schriftformvereinbarung. In einer Zusatzvereinbarung vom 22.01.1991 regelten die Stadt L. und die Beklagte, dass ein weiterer Raum (Nr. 4) an die Beklagte mitvermietet wird und die für die Berechnung der Miete maßgebliche Nutzungsfläche danach 43,5 m2 beträgt.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 21.04.1994 erwarben die Klägerinnen das Grundstück von der Stadt L. jeweils zu 1/2. Mit unterschriebenem Einschreiben vom 19.09.1995 (Anlage K 2, Bl. 15 dA; Anlage B 1, Bl. 31 dA) übte die Beklagte die erste Option zur Verlängerung des Mietvertrages um 5 Jahre aus. Die Klägerinnen boten der Beklagten mit Schreiben vom 01.11.1995 (Anlage K 9, Bl. 45 dA) eine Vertragsänderung dergestalt an, dass sich das Mietverhältnis jeweils um ein Jahr verlängert, wenn nicht drei Monate vor Ablauf des Mietvertrages, spätestens zum 31.12. des laufenden Kalenderjahres, gekündigt wird. Die Beklagte lehnte eine solche Änderung des Mietvertrages mit Schreiben vom 21.11.1995 (Anlage K 10, Bl. 46 dA) ab. Mit Schreiben vom 10.02.1997 (Anlage K 3, Bl. 16 dA) erhöhten die Klägerinnen gestützt auf § 2 des Mietvertrages die monatliche Grundmiete auf 396,84 DM, was einer Quadratmetermiete von 12,00 DM für die Hauptfläche von 27,02 m2 und einer Quadratmetermiete von 5,00 DM für die Nebenfläche von 14,52 m2 entsprach. Die Miete von monatlich 396,84 DM (202,85 EUR) wird unverändert bis zum heutigen Tage von der Beklagten bezahlt. Die Beklagte gab "in den 90er Jahren" den Raum Nr. 4 an die Klägerinnen zurück, ohne dass dies im Sinne einer Änderung des Mietvertrages schriftlich fixiert wurde.
Mit nicht unterschriebenem Einschreiben vom 30.10.2000 (Anlage B 2, Bl. 31 Rs) übte die Beklagte die zweite Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses um 5 Jahre aus. Auf die Bitte um Bestätigung des Schreibens wurde dieses von den beiden Klägerinnen unterschrieben. Ebenso lief es bei dem Schreiben der Beklagten vom 02.10.2005 (Anlage B 3, Bl. 32 dA) und dem undatierten Schreiben wohl aus dem Jahre 2010 (Anlage B 4, Bl. 32 Rs), mit welchen die Beklagte das dritte und vierte Optionsrecht ausübte, ab. Das fünfte Optionsrecht übte die Beklagte mit dem nicht unterschriebenen Einschreiben vom 09.09.2015 (Anlage B 5, Bl. 33 dA) aus.
Die Klägerinnen betreiben im Objekt auf der gleichen Etage der von der Beklagten genutzten Räume eine Physiotherapiepraxis. Die Beklagte nutzt die Räume seit dem Jahr 2007 nicht mehr als Kosmetikstudio, sondern als podologische Praxis. Mit dem Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 24.09.2015 (Anlage K 6, Bl. 21 f. dA) kündigten die Klägerinnen das Mietverhältnis mit der Beklagten ordentlich zum 31.03.2016. In diesem Schreiben bemängelten die Klägerinnen zugleich, dass die Beklagte als podologische Praxis nicht dem Vertragszweck entsprechend nutze. Die Beklagte widersprach der Kündigung mit dem Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 01.11.2015 (Anlage K 7, Bl. 23 f. dA). Mit dem Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 30.11.2015 (Anlage K 11, Bl. 47 f. dA) sprachen die Klägerinnen gegenüber der Beklagten eine Abmahnung wegen der Verweigerung des Zutrittes der Prozessbevollmächtigten zu den Mieträumen aus. Mit dem Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 27.05.2016 (Bl. 41 ff. dA), welcher dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten zusammen mit dem erstinstanzlichen Urteil am 09.06.2016 zugestellt wurde, sprachen die Klägerinnen die außerordentliche und fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen vertraglicher Pflichtverletzungen aus.
Die Klägerinnen haben vorgetragen, sie hätten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Gewerberäume, weil das ursprünglich zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 24.09.2015 zum 31.03.2016 beendet worden sei. Die Beklagte habe nur die erste der ihr im Mietvertrag vom 20.12.1990 gewährten fünf Verlängerungsoptionen wirksam ausgeübt, nämlich durch unterschriebenes Einschreiben der Beklagten, welches bis zum 30.09.1995 den Klägerinnen zuging. Die Ausübung der zweiten Option durch die Beklagte hätte durch ein unterschriebenes Einschreiben erfolgen müssen, welches bis spätestens zum 30.09.2000 den Klägerinnen hätte zugehen müssen. Tatsächlich hätte die Beklagte die Ausübung der zweiten Option mit dem verspäteten Schreiben vom 30.10.2000 erklärt, welches zudem nicht von ihr unterschrieben gewesen sei. Zu einer Verlängerung der Befristung um weitere 5 Jahre sei es deshalb nicht gekommen, vielmehr sei der Mietvertrag ab dem 01.04.2001 als unbefristetes Mietverhältnis weitergelaufen. Demzufolge habe das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 24.09.2015 unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist aus § 580a Abs. 2 BGB zum 31.03.2016 gekündigt werden können. Den Klägerinnen könne nicht entgegengehalten werden, dass sie durch ihre Unterschrift auf dem Schreiben der Beklagten vom 30.10.2000 die wirksame Ausübung des Optionsrechtes bestätigt hätten. Die Bestätigung der Klägerinnen betreffe nur den Erhalt des Schriftstückes. Auch die weiteren Schreiben der Beklagten, mit welchen sie eine Verlängerungsoption habe ausüben wollen, seien weder frist- noch formgerecht gewesen.
Die Beklagte hat vorgetragen, der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume bestehe nicht, weil das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis durch die wirksame Ausübung der fünf Verlängerungsoptionen zugunsten der Beklagten aus dem Vertrag vom 20.12.1990 bis zum 31.03.2021 befristet sei. Die von den Klägerinnen am 24.09.2015 ausgesprochene ordentliche Kündigung zum 31.03.2016 gehe deshalb ins Leere. Auch wenn durch die Schreiben der Beklagten die Ausübung des Optionsrechtes verspätet erklärt worden sein sollte, sei das Mietverhältnis jeweils um 5 Jahre verlängert worden. Die Parteien hätten stillschweigend entweder die Notwendigkeit einer 6 Monate vor Vertragsende erfolgenden Ausübung des Optionsrechtes abbedungen oder sich stillschweigend auf die Fortsetzung des Mietvertrages um jeweils 5 Jahre verständigt. Von Seiten der Klägerinnen sei dies durch ihre Unterschriften auf den Schreiben der Beklagten bestätigt worden.
Wegen des Sachvortrages im Übrigen und der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen.
Das Landgericht hat die Klage mit dem Urteil vom 02.06.2016 abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der von den Klägerinnen geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume bestehe nicht, weil das Mietverhältnis zwischen den Parteien fortbestehe. Die Beklagte habe zwar die ihr im Mietvertrag vom 20.12.1990 eingeräumten Optionsrechte formal nicht fristgerecht ausgeübt. Unter den Umständen des konkreten Falles sei aber von der wirksamen Ausübung der Verlängerungsoptionen durch die Beklagte auszugehen. Die Klägerinnen hätten mit der schriftlichen Gegenzeichnung des jeweiligen Optionsausübungsschreibens nicht nur den Eingang des Schreibens quittiert, sondern auch die vertragsgerechte Verlängerung um weitere 5 Jahre bestätigt. Nur in dieser Weise habe die Gegenzeichnung der Klägerinnen von der Beklagten verstanden werden können, welche in den jeweiligen Schreiben um Bestätigung ihres Schreibens gebeten habe. Das Mietverhältnis sei auch durch die außerordentliche Kündigung der Klägerinnen aus dem Schriftsatz vom 27.05.2016 nicht beendet worden, weil ein Grund für eine außerordentliche Kündigung nicht vorliege.
Gegen das ihnen am 03.06.2016 zugestellte Urteil haben die Klägerinnen am 29.06.2016 Berufung eingelegt und diese am 03.08.2016 begründet.
Sie tragen vor, das Landgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Beklagte die ihr im Vertrag vom 20.12.1990 gewährten fünf Verlängerungsoptionen ausgeübt habe. Dem Landgericht könne nicht darin gefolgt werden, dass die Klägerinnen durch die Leistung ihrer Unterschrift auf den Schreiben der Beklagten jeweils eine Bestätigung der Verlängerung des Mietverhältnisses um 5 Jahre erklärt hätten. Dem stehe bereits das Schriftformerfordernis des § 550 BGB entgegen. Im Übrigen hätten die Klägerinnen durch ihr Schreiben vom 01.11.1995, in welchem sie der Beklagten erfolglos eine Verkürzung der Laufzeit des Mietvertrages angetragen hätten, zum Ausdruck gebracht, dass sie eine langfristige Verlängerung des Mietverhältnisses nicht wünschten. Dies stehe der Annahme des Landgerichtes entgegen, die Klägerinnen hätten mit der schriftlichen Gegenzeichnung auf den Schreiben der Beklagten die wirksame Ausübung der Verlängerungsoption bestätigt. Zudem habe sich das Landgericht in keiner Weise mit dem Einwand der Klägerinnen auseinandergesetzt, dass dem Mietverhältnis die erforderliche Schriftform nach § 550 BGB fehle und es deshalb als unbefristetes und demzufolge ordentlich kündbares Mietverhältnis angesehen werden müsste. Schließlich habe sich das Landgericht nicht ausreichend mit dem Vorbringen der Klägerinnen zur außerordentlichen Kündigung vom 27.05.2016 auseinandergesetzt.
Die Klägerinnen beantragen,
unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils des Landgerichts Görlitz, Außenkammern Bautzen, vom 02.06.2016, die Beklagte zu verurteilen,
die Gewerberäume im Grundstück xxx-Straße x in L., bestehend aus der ehemaligen Küche, dem Raum 3, Toilette und Hausflur, zu räumen und geräumt an die Klägerinnen herauszugeben, sowie,
nicht anrechenbare vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 406,50 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit der Klage an die Klägerinnen zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das Urteil des Landgerichtes mit der darin enthaltenen Begründung unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.
II.
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg, denn den Klägerinnen steht der von ihnen geltend gemachte Räumungsanspruch weder aus § 546 Abs. 1 BGB noch aus § 985 BGB zu, weil das zwischen ihnen und der Beklagten bestehende Mietverhältnis über die streitgegenständlichen Räume, aus welchen die Beklagte ein Recht zum Besitz i.S.v. § 986 Abs. 1 S. 1 BGB herleiten kann, ungekündigt und befristet bis zum 31.03.2021 fortbesteht.
Die Beklagte hat das ursprünglich bis zum 01.04.1996 befristete Mietverhältnis durch fünfmalige Ausübung des Optionsrechtes wirksam bis zum 31.03.2021 verlängert (dazu 1.). Der schriftliche Mietvertrag wahrt die gesetzliche Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 BGB (dazu 2.).
Wegen der wirksamen Befristung bis zum 31.03.2021 konnte das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung der Klägerinnen vom 24.09.2015 ordentlich zum 31.03.2016 beendet werden. Das Mietverhältnis wurde auch nicht durch die außerordentliche Kündigung der Klägerinnen aus dem Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 27.05.2016 fristlos beendet, weil die Klägerin diese außerordentliche Kündigung nicht auf einen wichtigen Grund zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages i.S.v. § 543 Abs. 1 BGB stützen konnten (dazu 3.).
1. Der schriftliche Mietvertrag vom 20.12.1990 enthält zur Mietdauer in § 4 die Regelung, dass das Mietverhältnis ursprünglich bis zum 01.04.1996 befristet ist und dem Mieter, also der Beklagten, ein fünfmaliges Optionsrecht auf eine Mietvertragsverlängerung um jeweils 5 Jahre eingeräumt wird. Soweit die Klägerinnen geltend machen, diese Regelung sei gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, haben sie bereits die Voraussetzungen dieser Vorschrift nicht schlüssig vorgetragen. Es fehlt bereits am Vortrag der Klägerinnen, dass es sich bei § 4 des Mietvertrages vom 20.12.1990 um eine von der Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.v. § 305 Abs. 1 S. 1 BGB handelt. Voraussetzung dafür wäre, dass die Beklagte die Vorschrift für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert haben müsste. Zu beiden Voraussetzungen haben die Klägerinnen nicht vorgetragen. Es ist auch in keiner Weise erkennbar, dass die Beklagte für den Fall der Vorformulierung der Klausel eine Absicht der mehrfachen Verwendung gehabt haben sollte. Jedenfalls tragen die Klägerinnen nicht dazu vor, aus welcher Motivation sich eine solche Mehrfachverwendungsabsicht von Seiten der Beklagten ergeben sollte.
Die Klägerinnen können sich nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte (§ 242 BGB) nicht darauf berufen, dass die Beklagte die 2., 3., 4. und 5. Optionsausübungserklärung nicht wirksam ausgeübt hat. Entgegen der von den Klägerinnen vertretenen Auffassung übte die Beklagte mit den genannten Erklärungen ihr Optionsrecht jeweils formgerecht aus (dazu a). Zwar hielt die Beklagte mit der 2., 3. und 4. Optionsausübungserklärung nicht die in § 4 Nr. 2 des Mietvertrages vom 20.12.1990 vereinbarte Frist ein. Auf die damit verbundene Fristversäumung der Beklagten können sich aber die Klägerinnen nach § 242 BGB nicht berufen (dazu b).
a) Die Regelung in § 4 Nr. 2 des Mietvertrages vom 20.12.1990 gibt als Form für die Optionsausübungserklärung den eingeschriebenen Brief vor.
Eine solche Vereinbarung ist regelmäßig dahin auszulegen, dass nur die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis für die Erklärung vereinbart werden soll, während der Zugang der Erklärung auch in anderer Weise als durch den Einschreibebrief wirksam erfolgen kann (i.d.S. auch BGH, Urteil vom 23.01.2013, XII ZR 35/11, NJW 2013, 1082). Anhaltspunkte dafür, dass im vorliegenden Fall aufgrund von Besonderheiten des Einzelfalles etwas anderes gelten könnte, sind nicht ersichtlich. Die Optionsausübungserklärung musste danach nur die Voraussetzungen der gewillkürten Schriftform nach § 127 BGB erfüllen. Grundsätzlich gehört zur Schriftform zwar die eigenständige Unterschrift unter die Erklärung, an der es ab der 2. Optionsausübungserklärung fehlt. Allerdings enthält § 127 Abs. 2 BGB Erleichterungen der gewillkürten Schriftform, nach denen auch eine nicht eigenhändig unterschriebene Erklärung genügt, wenn sich aus der Erklärung unzweideutig ergibt, von wem sie abgegeben wurde (vgl. BGH, Urteil vom 22.02.1996, IV ZR 297/94, NJW-RR 1996, 641; Urteil vom 24.11.1998, XI ZR 227/97, NJW-RR 1999, 697; OLG Hamm, Beschluss vom 24.09.2015, 27 W 104/15, DStR 2016, 487; Ellenberger in Palandt, BGB, 76. Aufl., § 127 Rn. 2; vgl. auch die Begründung des Gesetzesentwurfes der Bundesregierung vom 14.12.2000 für das Gesetz zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsgeschäftsverkehr vom 13.07.2001, BT-Drs. 14/4987, S. 20 f.). Diesen Anforderungen aber genügten alle Optionsausübungsschreiben der Beklagten, denn sie weisen im Kopf die Beklagte als Absender aus und enthalten unter dem Text mindestens den ausgeschriebenen Familiennamen der Beklagten. Es fehlt ab der 2. Optionsausübungserklärung lediglich die eigenhändige Unterschrift, welche bei der gewillkürten Schriftform des § 127 BGB nicht zwingend erforderlich ist.
b) Nach § 4 Nr. 2 des Mietvertrages vom 20.12.1990 musste die Optionsausübungserklärung spätestens 6 Monate vor Vertragsende erfolgen, bei einem Ende des Mietvertrages zum 31.03. eines Jahres also bis zum 30.09. des Vorjahres. Diese Frist hat die Beklagte mit der 2., 3. und 4. Optionsausübungserklärung nicht eingehalten.
Es verstieße aber gegen Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte (§ 242 BGB), wenn sich die Klägerinnen gegenüber der Beklagten auf diese Fristversäumnis berufen könnten, weil die Klägerinnen mit ihren Unterschriften auf den Optionsausübungserklärungen jeweils gegenüber der Beklagten bestätigt haben, dass die Optionsausübung wirksam zur Vertragsverlängerung geführt hat. Die Beklagte hat in den Schreiben zu 2., 3. und 4. Optionsausübungserklärung nicht lediglich die Ausübung der Option erklärt, sondern gleichzeitig um Bestätigung ihres Schreibens auf beigefügter Durchschrift gebeten, was durch die Klägerinnen jeweils durch eigenhändige Unterschrift erfolgte. Entgegen der Auffassung der Klägerinnen ist ihre dadurch geleistete Unterschrift gemäß §§ 133, 157 BGB dahin auszulegen, dass die Klägerinnen nicht nur den Empfang des Schriftstückes bestätigen wollten, sondern auch die aus ihrer Sicht bestehende Wirksamkeit der Vertragsverlängerung. Maßgeblich für die Auslegung ist die Sicht der Beklagten als Erklärungsempfängerin unter Berücksichtigung der Umstände des konkreten Einzelfalles. Danach konnte die Beklagte die Erklärung der Klägerinnen nicht lediglich als Bestätigung des Zugangs der Optionsausübungserklärung verstehen. Grundsätzlich käme zwar ein solches Verständnis in Betracht. Dies gilt aber regelmäßig nur dann, wenn aus Sicht des Erklärenden ein nennenswertes Risiko dahin besteht, dass die Erklärung den Erklärungsempfänger nicht erreichen könnte, wie dies etwa bei einem unsicheren Beförderungsweg angenommen werden kann. Im vorliegenden Fall bestand eine solche Unsicherheit aber zu keinem Zeitpunkt, weil beide Parteien ihre Praxis im selben Gebäude und auf derselben Etage haben. Die Gewährleistung des Zugangs der Optionsausübungserklärung war danach unproblematisch.
Die mit der von der Beklagten erbetenen Bestätigung zu beseitigende Unsicherheit konnte deshalb von vorherein nur in der Wirksamkeit der Optionsausübung bestehen. Dafür spricht, dass die Vertragsparteien es auch im anderen Zusammenhang bei der Durchführung des Mietverhältnisses mit den im Vertrag formulierten Fristen nicht so genau nahmen. So eröffnete § 2 Nr. 1 des Mietvertrages vom 20.12.1990 dem Vermieter, also den Klägerinnen, die Möglichkeit, innerhalb von einer Frist von 5 Jahren von Vertragsbeginn gerechnet durch einseitige Erklärung die Miete zu erhöhen. Diese Frist lief zum 31.03.1996 ab, weil am 01.04.1991 Mietbeginn war. Gleichwohl erklärten die Klägerinnen mit ihrem Schreiben vom 10.02.1997 (Anlage K 3) eine Mieterhöhung und stützten sich dabei auf § 2 des Mietvertrages, obwohl die dort genannte Frist zur Erklärung der Mieterhöhung bereits abgelaufen war. Ähnlich wie im Falle der Optionsausübungserklärungen die Klägerinnen akzeptierte die Beklagte die verspätete Mieterhöhung vom 10.02.1997.
Ergibt aber die Auslegung der Unterschriftsleistung der Klägerinnen eine Bestätigung der Wirksamkeit der Optionsausübung, dann wäre es treuwidrig, wenn sich die Klägerinnen nunmehr im Nachhinein auf die fehlende Wirksamkeit der Optionsausübung gegenüber der Beklagten berufen könnten. Im Ergebnis sind die Optionsausübungserklärungen der Beklagten deshalb so zu behandeln, als wenn sie rechtzeitig erfolgt wären.
2. Der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag gilt nicht gemäß § 550 S. 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen, weil er die gesetzliche Schriftform aus §§ 550 S. 1, 578 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 BGB einhält. Soweit die Klägerinnen Verstöße gegen die gesetzliche Schriftform unter dem Gesichtspunkt der Mieterhöhung vom 10.02.1997 (dazu a), der Optionsausübungserklärungen der Beklagten (dazu b) und der Rückgabe des Raumes Nr. 4 (dazu c) geltend machen, ist ihr Einwand unbegründet.
a) Die Mieterhöhungserklärung aus dem Schreiben der Klägerinnen vom 10.02.1997 lässt die Schriftform des Mietvertrages nach § 550 S. 1 BGB unberührt, weil sie ihrerseits als einseitige, auf die Erhöhung der Miete gerichtete Willenserklärung der Klägerinnen nicht Bestandteil der vertraglichen Vereinbarung wird und damit auch nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB unterfällt (so bereits BGH, Urteil vom 05.02.2014, XII ZR 65/13, NJW 2014, 1300 Rz. 27-29).
b) Ebenso wie die in dem Schreiben der Klägerinnen vom 10.02.1997 enthaltene Mieterhöhungserklärung lassen die Optionsausübungserklärungen der Beklagten die gesetzliche Schriftform aus § 550 S. 1 BGB unberührt, weil sie als einseitige, auf die Verlängerung des Vertrages gerichtete Erklärungen nicht Bestandteil der vertraglichen Vereinbarung sind und demzufolge nicht der Regelung des § 550 S. 1 BGB unterfallen (vgl. BGH, Urteil vom 07.05.2008, XII ZR 69/06, NJW 2008, 2178 Rz. 15; Urteil vom 22.01.2014, XII ZR 68/10, NJW 2014, 1087 Rn. 26; Urteil vom 05.02.2014, a.a.O.).
c) Aus dem Vortrag der Klägerinnen zur Rückgabe des Raumes Nr. 4 durch die Beklagte "in den 90er Jahren" ergibt sich kein schlüssiges Vorbringen zu einem Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform aus § 550 S. 1 BGB. Zwar ist es zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform aus § 550 S. 1 BGB grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus der Vertragsurkunde ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 24.07.2013, XII ZR 104/12, NJW 2013, 3361). Aus dem Vorbringen der Klägerinnen ergibt sich aber bereits nicht, dass im Zusammenhang mit der Rückgabe des Raumes Nr. 4 durch die Beklagte "in den 90er Jahren" der Mietvertrag mündlich abgeändert wurde. Die Rückgabe eines Teils des Mietobjektes an den Vermieter ist ein tatsächlicher Vorgang, der nicht zwingend mit einer vertraglichen Änderung verbunden sein muss.
Auch wenn man aber die Rückgabe des Raumes Nr. 4 dahingehend interpretiert, dass das Mietverhältnis in Bezug auf die Größe des Mietobjektes im Sinne einer Begrenzung auf den Raum Nr. 3 und die ehemalige Küche abgeändert werden sollte, ergibt sich daraus noch kein Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform aus § 550 S. 1 BGB. Beurkundungsbedürftig wäre die damit verbundene Änderung des Mietvertrages nur dann, wenn sie sich als vertragswesentlich darstellen würde. Im Einzelfall ist nämlich die Vereinbarung über die Nutzung von Nebenflächen oder -räumen nicht beurkundungsbedürftig, wenn diese von untergeordneter Bedeutung für den Mietzweck sind (vgl. BGH, Urteil vom 12.03.2008, VIII ZR 71/07, NJW 2008, 1661; Senatsbeschluss vom 25.08.2015, 5 U 1057/15, ZMR 2016, 27). Dem unstrittigen Sachvortrag der Parteien im vorliegenden Falle lässt sich entnehmen, dass es sich bei dem Raum Nr. 4 um eine Nebenfläche von untergeordneter Bedeutung für den Mietzweck handelte, so dass eine sich auf ihn beziehende Vertragsänderung nicht nach § 550 S. 1 BGB beurkundungsbedürftig war. So ergibt sich aus der Mietzusatzvereinbarung vom 22.01.1991 und der Mieterhöhungserklärung der Klägerinnen vom 10.02.1997, dass es sich bei dem Raum Nr. 4 um eine Nebenfläche handelte. Aus Sicht der Parteien hatte diese Nebenfläche keine wesentliche Bedeutung für den Mietzweck, was sich daran zeigt, dass die Rückgabe des Raumes an die Klägerinnen nicht zu einer Veränderung der Miete geführt hat. Aus den Angaben zur Flächengröße des Mietobjektes in der Mieterhöhungserklärung von 10.02.1997 ist ersichtlich, dass zu diesem Zeitpunkt der Raum Nr. 4 noch nicht an die Klägerinnen zurückgegeben worden sein konnte. Die Rückgabe des Raumes Nr. 4 hat danach nicht zu einer Reduzierung der Miete geführt, welche von der Beklagten unverändert in derselben Höhe bis zum heutigen Tage gezahlt wird. Führte aber die Reduzierung der Mietfläche um den Raum Nr. 4 zu keiner Veränderung der vertraglich geschuldeten Miete, dann musste diese zurückgegebene Fläche eine untergeordnete Bedeutung für die Parteien haben, weil die Miete die Gegenleistung für die Überlassung der Räume zur vertragsgemäßen Nutzung ist. Im Ergebnis könnte ein Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform des § 550 S. 1 BGB auch dann nicht festgestellt werden, wenn man die Rückgabe des Raumes Nr. 4 dahin verstehen würde, dass die Parteien damit auch den Mietvertrag im Sinne einer Reduzierung der Mietfläche ändern wollten. Unabhängig davon fehlt es an entsprechender Darlegung von Seiten der Klägerinnen, obwohl der Senat im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 15.02.2017 auf den insoweit unzureichenden Vortrag hingewiesen hat.
3. Die außerordentliche Kündigung der Klägerinnen aus dem Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 27.05.2016 hat das Mietverhältnis nicht fristlos beendet, weil zugunsten der Klägerinnen kein wichtiger Grund i.S.v. § 543 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung gegeben war.
Soweit die Klägerinnen die außerordentliche Kündigung auf die aus ihrer Sicht zweckwidrige Nutzung durch die Beklagte als podologische Praxis stützen, kann dahinstehen, ob die Klägerinnen ihr Kündigungsrecht verwirkt haben, weil sie von der geänderten Nutzung bereits seit dem Jahre 2007 wussten, wie dies das Landgericht angenommen hat. Jedenfalls ergibt sich aus der Nutzung der vermieteten Räume als podologische Praxis und der Berücksichtigung des Sachvortrages der Klägerinnen kein wichtiger Grund für eine außerordentliche und fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Für die Annahme des Regelbeispieles aus § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB wäre erforderlich, dass mit der Nutzung als podologische Praxis eine erhebliche Gefährdung des Mietobjektes einherginge, welche ihrerseits die Rechte der Klägerinnen in erheblichem Maße verletzt. Dafür fehlt es aber an jeglichem Sachvortrag der Klägerinnen. Es wird nicht dargelegt, dass die Nutzung der vermieteten Räume als podologische Praxis besondere, das Mietobjekt schädigende Einflüsse haben würde.
Sähe man die Nutzung als podologische Praxis als vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache an, wogegen sprechen könnte, dass auch zur Nutzung als Kosmetiksalon oft eine Fußpflege gehört, könnte sich ein Kündigungsrecht aus der Generalklausel des § 543 Abs. 1 S. 1, 2 BGB dann ergeben, wenn zwar keine erhebliche Gefährdung des Mietobjektes eingetreten wäre, die Fortsetzung des Mietvertrages bis zum nächstmöglichen ordentlichen Beendigungstermin für den Vermieter, hier also die Klägerinnen, unzumutbar wäre, weil der vertragswidrige Gebrauch zu unzumutbaren erheblichen Immissionen (etwa besondere Gerüche oder Geräusche) bzw. zu Auswirkungen auf die Rechtsposition des Vermieters führt (vgl. dazu Alberts in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, 1. Aufl., § 543 Rn. 21). Auch für solche Beeinträchtigungen durch die Nutzung von Seiten der Beklagten fehlt aber jeder Sachvortrag der Klägerinnen.
Soweit die Klägerinnen darüber hinaus die außerordentliche Kündigung auf die einmalige Verhinderung des Besichtigungsrechtes durch ihre Prozessbevollmächtigte am 30.11.2015 stützen, teilt der Senat die Auffassung des Landgerichtes, dass mit diesem einmaligen Vorfall kein Recht der Klägerinnen zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages einhergeht. Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung liegt in solchen Fällen allenfalls dann vor, wenn das Besichtigungs- und Betretungsrecht des Vermieters durch das Verhalten des Mieters regelrecht dauerhaft verhindert wird (vgl. Senatsurteil vom 16.08.2012, 5 U 1350/11, ZMR 2013, 429). So liegt es im vorliegend zu beurteilenden Fall aber nicht.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10 S. 2, 711, 709 S. 2 ZPO.
Der Streitwert wurde nach §§ 48, 47, 41 Abs. 2, Abs. 1 GKG festgesetzt.
Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO bestehen nicht, denn der Senat hat auf der Grundlage der höchstrichterlichen Rechtsprechung einen Einzelfall entschieden.
