20.03.2017 · IWW-Abrufnummer 192671
Oberlandesgericht Brandenburg: Urteil vom 07.02.2017 – 6 U 169/14
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Oberlandesgericht Brandenburg
Urt. v. 07.02.2017
Az.: 6 U 169/14
In dem Rechtsstreit
Z... GmbH & Co. KG,
- Klägerin und Berufungsklägerin -
Prozessbevollmächtigte: ... Rechtsanwälte Notare,
gegen
Land Brandenburg,
- Beklagter und Berufungsbeklagter -
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwältin ...
hat der 6. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 13.12.2016 unter Mitwirkung
der Vorsitzenden Richterin am Oberlandesgericht Eberhard,
des Richters am Oberlandesgericht Hänisch und
der Richterin am Oberlandesgericht Kretschmann
für R e c h t erkannt:
Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das am 29.10.2014 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam - 2 O 371/12 - wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Die Parteien streiten um Ansprüche der Klägerin auf Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung sowie auf Zahlung abgerechneter Betriebskosten aus dem jedenfalls im Verlauf des Rechtsstreits beendeten Mietverhältnis über die als Standort des ...gerichts ...genutzten Räume in der Z...straße 136 in ....
Durch schriftlichen Vertrag vom 07.01.2009 mietete das beklagte Land, vertreten durch den B... (im Folgenden: B...), von der Grundstücksgesellschaft G... GbR (im Folgenden: Grundstücks-GbR) die im 1. und 2. Obergeschoss des Gebäudes Z...straße 136 gelegenen Räume mit einer Fläche von 1.676,51 m2 zur Nutzung als Gerichtsstandort. Der Vertrag sah eine Mietzeit vom 01.01.2009 bis zum 31.12.2014 vor. Die monatliche Miete betrug seit Oktober 2010 brutto 16.914,75 €, zuzüglich Verwalterkostenpauschale von 507,44 € sowie Betriebskostenvorauszahlung von 5.281,01 € waren insgesamt monatlich 22.703,20 € zu zahlen.
Die Klägerin erwarb das Grundstück von der Grundstücks-GbR, sie wurde aufgrund Auflassung vom 18.12.2009 am 06.05.2011 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.
Bei dem Mietobjekt handelt es sich um ein Mitte des 19. Jahrhunderts als Getreidespeicher errichtetes und unter Denkmalschutz stehendes Gebäude im Gebäudekomplex "...". In den Mieträumen ist sichtbar altes Holzgebälk vorhanden, welches zu DDR-Zeiten mit dem Holzschutzmittel Hylotox 59 behandelt wurde. Das eingesetzte Mittel enthält unter anderen Dichlordiphenyltrichlorethan (DDT), Pentachlorphenol (PCP) und Lindan.
Das beklagte Land nutzte das Gebäude bereits seit Anfang der 1990-er Jahre als Behörden- und Gerichtsstandort. In den Jahren 1994 und 1995 wurden durch das Landesinstitut ... Untersuchungen zur Belastung der Räume aufgrund des verwendeten Holzschutzmittels durchgeführt. Nach Einschätzung der Ämter war eine Gesundheitsgefährdung beim Aufenthalt in den Räumen nicht zu besorgen.
Aufgrund gesundheitlicher Beschwerden der Mitarbeiter des die Räume im 3. Obergeschoss des Gebäudes nutzenden Landesbetriebes F... ließ die Klägerin im Juni und Dezember 2010 in einigen jener Räume Raumluftuntersuchungen durchführen. Die Untersuchungen der W... GmbH führten zu dem Ergebnis, dass zwei Räume auffällige DDT- und Lindankonzentrationen aufwiesen.
Im September 2011 ließ die Klägerin die an den Beklagten vermieteten Räume des 1. und 2. Obergeschosses durch Beprobung der sog. Liegestäube (Sediment- bzw. Hausstaub) untersuchen. Der Untersuchungsbericht der W... GmbH vom 19.10.2011 weist mit Ausnahme von drei nur gering belasteten Räumen für die übrigen Räume eine mittlere oder hohe DDT-Belastung bei stark variierenden Konzentrationen in den einzelnen Räumen aus. Für PCP und Lindan ermittelte die W... GmbH überwiegend geringe Werte, erhöhte Werte lagen in den Räumen 201 bis 211 vor.
Die Klägerin schlug dem Beklagten vor, belastete Räume des 1. und 2. Obergeschosses durch Reinigung einschließlich Staub- und Kornentfernung von den Holzbalken, Versiegelungsanstrich der Holzbalken und Reinigung der Teppiche zu sanieren. Für die Dauer der Sanierungsarbeiten sollten die Mitarbeiter des Gerichts sukzessive in freie Räume umziehen und nach Sanierung wieder in die ursprünglichen Räume einziehen. Eine Abstimmung dazu erzielten die Parteien nicht.
Am 03.02.2012 fand eine Besprechung der Parteien statt. Die für den Beklagten auftretenden Mitarbeiter des B..., die Herrn S... und Gr..., erklärten dem Vertreter der Klägerin Herrn G..., aufgrund der Schadstoffbelastung sei geplant, den für das Jahr 2013 ohnehin bevorstehenden Umzug des ...gerichts vorzuziehen. Die Beteiligten besprachen die Möglichkeit einer einvernehmlichen Beendigung des Mietvertrages zum 31.12.2013 bei Räumung der Mieträume zur Durchführung der Sanierung bis Ende 2012 und Zahlung der Miete bis Ende 2013, wobei im Falle eines Nachmieters eine vorzeitige Entlassung stattfinden könne. Über das Zustandekommen einer Einigung streiten die Parteien.
Mit Schreiben vom 05.07.2012 erklärte der Beklagte "unter Hinweis auf die in der ... Besprechung am 03.02.2012 ... erwähnten Umstände" die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages zum 30.09.2012.
Die Klägerin widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 18.07.2012. Sie führte aus, am 03.02.2012 sei eine Einigung über die Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2013 zustandegekommen.
Mit Schreiben vom 25.07.2012 antwortete der Beklagte, das erwähnte Abstimmungsergebnis vom 03.02.2012 sei bekannt; das Gespräch habe stattgefunden, weil es dem ...gericht aufgrund der bestehenden Belastungen nicht mehr zumutbar gewesen sei, den Geschäftsbetrieb aufrecht zu erhalten und eine Sanierung bei laufendem Geschäftsbetrieb ebenfalls nicht akzeptabel sei. Weiter führte der Beklagte aus, er sei am 22.03.2012 von der Klägerin telefonisch über Verhandlungen mit einem potentiellen Nachmieter informiert worden und um Mitteilung konkreter Auszugstermine gebeten worden. Im Vertrauen darauf habe er seine Bemühungen um einen Nachmieter zurückgestellt und die Umzugsbemühungen intensiviert. Nach Abschluss eines neuen Mietvertrages für das ...gericht habe er sich am 28.06.2012 telefonisch bei der Klägerin gemeldet und erfahren, dass die Verhandlungen mit dem Nachmieter bereits im März 2012 ergebnislos beendet worden seien.
Am 24.10.2012 fand ein weiteres Gespräch der Parteien statt. Auf Seiten der Klägerin nahmen Herr G... und Frau T... teil, für den Beklagten waren die Justitiarin des B... Frau B... sowie Herr Gr... erschienen. Über den Inhalt des Gesprächs streiten die Parteien.
Mit Anwaltsschreiben vom 09.11.2012, der Klägerin zugegangen am 15.11.2012, ließ der Beklagte unter Hinweis auf die Schadstoffbelastung abermals die außerordentliche Kündigung sowie hilfsweise die fristgemäße Kündigung zum nächst zulässigen Termin erklären.
Bis einschließlich Oktober 2012 leistete der Beklagte an die Klägerin Zahlungen in Höhe der Miete einschließlich Verwalterkostenpauschale sowie Betriebskostenvorauszahlung.
Am 09.11.2012 bot der Beklagte der Klägerin die Rückgabe der Mieträume an. Die Parteien streiten darüber, ob sich die Räume in einem rückgabefähigen Zustand befanden, wegen der Kosten verschiedener Arbeiten führen sie einen weiteren Rechtsstreit.
Mit der im November 2012 eingereichten und dem Beklagten am 18.01.2013 zugestellten Klage hat die Klägerin den Beklagten auf Zahlung rückständiger und künftiger Miete einschließlich Verwalterkostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von monatlich 22.703,20 € für die Zeit vom 01.11.2012 bis einschließlich 31.12.2013 in Anspruch genommen.
Nachdem der Beklagte hilfsweise die Aufrechnung mit Betriebskostenguthaben betreffend die Abrechnungen der Jahre 2010 und 2011 für das hiesige Mietobjekt in Höhe von insgesamt 15.150,46 € (4.271,80 € + 10.878,66 €) erklärt hat, hat die Klägerin ihrerseits mitgeteilt, sie verrechne die vorgenannten Guthaben und weitere Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2010 und 2011 betreffend einen weiteren Mietvertrag der Parteien in Höhe von insgesamt 17.414,89 € (5.783,35 € + 11.631,54 €) mit den Klageforderungen für November und Dezember 2012.
In Höhe der Verrechnung hat die Klägerin die Klage in der Hauptsache für erledigt erklärt, und zwar die Forderung für November 2012 vollständig und diejenige für Dezember 2012 in Höhe eines Teilbetrages von 9.862,15 €.
Die Klägerin hat geltend gemacht, das Mietverhältnis sei wirksam mit Befristung zum 31.12.2014 zustandegekommen und nicht wirksam gekündigt, sondern durch Aufhebungsvereinbarung einvernehmlich zum 31.12.2013 beendet worden.
Sie hat behauptet, im Gespräch am 03.02.2012 sei die einvernehmliche Beendigung des Mietvertrages zum 31.12.2013 bei Räumung der Mieträume bis Ende des Jahres 2012 und Zahlung der Miete bis Ende 2013 verbindlich vereinbart worden. Die Vertreter des Beklagten seien zumindest nach den Grundsätzen der Anscheinsvollmacht als vom Beklagten bevollmächtigt anzusehen. Zudem sei der Inhalt der Absprache vom Beklagten auch durch dessen Schreiben vom 25.07.2012 bestätigt worden. Im Gespräch von 24.10.2012 habe der für den Beklagten auftretende Herr Gr... schließlich erklärt, die zuvor ausgesprochene Kündigung vom 05.07.2012 beruhe auf einem Missverständnis, selbstverständlich solle es bei dem am 03.02.2012 geschlossenen Vergleich verbleiben.
Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, die außerordentlichen Kündigungen des Beklagten seien aufgrund der Vereinbarung zur einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses unwirksam. Der Kündigung vom 05.07.2012 fehle es zudem an einer hinreichenden Angabe des Kündigungsgrundes. Eine Umdeutung in eine ordentliche Kündigung komme aufgrund des eindeutigen Wortlauts nicht in Betracht. Es habe auch kein Recht zur fristlosen Kündigung bestanden, erst recht nicht ohne vorherige Abmahnung. Nach den eingeholten Schadstoffuntersuchungen bestehe nur eine geringe und nicht gesundheitsgefährdende Belastung, welche zudem in erheblichem Umfang auf unzureichendes Lüften und Reinigen der Räume zurückzuführen sei, was der Beklagte zu vertreten habe. Die angebotene Sanierung der Räume habe der Beklagte zu Unrecht ablehnt.
Eine ordentliche Kündigung sei aufgrund der Vereinbarung, das Mietverhältnis vorfristig zum 31.12.2013 zu beenden, ausgeschlossen.
Mietminderung könne der Beklagte nicht beanspruchen, die Tauglichkeit der Mieträume zum vertragsmäßen Gebrauch sei nicht aufgehoben gewesen. Dass keine beachtliche Beeinträchtigung vorgelegen habe, ergebe sich schon daraus, dass der Beklage sich nicht an die von ihm mit der Kündigung vom 05.07.2012 erklärte Räumungsfrist per 30.09.2012 gehalten, sondern die Mieträume erst im November zurückgegeben habe.
Die Klägerin hat zuletzt beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 317.844,80 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 22.703,20 € seit dem 06.11.2012 und aus jeweils weiteren 22.703,20 € seit dem jeweils 6. der Folgemonate zu zahlen, und zwar bis zum 06.12.2013;
sowie festzustellen, dass der Rechtsstreit im Übrigen in der Hauptsache erledigt ist.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hat gemeint, der Mietvertrag sei durch fristlose, jedenfalls aber ordentliche Kündigung beendet. Die von der Klägerin im Ergebnis der im September 2011 durch die W... GmbH durchgeführten Untersuchung vorgeschlagene Sanierung im laufenden Gerichtsbetrieb sei unzumutbar und untauglich gewesen. Er habe diese Art der Sanierung in dem Gespräch vom 03.02.2012 zu Recht abgelehnt und der Klägerin mitgeteilt, dass er erwäge, den für 2013 ohnehin geplanten Gerichtsumzug vorzuziehen. Vergleichsweise habe die Klägerin die Aufhebung des Mietvertrages zum 31.12.2013 angeboten. Dem hätten die Mitarbeiter des B... Gr... und S... nicht zugestimmt, sie seien auch nicht berechtigt, das Land Brandenburg bei Vertragsabschlüssen zu vertreten. Der von der Klägerin behauptete Vergleich bedürfte zudem einer Einwilligung des Ministeriums ... nach § 58 LHO. In dem Gespräch vom 24.10.2012 sei darüber gesprochen worden, ob der angedachte Vergleichsabschluss trotz der Kündigung noch weiterverfolgt werde. Die Vertreterin des Beklagten, Frau B..., habe erklärt, dass man den Vergleichsvorschlag erneut prüfen werde. Davon, dass die Kündigung vom 05.07.2012 auf einem Versehen beruhe, sei nicht die Rede gewesen.
Die Kündigung vom 05.07.2012 sei aufgrund der gesundheitsgefährdenden Schadstoffbelastung der Räume zu Recht erfolgt. Das Kündigungsschreiben genüge den formellen Anforderungen. Dass ein Grund zur fristlosen Kündigung bestehe, ergäbe sich aus dem Untersuchungsbericht der W... GmbH, wonach Sanierungsarbeiten notwendig seien. Im Hinblick auf die konkrete Gesundheitsgefahr und den Umstand, dass die vorgeschlagene Sanierung nicht zumutbar gewesen sei, habe es einer vorherigen Abmahnung nicht bedurft.
Jedenfalls infolge der Kündigung vom 09.11.2012 sei das Mietverhältnis außerordentlich, zumindest ordentlich zum 30.06.2013 beendet worden.
Gestützt auf Schadstoffbelastung hat sich der Beklagte auf ein Recht zur Mietminderung berufen. Seit dem 01.11.2012 sei er zur Minderung auf 0 € berechtigt. Für die Zeit zuvor bestehe ein Minderungsrecht jedenfalls in Höhe von 50 % der Bruttomiete. Insoweit habe er für die Zeit vom 01.11.2011 bis einschließlich 31.10.2012 insgesamt 153.890,70 € zuviel gezahlt, mit dem Rückzahlungsanspruch rechne er hilfsweise gegen die Klageforderungen auf.
Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens und mündlicher Anhörung des Sachverständigen zur Frage des Vorliegens einer erheblichen Gesundheitsbelastung auf Feststellung der Hauptsacheerledigung in Höhe von 7.552,74 € erkannt und im übrigen die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt:
Das Mietverhältnis sei aufgrund wirksamer außerordentlicher Kündigung vom 05.07.2012 mit Ablauf des 30.09.2012 beendet. Die Kündigung sei wirksam mit Auslauffrist erklärt worden. Die Kündigungserklärung genüge dem Begründungserfordernis des § 569 Abs. 4 BGB, denn mit der Bezugnahme auf die in der Besprechung vom 03.02.2012 erwähnten Umstände sei für die Klägerin hinreichend klar gewesen, dass die Kündigung aufgrund der Schadstoffbelastung der Mieträume erklärt werde. Gem. §§ 587 Abs. 2 Satz 2, 569 Abs. 1 Satz 1 BGB habe ein wichtiger Grund zur Kündigung bestanden, weil die Mieträume aufgrund ihrer Belastung mit dem Schadstoff DDT so beschaffen seien, dass ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden sei. Für das Bestehen eines Kündigungsrechts reiche es aus, wenn die Gefahr einer deutlichen und nachhaltigen Gesundheitsschädigung gegeben sei. Eine konkrete Gefährdung sei schon dann zu bejahen, wenn der Mieter vernünftigerweise vom Bestehen einer erheblichen Gefahr ausgehen könne, unabhängig davon, ob diese letztlich gegeben sei oder nicht. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sei von einer derartigen Gefahr einer Gesundheitsschädigung auszugehen.
So habe der Sachverständige ausgeführt, nach den von der W... GmbH gemessenen DDT-Werten sei für die Räume 201 bis 211, 225 und 248 eine gesundheitliche Gefährdung nicht auszuschließen. Im Raum 209 sei die Gesundheitsgefährdung als erheblich einzustufen. Die Anzahl der Räume, bei denen die Gefahr einer Gesundheitsgefährdung bestehe, entspreche ca. 22 % der Gesamtraumzahl, von der Gesamtmietfläche seien ca. 20 % betroffen. Bei dieser Sachlage sei die Benutzbarkeit der Mietsache im Ganzen erheblich beeinträchtigt.
Einer vorherigen Abmahnung vor Ausspruch der fristlosen Kündigung habe es im Streitfall nicht bedurft, da eine kurzfristige Abhilfe nicht möglich gewesen sei.
Ob am 03.02.2012 eine Vereinbarung mit dem von der Klägerin behaupteten Inhalt zustande gekommen sei, bedürfe keiner Entscheidung.
Sofern eine solche Vereinbarung getroffen worden sei, sei diese nach § 569 Abs. 5 BGB unwirksam. Das Vorbringen der Klägerin, der Vertreter des Beklagten habe am 24.10.2012 erklärt, die Kündigung vom 05.07.2012 beruhe auf einem Missverständnis und man wolle an der Vereinbarung vom 03.02.2012 festhalten, reiche nicht aus, anzunehmen, der Beklagte habe die Kündigung zurückgenommen. Es fehle an einer hinreichend deutlichen Erklärung der Rücknahme der Kündigung, zudem nehme die behauptete Erklärung gerade auf die unwirksame Vereinbarung vom 03.02.2012 Bezug.
Soweit die Klägerin vorgetragen habe, der Beklagte habe die Mietsache im November 2011 zurückgegeben, habe sie offensichtlich November 2012 gemeint. Jedenfalls ab Dezember 2012 stünde der Klägerin Mietzins oder Nutzungsentschädigung folglich nicht zu.
Über die Hilfsaufrechnung des Beklagten sei nur im Unfang der Klageforderung betreffend den Monat November 2012 zu entscheiden. Die Aufrechnung mit Ansprüchen aufgrund Mietminderung habe keinen Erfolg, weil dem Beklagten wegen Verwirkung ein Minderungsrecht nicht zustehe. Der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für November 2012 sei indes infolge der Aufrechnung des Beklagten mit den Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 in Höhe von 15.150,46 € erloschen. Der restliche Anspruch für November 2012 in Höhe von 7.552,74 € sei erst durch die Aufrechnung der Klägerin mit dem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung betreffend das weitere Mietverhältnis der Parteien erloschen. Die Erledigung der Hauptsache sei deshalb in Höhe eines Betrages von 7.552,74 € festzustellen.
Gegen das ihr am 30.10.2014 zugestellte Urteil wendet sich die Klägerin mit der am 28.11.2014 eingereichten und am 28.01.2015 innerhalb verlängerter Frist begründeten Berufung. Sie verfolgt ihren zunächst in vollem Umfang wiederholten erstinstanzlichen Zahlungsantrag zuletzt bis zum Betrag von 234.623,59 € weiter und beantragt im Übrigen die Feststellung der Hauptsacheerledigung.
Die Klägerin stützt ihre Zahlungsforderung nunmehr auf die Grundmiete (16.914,75 €) zuzüglich Verwalterkostenpauschale (507,44 €) in Höhe von monatlich insgesamt 17.422,19 € für den Zeitraum November 2012 bis einschließlich Dezember 2013. Ferner beansprucht sie den Abrechnungssaldo aus der Betriebskostenabrechnung 2013 in Höhe von 29.012,55 €. Auf den Gesamtbetrag von 272.923,21 € (17.422,19 € x 14 Monate = 243.910,66 € zuzüglich 29.012,55 €) lässt sich die Klägerin die Betriebskostenguthaben betreffend die Abrechnungen der Jahre 2010, 2011 und 2012 in Höhe von 4.271,80 €, weiteren 10.878,66 € und weiteren 5.734,27 € sowie die Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2010 und 2011 betreffend einen weiteren Mietvertrag im Gesamtbetrag von 17.414,89 € anrechnen. Aufgrund der Anrechnung auf die jeweils ältesten Mietforderungen sieht die Klägerin die Mieten für November und Dezember 2012 als in voller Höhe und die Miete für Januar 2013 als bis zum Betrag von 13.966,95 € erloschen an.
Die Klägerin beanstandet die landgerichtliche Beurteilung, das Mietverhältnis sei durch außerordentliche Kündigung vom 05.07.2012 mit Ablauf des 30.09.2012 beendet, als fehlerhaft. Unzutreffend sei die Ansicht, die Kündigung genüge dem Begründungserfordernis gem. § 569 Abs. 4 BGB. Fehlerhaft habe das Landgericht schließlich eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit für die Nutzer der Mieträume angenommen. Die Untersuchungen der W... GmbH seien nicht geeignet, das Bestehen einer erheblichen Gesundheitsgefahr zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung zu belegen, zumal die Klägerin zwischenzeitlich Wasserverdampfer zur Erhöhung der Luftfeuchtigkeit zur Verfügung gestellt habe. Auch der gerichtliche Sachverständige habe ausgeführt, er könne keine Aussage zur Belastung der Räume im Juli 2012 treffen. Selbst wenn die Ergebnisse der vorliegenden Untersuchungen zu Grunde gelegt würden, ergebe sich daraus eine erhebliche Gesundheitsgefährdung allenfalls für einen Raum, nämlich den Raum 209. Ein Kündigungsrecht sei daraus nicht herzuleiten. Übergangen habe das Landgericht ihr Vorbringen, dass der Beklagte die Räume nicht ausreichend gereinigt habe und es erst dadurch zu den ermittelten Werten gekommen sei. Unzutreffend habe das Landgericht das Setzen eine Abhilfefrist als entbehrlich angesehen. Über ihr Vorbringen, im Gespräch am 24.10.2012 sei vereinbart worden, an dem Vergleich vom 03.02.2012 festzuhalten, habe Beweis erhoben werden müssen. Im Übrigen verweist die Klägerin auf ihr erstinstanzliches Vorbringen.
Die Klägerin beantragt zuletzt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils den Beklagten zu verurteilen, an sie 234.623,59 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 13.966,95 € seit dem 06.01.2013 und aus jeweils weiteren 17.422,19 € seit dem 06.02., 06.03., 06.04., 06.05., 06.06., 06.07., 06.08, 06.09., 06.10., 06.11. und 06.12.2013 sowie aus 29.012,55 € seit dem 13.12.2016 zu zahlen, und
festzustellen, dass der Rechtsstreit im Übrigen in der Hauptsache erledigt ist.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen. Die fristlose Kündigung unterliege nicht dem Begründungserfordernis gemäß § 569 Abs. 4 BGB, denn diese Vorschrift gelte nur für Wohnungsmietverträge. Zu Recht habe das Landgericht die Gefahr einer deutlichen und nachhaltigen Gesundheitsschädigung auf der Grundlage des Untersuchungsberichts der W... GmbH und des Sachverständigengutachtens festgestellt. Die Ursachen der Schadstoffbelastung seien noch nicht ausreichend aufgeklärt. Die Klägerin habe keine Luftbefeuchtungsgeräte zur Verfügung gestellt, sondern Verdunstungsgefäße, in die Wasser eingefüllt werden konnte.
Diese Maßnahme sei nutzlos. Bei den Räumen im 3. Obergeschoss des Hauses habe sich gezeigt, dass die Sanierungsarbeiten der Klägerin ohne Erfolg geblieben seien, denn nach kurzer Zeit seien wieder auffällige Werte aufgetreten. Entgegen der Ansicht der Klägerin habe der Beklagte den gesundheitsgefährdenden Zustand weder herbeigeführt noch mitverursacht. Die Schadstoffbelastung beruhe auf Ausdünstungen der mit dem Holzschutzmittel behandelten Hölzer. Zu Recht habe das Landgericht auch eine Abhilfefrist als entbehrlich angesehen. Eine Rücknahme der Kündigung vom 05.07.2012 sei am 24.10.2012 nicht erfolgt. Der Anspruch auf Mietminderung sei nicht entfallen. Nachdem die Klägerin eine Mangelbeseitigung vorgeschlagen habe, die unzumutbar und unzureichend gewesen sei, habe er, der Beklagte, die Klägerin schon Anfang Februar 2012 unterrichtet, aus den Mieträumen ausziehen zu wollen. Auf Minderungsansprüche habe er nicht verzichtet.
Der Senat hat ergänzend Beweis erhoben über die Behauptung der Klägerin, die Parteien hätten am 24.10.2012 vereinbart, unter Fallenlassen der Kündigung vom 05.07.2012 solle an der Aufhebungsvereinbarung zum 31.12.2013 festgehalten werden, durch Vernehmung der Zeugen D... G..., N... T..., M... Gr... und U... B.... Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird die Sitzungsniederschrift vom 13.12.2016 verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes nimmt der Senat Bezug auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils sowie den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.
II.
1) Die Berufung der Klägerin ist gem. §§ 517, 519 und 520 ZPO form- und fristgerecht eingereicht und begründet worden. Sie begegnet auch sonst keinen Bedenken gegen ihre Zulässigkeit.
Soweit die Klägerin im Berufungsverfahren nicht mehr Betriebskostenvorauszahlung, sondern Zahlung nach Maßgabe der erteilten Abrechnungen verlangt und wegen der ursprünglich weitergehenden Forderung Feststellung der Hauptsacheerledigung begehrt, liegt eine gem. §§ 263, 533 ZPO zulässige Klageänderung vor. Der Beklagte hat in die Klageänderung durch rügelose Einlassung auf den geänderten Sachantrag der Klägerin eingewilligt, §§ 267, 525 ZPO. Abgesehen davon wäre die Klageänderung auch ungeachtet der Einwilligung als sachdienlich anzusehen, denn die geänderte Klage ist geeignet, die zwischen den Parteien bestehenden Streitpunkte ohne Prozessverzögerung abschließend zu klären, da der insoweit zugrundeliegende Sachverhalt zwischen den Parteien unstreitig ist.
2) In der Sache ist die Berufung unbegründet. Eine Abänderung der angefochtenen Entscheidung ist im Ergebnis der ergänzenden Beweisaufnahme des Senats nicht gerechtfertigt.
Der Klägerin kann von dem Beklagten weder Zahlung von Miete oder Nutzungsentschädigung noch Nachzahlung abgerechneter Betriebskosten beanspruchen. Eine Erledigung der Hauptsache lässt sich über die vom Landgericht getroffene Feststellung hinaus nicht feststellen.
2.1) Zu Recht hat das Landgericht die vom Beklagten am 05.07.2012 mit Auslauffrist zum 30.09.2012 erklärte außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses als wirksam angesehen.
2.1.1.) Die der Klägerin unstreitig am 09.07.2012 zugegangene Kündigungserklärung der Beklagten begegnet keinen Wirksamkeitsbedenken in formeller Hinsicht.
a) Die Kündigung stellt erklärtermaßen eine außerordentliche Kündigung dar, denn sie ist ausdrücklich als solche bezeichnet worden (Anlage K4, Bl. 31 d.A.). Der Umstand, dass die Beendigung des Vertrages nicht mit sofortiger Wirkung, sondern mit Wirkung zum 30.09.2012 herbeigeführt werden sollte, ist unschädlich. Eine außerordentliche Kündigung kann in wirksamer Weise mit Auslauffrist für einen - wie hier - bestimmt bezeichneten späteren Zeitpunkt wirksam ausgesprochen werden (vgl. BGHZ 156, 328). Für die im Streitfall über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten bemessene Auslauffrist hat im Hinblick auf die erforderlichen Maßnahmen zur Umsetzung eines Auszugs des ...gerichts ... aus den Mieträumen auch ein sachlicher Grund bestanden.
b) Ob die Kündigungserklärung im Hinblick auf die Angabe des wichtigen Grundes den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB genügt, kann - anders als das Landgericht angenommen hat - offen bleiben. Die in Rede stehende Kündigungserklärung unterliegt dem Begründungserfordernis nicht. Die Vorschrift des § 569 Abs. 4 BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse; sie findet auf das Mietverhältnis der Parteien über Räume, die keine Wohnräume sind, mangels Verweisung in § 578 Abs. 2 BGB auch keine entsprechende Anwendung (vgl. OLG Brandenburg, Urteil v. 02.07.2008 - 3 U 156/07, ZMR 2009, 190; Staudinger/Emmerich, BGB (2014), § 569 Rn. 57).
2.1.2) Die Wirksamkeit der Kündigung wird nicht davon berührt, ob zwischen den Parteien zuvor am 03.02.2012 die von der Klägerin behauptete Vertragsaufhebungsvereinbarung zu-stande gekommen ist oder nicht.
Es kann offen bleiben, ob und welche Willenserklärungen abgegeben worden sind, ob die für den Beklagten aufgetretenen Mitarbeiter des B... mit Vertretungsmacht gehandelt haben oder ob sich der Beklagte deren Erklärungen nach den Grundsätzen der Duldungs- oder Anscheinsvollmacht zurechnen lassen muss und ob die doppelte Schriftformklausel des Mietvertrages einer mündlichen Änderungsvereinbarung entgegensteht. Ebensowenig muss darauf eingegangen werden, dass ein etwaiger Verstoß gegen § 58 LHO die zivilrechtliche Wirksamkeit der in Rede stehenden Vereinbarung nicht berührte (vgl. dazu BGHZ 201, 32).
Selbst wenn am 03.02.2012 die von der Klägerin behauptete Vereinbarung über die Aufhebung des Mietvertrages zum 31.12.2013 wirksam geschlossen wäre, hat dem Beklagten während der verbleibenden Dauer des Mietverhältnisses unter der Voraussetzung des Vorliegens einer erheblichen Gesundheitsgefährdung ein Recht zur außerordentlichen Kündigung nach §§ 543, 569 Abs. 1 BGB zugestanden. Das nach § 569 Abs. 1 BGB im Falle erheblicher Gesundheitsgefährdung für den Mieter bestehende Kündigungsrecht aus wichtigem Grund findet gem. § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB (in der bis zum 30.04.2013 geltenden Fassung, entspricht § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB n.F.) außerhalb des Bereichs der Wohnraummiete entsprechende Anwendung, wenn - wie hier - die vermieteten Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Dabei besteht das Kündigungsrecht wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung gem. § 569 Abs. 1 Satz 2 BGB auch dann, wenn der Mieter diesen Mangel bei Abschluss des Vertrages gekannt oder wenn er darauf verzichtet hat, die ihm wegen einer gesundheitsgefährdenden Beschaffenheit der Mieträume zustehenden Rechte geltend zu machen. Etwas anderes kommt - abgesehen vom Fall der hier nicht in Rede stehenden schuldhaften Herbeiführung der Gefährdung durch den Mieter selbst - nur dann in Betracht, wenn dem Mieter Rechtsmissbrauch zu Last fällt.
Die Kündigung vom 05.07.2012 stellt sich indes auch bei Annahme des Zustandekommens der Vereinbarung vom 03.02.2012 nicht als rechtsmissbräuchlich dar. Wie zwischen den Parteien unstreitig ist, standen dem Beklagten am 03.02.2012 Ersatzräume nicht zur Verfügung.
Nach unwidersprochener Darstellung des Beklagten hat er die Kündigung vom 05.07.29012 erklärt, nachdem es ihm gelungen war, neue Räume als Gerichtsstandort anzumieten. Das vermeintlich vereinbarte Vertragsende stand auch nicht unmittelbar bevor, vielmehr verblieben zwischen Ende der Auslauffrist und dem nach Darstellung der Klägerin zuvor vereinbarten Vertragsende noch 15 Monate.
2.1.3) Der landgerichtliche Beurteilung, dass ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 BGB i.V.m. § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. bestanden hat, ist zu folgen.
a) Nach § 569 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Kündigungsgrund für den Mieter dann vor, wenn der Mietraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.
Die Vorschrift des § 569 Abs. 1 BGB bezweckt, im Interesse der Gesundheit der Bevölkerung wirtschaftlichen Druck auf Vermieter auszuüben, zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume gesundheitsgerecht zu gestalten (vgl. BGHZ 157, 233). Aus diesem Grund berechtigt nicht erst ein Schadenseintritt, sondern bereits die Gefährdung zur Kündigung. Erforderlich ist die naheliegende Wahrscheinlichkeit oder erhebliche Befürchtung einer Beeinträchtigung der Gesundheit oder körperlichen Unversehrtheit mit Krankheitscharakter (vgl. OLG Brandenburg, Urteil v. 02.07.2008 - 3 U 156/07, ZMR 2009, 190; OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.10. 2010 - 10 U 74/09, MietRB 2010, 134; Münch-Komm/Häublein, BGB, 6. Aufl., 569 Rn. 7).
Demnach ist ein Kündigungsrecht eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft ernsthaft, das heißt unter Anlegung eines objektiven Maßstabs zu besorgen ist, dass mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit für die geschützten Personen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihres körperlichen Wohlbefindens verbunden ist (vgl. OLG Brandenburg, Urteil v. 12.09.2012 - 3 U 100/09, NJW-RR 2013, 76; Staudinger/Emmerich a.a.O. Rn. 7; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 569 Rn. 10). Soweit z.B. bei Beeinträchtigungen durch Umweltgifte gesicherte Erfahrungswerte vorliegen, kann hierauf zurückgegriffen werden, die Einhaltung von Grenz- oder Vorsorgewerten schließt eine erhebliche Gesundheitsgefährdung aber nicht von vornherein aus. Unbeachtlich ist es hingegen, ob der unveränderte Zustand der Mietsache in früherer Zeit als unbedenklich eingestuft worden ist (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 569 BGB Rn. 6; MünchKommBGB/Häublein a.a.O. Rn. 8).
b) Unter Ansatz dieses Maßstabs hat das Landgericht das Vorliegen einer erheblichen Gesundheitsgefährdung zum Zeitpunkt der Kündigung im Hinblick auf die Belastung mit dem Schadstoff DDT zu Recht als bewiesen angesehen.
aa) Entgegen der Ansicht der Berufung ist es nicht zu beanstanden, dass das Landgericht die im September 2011 von der W... GmbH erhobenen Befunde der Beurteilung zum Zeitpunkt der Kündigung im Juli 2012 zugrunde gelegt hat.
Die von der W... GmbH gewonnenen Messergebnisse der DDT-Konzentrationen im sog. Sediment- oder Hausstaub zieht die Klägerin nicht in Zweifel. Zwischen den Parteien ist auch unstreitig, dass ein Einbringen des Schadstoffs DDT in die Mieträume ausschließlich durch den zu DDR-Zeiten erfolgten Auftrag des Holzschutzmittels Hylotox 59 auf das in den Mieträumen vorhandenen Holzgebälk erfolgt ist. Das betroffene Gebälk ist im Zeitraum von September 2011 bis Juli 2012 unverändert geblieben. Die Quelle der Schadstoffemissionen hat mithin unverändert fortbestanden. Im Hinblick darauf, dass die Behandlung mit dem Holzschutzmittel im September 2011 bereits mindestens mehr als zwanzig Jahre zurücklag, besteht auch kein Anhalt dafür, dass ein weiterer Zeitablauf von 10 Monaten, gerechnet ab September 2011, zu einer messbaren Verringerung der Schadstoffbelastung geführt haben könnte.
Auch sonst ist keine Maßnahme ergriffen worden, welche die für September 2011 dokumen-tierte Situation in irgendwie beachtlicher Weise verändert haben könnte. Soweit nach unstreitigem Vorbringen der Parteien in den Mieträumen zu einem nicht näher mitgeteilten Zeitpunkt nach September 2011 Wasserverdunstungsgefäße zur Erhöhung der Luftfeuchtigkeit aufgestellt wurden, ist entgegen der Ansicht der Berufung nicht festzustellen, dass dieses Vorgehen geeignet gewesen sein könnte, die Schadstoffbelastung in messbarer Weise positiv zu verändern. Der fachlichen Beurteilung des vom Landgericht zugezogenen Sachverständigen Dr. M... ist eindeutig zu entnehmen, dass Sanierungsarbeiten erforderlich sind, um den von den Hölzern ausgehenden Austrag der Schadstoffe, welche sich über die Raumluft im Staub ablagern, dauerhaft zu beseitigen (Gutachten v. 12.02.2014, Bl. 279ff d.A.; mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 385 d.A.). Zwar hat der Sachverständige ausgeführt, dass eine geringere Luftfeuchte zu mehr Staub in der Luft führe, der sonst durch höhere Luftfeuchte gebunden werde. Dass das Aufstellen von Wasserverdunstungsgefäßen eine irgendwie taugliche Maßnahme zur nachhaltigen Reduzierung der Schadstoffbelastung darstellen könnte, ist aber den Ausführungen des Sachverständigen nicht zu entnehmen und ebensowenig den von der Klägerin vorprozessual und prozessbegleitend eingeholten Prüfberichten der W... GmbH (Bericht v. 19.10.2011, Bl. 68ff d.A.) und der A... GmbH (Bericht v. 20.03.2014, Bl. 317ff d.A.).
bb) Die landgerichtliche Beurteilung, dass die in den Mieträumen vorhandene Belastung mit dem Schadstoff DDT, wie sie nach den Messergebnissen der W... GmbH bestanden hat, eine erhebliche Gesundheitsgefährdung i.S.d. § 569 Abs. 1 BGB begründet, ist zutreffend.
Die Untersuchungen haben mit Ausnahme dreier Räume für sämtliche übrigen Flächen eine mittlere oder hohe DDT-Belastung bei stark variierenden Konzentrationen unter den einzelnen Räumen ergeben. Eine mindestens hohe Belastung mit Werten von mehr als 110 mg/kg ist für 24 von insgesamt 50 Räumen und für sämtliche Flure mit Ausnahme der Flurfläche vor den Räumen 127 bis 139 festgestellt worden.
Mittlere Belastungswerte im Bereich von 20 bis 110 mg/kg sind bei insgesamt elf Räumen ermittelt worden, lediglich drei Räume wiesen eine geringe Belastung von bis zu 20 mg/kg auf. Von den 24 Räumen mit hoher Belastung waren zwölf Räume besonders stark belastet, und zwar die Räume 125 und 235 mit Werten von 726 mg/kg und 910 mg/kg sowie die Räume 148, 201/203, 202/204, 205, 206, 207, 208, 209, 210 und 211 mit Werten zwischen 1.060 mg/kg bis zu 3.170 mg/kg (Bericht v. 19.10.2011, Bl. 70ff a.A.).
Dass das Insektizid DDT (Dichlordiphenyltrichlorethan), dessen Einsatz in der Bundesrepublik Deutschland seit 1972 verboten ist (Gesetz über den Verkehr mit DDT v. 07.08.1972, BGBl. I S. 1385), abhängig von der vorhandenen Konzentration auf den Menschen eine gesundheitsschädigende Wirkung hat, ist - wie auch die Parteien zugrunde legen - nicht in Zweifel zu ziehen.
Der Sachverständige hat nachvollziehbar ausgeführt, dass aufgrund der gemessenen DDT-Werte im sedimentierten Staub eine gesundheitliche Gefährdung jedenfalls für die Räume 201- 211 sowie 125 und 148 nicht auszuschließen ist und dass diese Räume nicht weiter benutzt werden sollten, bis durch weitere Untersuchungen die tatsächlich erforderliche Art und Weise der Sanierung - durch Beschichtung bzw. Verkleidung der Balken oder weitergehende Maßnahmen - bestimmt werden kann (Gutachten v. 12.02.2014 Seite 11, Bl. 289 d.A.; mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 397 d.A.). Hierzu hat der Sachverständige dargestellt, dass die Innenraumlufthygiene-Kommission des Umweltbundesamtes für den Schadstoff DDT einen Bezugswert von 100mg/kg aufgestellt hat, bei dessen Unterschreiten mit keinem erhöhten Gesundheitsrisiko zu rechnen ist (Gutachten v. 12.02.2014 Seite 10, Bl. 288). Mit Rücksicht darauf, dass von der W... GmbH im Umfang von 40 % bereits seit längerer Zeit auf dem Gebälk abgelagerte "alte Stäube" untersucht wurden, mit denen die Raumnutzer nicht unmittelbar in Kontakt kamen und die zunächst einmal abgesaugt werden können, hat der Sachverständige nicht sämtliche der 24 Räume mit einem DDT-Wert über 100 mg/kg als gesundheitsgefährdend eingestuft. Eine Gesundheitsgefahr hat der Sachverständige für diejenigen Räume bejaht, die eine besonders hohe DDT-Konzentration von mindestens 910 mg/kg (Raum 125) oder mehr als 1.000 mg/kg (Räume 201 bis 211 und 148) aufwiesen. Bei derart hohen Belastungswerten kann nach fachkundiger Beurteilung des Sachverständigen eine Gesundheitsgefährdung nicht ausgeschlossen werden (Gutachten v. 12.02.2014 Seite 10, Bl. 288 d. A.; mündliche Anhörung Bl. 397 d.A.). In dem Raum 209 mit dem höchsten Wert von 3.170 mg/kg sollte nach Einschätzung des Sachverständigen sich niemand mehr aufhalten; ob dieser Raum überhaupt sanierungsfähig ist und als Büro noch genutzt werden kann, hat der Sachverständige als offen beurteilt (mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 398 d.A.).
Auf dieser Grundlage ist die Feststellung gerechtfertigt, dass bezogen auf den Zeitpunkt der Kündigung für die geschützten Personen bei Benutzung der Räume eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihrer Gesundheit oder ihrer körperlichen Unversehrtheit ernsthaft zu besorgen war.
c) Mit dem Einwand, die im Staub nachgewiesene Schadstoffbelastung beruhe zu einem wesentlichen Anteil darauf, dass der Beklagte nicht für eine ordnungsgemäße Reinigung der Räume gesorgt habe, kann die Klägerin nicht durchdringen. Einerseits ist die Klägerin nicht in der Lage, konkret darzustellen, welche bestimmten Reinigungsarbeiten in welchen Intervallen unterlassen worden seien. Naheliegend ist zudem, dass die Räume im wesentlichen einheitlich gereinigt worden sind, was im Hinblick auf die ganz unterschiedlichen Schadstoffkonzentrationen in den einzelnen Räumen gegen einen entscheidenden Einfluss des mieterseitigen Reinigungsverhaltens spricht. Abgesehen davon ist nach den Ausführungen des Sachverständigen eine Reinigung der Räume nicht ausreichend, die Schadstoffbelastung dauerhaft abzuwenden, denn dazu ist es erforderlich, den weiteren Schadstoffaustrag aus den Hölzern zu unterbinden (mündliche Anhörung v. 27.04. 2014, Bl. 389 d.A.).
2.1.4) Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht erkannt, dass die Kündigung nicht am Fehlen einer angemessenen Abhilfefrist oder Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB scheitert, denn ein solches Vorgehen war im Streitfall nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich.
a) Soweit das Landgericht offen gelassen hat, ob die außerordentliche Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB den Anforderungen gem. § 543 Abs. 3 BGB unterliegt, ist dies zu bejahen. Die Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung stellt einen besonders geregelten Fall der Kündigung aus einem bestimmten wichtigen Grund dar. Nach dem Wortlaut der Vorschrift, Systematik des Gesetzes und Zweck der Regelung ist die Kündigung den allgemeinen Regeln des § 543 Abs. 3 BGB unterworfen (vgl. BGH, Urteil v. 18.04.2007 - VIII ZR 182/02, NJW 2007, 2177 [BGH 18.04.2007 - VIII ZR 182/06]).
b) Die Voraussetzungen, unter denen eine außerordentliche Kündigung ausnahmsweise ohne vorherige Abhilfefrist bzw. Abmahnung zulässig ist, sind im Streitfall gegeben.
Einer Fristsetzung oder Abmahnung bedarf es nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB dann nicht, wenn diese offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.
Vorliegend hat eine Fristsetzung bzw. Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg versprochen. Zwar hat die Klägerin das Vorhandensein einer Gesundheitsbeeinträchtigung nicht in Abrede gestellt und Abhilfemaßnahmen auch in Aussicht gestellt. Die Abhilfemaßnahmen, welche die Klägerin ergreifen wollte, hat der Beklagte aber zu Recht abgelehnt, weil sie - wie nach dem Sachverständigengutachten feststeht - nicht geeignet waren, die Gesundheitsgefährdung abzuwenden.
Die Klägerin hatte vorgeschlagen, die Räume sukzessive dahin einer Sanierung zuzuführen, dass der Staub von den Balken entfernt sowie der Teppichboden gereinigt wird und in einigen Räumen die Balken mit einem Versiegelungslack beschichtet werden. In welchen Räumen Versiegelungslack aufgebracht werden sollte, hat die Klägerin nicht näher dargelegt. Ihr Vortrag in der Berufungsbegründung legt nahe, dass nur Raum 209 in dieser Weise behandelt werden sollte. Insoweit hat die Klägerin vorgetragen, es sei zwischen den Parteien angedacht gewesen, "dass die betroffenen Räumlichkeiten, letztendlich nur der Raum 209, hätte geräumt werden müssen, so dass die Mitarbeiter für die kurze Zeit der Sanierung (Beschichtung der Hölzer, Absaugen des Teppichbodens) hätten umziehen müssen".
Die vorgeschlagene Maßnahme war ungeeignet. Wie der Sachverständige nachvollziehbar dargelegt hat, setzt eine nachhaltige Beseitigung der Schadstoffbelastung voraus, dass zu-nächst die genauen Ursachen der sehr unterschiedlichen Belastungswerte geklärt und anhand der Ergebnisse die richtigen Sanierungsschritte bestimmt werden (Gutachten v. 12.02. 2014, Seiten 8 und 9, Bl. 286 und 287, mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 397 d.A.). So hat der Sachverständige ausgeführt, dass eventuell der Teppich entfernt werden müsse, was eine entsprechende Untersuchung voraussetze, eventuell müssten auch Balken ausgetauscht werden, was nach weiteren Untersuchungen anhand von Bohrungen zu entscheiden sei (mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 397 d.A.). Hinsichtlich der von der Klägerin durch Beschichtung mit einem Versiegelungslack im Jahr 2011 behandelten Räume im 3. Obergeschoss des Mietobjekts hat der Sachverständige anhand der von der W... GmbH am 14.02.2013 durchgeführten Nachuntersuchung (Bericht v. 27.02.2013, Bl. 112ff d.A.) mitgeteilt, nach seiner Beurteilung seien die Werte in einigen Räumen zu hoch, um einen Sanierungserfolg anzunehmen. Ob die Versiegelung geeignet sei, den Schadstoffaustrag dauerhaft, also auch nach drei, fünf oder zehn Jahren zu unterbinden, könne zudem noch nicht beurteilt werden (mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 399 d.A.).
Bis zur exakten Ursachenklärung sollten nach Einschätzung des Sachverständigen die Räume 201 bis 211, 125 und 148 und insbesondere Raum 209 nicht weiter genutzt werden (Gutachten vom 12.02.2014, Seiten 9 und 19, Bl. 287 und 288 d. A.; mündliche Anhörung v. 27.08. 2014, Bl. 397 - 398 d. A.).
Bei dieser Sachlage konnte der Beklagte eine Abhilfefrist oder Abmahnung als offensichtlich nicht erfolgversprechend ansehen, denn die Bereitschaft der Klägerin, Abhilfe zu schaffen, hat sich auf eine nur unzureichende Maßnahme beschränkt.
2.1.5) Richtig hat das Landgericht erkannt, dass die Klägerin aufgrund der in den Räumen 201 bis 211, 225 und 248 bestehenden Gesundheitsgefährdung berechtigt war, das Mietverhältnis insgesamt zu kündigen.
Weist ein Teil der Mietsache einen gesundheitsgefährdenden Zustand auf, besteht das Recht zur Kündigung, wenn die Benutzung der Mietsache im Ganzen erheblich beeinträchtigt ist, wobei vom Mieter nicht verlangt werden kann, den Gebrauch der Räume in erheblichem Umfang einzuschränken (vgl. MünchKomm/Häublein, BGB, a.a.O. Rn. 7; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl. § 569 Rn. 7). Mithin ist von einer erheblichen Beeinträchtigung im Ganzen bereits dann auszugehen, wenn die Benutzung einzelner Haupträume mit einer erheblichen Gesundheitsgefahr verbunden ist (vgl. OLG Brandenburg, Urteil v. 02.07.2008 a.a.O.). So verhält es sich im Streitfall, denn die gesundheitsgefährdende Beschaffenheit betrifft nicht bloße Nebenflächen, wie Keller- oder Abstellräume.
2.2) Die wirksame außerordentliche Kündigung vom 05.07.2012 hat zur Beendigung des Mietverhältnisses mit Ablauf der Auslauffrist zum 30.09.2012 geführt. Die von der Klägerin behauptete Vereinbarung der Parteien vom 24.10.2012 über eine Fortsetzung bzw. der Sache nach Neubegründung des Mietverhältnisses mit der Abrede, dass der Vertrag - wie nach Darstellung der Klägerin bereits am 03.02.2012 vereinbart - zum 31.12.2013 enden solle, lässt sich nicht feststellen.
Der Senat hat im Ergebnis der ergänzenden Beweisaufnahme nicht die Überzeugung gewinnen können, dass der Vertreter des Beklagten, Herr Gr..., im Beisein der für den Beklagten unstreitig vertretungsberechtigten Justitiarin des B..., Frau B..., gegenüber den Vertretern der Klägerin, Herrn G... und Frau T..., erklärt hat, die Kündigung beruhe auf einem Missverständnis, es solle bei dem am 03.02.2012 vereinbarten Kompromiss betreffend die Vertragsbeendigung zum 31.12.29013 verblieben.
a) Zwar hat der von der Klägerin benannte Zeuge G..., Mitkommanditist der Klägerin und Mitgesellschafter ihrer Komplementärgesellschaft, welcher die Verhandlungen für die Klägerin geführt hat, deren Behauptung bestätigt und - für sich gesehen - ein plausibles Geschehen geschildert. Gegenteiliges haben aber die vom Beklagten benannten Zeugen Gr... und B... bekundet. Die Zeugen haben übereinstimmend - und ebenfalls für sich nachvollziehbar - ausgesagt, eine "Rücknahme" der Kündigung sei nicht erklärt worden, über die Frage des Fallenlassens der Kündigung sei nicht gesprochen worden, das ...gericht sei aus den Räumen bereits ausgezogen gewesen, auch sonst sei eine bindende Vereinbarung in diesem Gespräch nicht getroffen worden. Dabei hat die Zeugin B... mitgeteilt, dass der Zeuge G... den auf Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2013 gerichteten Vergleichsvorschlag wiederholt habe, woraufhin sie und Herr Gr... erklärt hätten, dies solle im eigenen Hause noch einmal erörtert werden, es werde eine schriftliche Äußerung erfolgen. Die ebenfalls von der Klägerin benannte Zeugin T..., welche nach eigenem Bekunden das Gespräch für die Klägerin protokolliert hat, hat ausgesagt, dass sie sich an den Inhalt des Gesprächs nicht mehr erinnern könne, das von ihr Protokollierte sei richtig, sie erinnere sich daran, dass die Beteiligten in dem Einvernehmen auseinandergegangen seien, es solle das im Februar 2012 Vereinbarte gelten.
b) Auf der Grundlage der einander widersprechenden Zeugenaussagen und des vom Senat gewonnenen persönlichen Eindrucks von den Zeugen, der keinen Anlass gegeben hat, die Glaubwürdigkeit der Zeugen unterschiedlich zu beurteilen, lässt sich nicht zur Überzeugung des Senats feststellen, dass die Sachdarstellung der insoweit beweislasteten Klägerin zutrifft.
c) Soweit die Klägerin im Rahmen der ihr zum Ergebnis der Beweisaufnahme eingeräumten Stellungnahme erstmals das nach ihrer Darstellung von der Zeugin T... über das Gespräch vom 24.10.2012 maschinenschriftlich angefertigte Protokoll nebst der zugrunde liegenden handschriftlichen Notizen der Zeugin T... sowie ein E-Mail-Schreiben der Zeugin T... vom 15.11.2012 an die Rechtsanwälte der Klägerin eingereicht hat, ist eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nicht geboten.
Einen Grund, der gemäß § 531 Abs. 2 ZPO die Zulassung der neuen Angriffsmittel im Berufungsrechtszug rechtfertigen könnte, hat die Klägerin entgegen § 520 Abs. 3 Nr. 4 ZPO nicht vorgebracht.
Abgesehen davon vermag der Senat auch unter Einschluss des Inhalts der eingereichten schriftlichen Unterlagen nicht zur Überzeugung zu gelangen, dass der von der Klägerin behauptete Gesprächsinhalt zutrifft. Bei den Protokollnotizen und dem maschinenschriftlichen Protokoll, welche den von der Klägerin behaupteten Sachverhalt schildern (Bl. 619f, 727f d.A.), handelt es sich um interne Schriftstücke der Klägerin, dem Beklagten sind diese nicht zugeleitet worden. Hinzukommt, dass die Zeugin T... in der von der Klägerin eingereichten E-Mail vom 15.11.2012 für die Klägerin deren Rechtsanwälte dahin unterrichtet hat, Herr Gr... habe im Gespräch vom 24.10.2012 bestätigt, dass auch dem B... am Festhalten des Vergleichs gelegen sei, die Klägerin werde dies im Anschluss an das Gespräch in einem "3-Zeiler" auch schriftlich bekommen, was allerdings nicht geschehen sei (Bl. 621 d.A.). Die Absprache einer schriftlichen Erklärung des Beklagten spricht für die von der Zeugin B... bestätigte Sachdarstellung des Beklagten, über einen Vergleichsabschluss habe auf Seiten des Beklagten noch einmal beraten werden und gegebenenfalls eine schriftliche Äußerung erfolgen sollen.
2.3) Aufgrund Beendigung des Mietvertrages durch die außerordentliche Kündigung vom 05.07.2012 mit Ablauf des 30.09.2012 stehen der Klägerin Ansprüche auf Miete und Betriebskosten für den im Berufungsrechtszug noch geltend gemachten Zeitraum von Januar bis einschließlich Dezember 2013 nicht zu.
2.4) Ebensowenig kann die Klägerin für den vorgenannten Zeitraum Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mietsache (§ 546a Abs. 1 BGB) beanspruchen, denn es ist zugrunde zu legen, dass der Beklagte am 09.11.2012 seiner Rückgabepflicht nachgekommen ist.
Die Klägerin hat die landgerichtliche Feststellung, dass ihr die Mietsache im November 2012 zurückgegeben wurde, nicht angegriffen. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat der Beklagte erklärt, er habe die Rückgabe am 09.11.2012 angeboten, nachdem Unstimmigkeiten über mieterseitig noch auszuführende Arbeiten aufgekommen seien, sei die Schlüsselübergabe am 08.02.2013 erfolgt.
Gegenteiliges hat die Klägerin nicht vorgetragen, sie hat die Schlüsselübergabe für den 08.02.2013 bestätigt und mitgeteilt, vor dem Landgericht Potsdam werde ein weiterer Rechtsstreit geführt um die Frage, welche Arbeiten hätten vorgenommen werden müssen.
Bei dieser Sachlage ist ein Vorenthalten der Mietsache jedenfalls ab dem 10.11.2012 nicht gegeben. Vorenthalten bedeutet die Nichterfüllung der Rückgabepflicht aus § 546 Abs. 1 BGB gegen den Willen des Vermieters. Die Rückgabepflicht erfüllt der Mieter, wenn er die Mietsache räumt und die Verfügungsgewalt über sie vollständig aufgibt. Dem Vorbringen der Klägerin ist nicht zu entnehmen, dass sich die Mietsache am 09.11.2012 in einem Zustand befunden habe, der einer Rückgabe infolge unzureichender Räumung - etwa wegen Zurücklassens von Einrichtungen oder Gegenständen - entgegen gestanden habe. Demnach ist zugrunde zu legen, dass die Mieträume vollständig geräumt waren und die Klägerin diese ohne Grund nicht zurückgenommen hat, mit der Folge, dass sie in Annahmeverzug geraten ist. Ob sich die Mietsache im Hinblick auf Schönheitsreparaturen etc. in dem vertraglich geschuldeten Zustand befunden hat, ist für die Rückgabe ohne Bedeutung.
3) Eine Feststellung der Erledigung der Hauptsache in einem über den vom Landgericht unangefochten titulierten Umfang von 7.552,74 € hinaus ist nicht gerechtfertigt.
Die Hauptsacheerledigung kommt in Betracht, soweit ein Anspruch der Klägerin auf Entschädigung wegen Vorenthaltens der Mietsache im Zeitraum vom 01. bis einschließlich 09.11.2012 bei Klageerhebung bestanden und durch Verrechnung mit Betriebskostenguthaben erloschen ist. Der mögliche Entschädigungsanspruch für den vorgenannten Zeitraum beläuft sich aber ungeachtet eines etwa bestehenden Rechts auf Mietminderung allenfalls auf 6.591,25 € (22.703,20 € x 9/31 = 6.591,25 €).
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, weil die dafür in § 543 Abs. 2 ZPO aufgestellten Voraussetzungen nicht vorliegen.
Streitwert für den Berufungsrechtszug: bis zum 350.000,- c€.
Urt. v. 07.02.2017
Az.: 6 U 169/14
In dem Rechtsstreit
Z... GmbH & Co. KG,
- Klägerin und Berufungsklägerin -
Prozessbevollmächtigte: ... Rechtsanwälte Notare,
gegen
Land Brandenburg,
- Beklagter und Berufungsbeklagter -
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwältin ...
hat der 6. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 13.12.2016 unter Mitwirkung
der Vorsitzenden Richterin am Oberlandesgericht Eberhard,
des Richters am Oberlandesgericht Hänisch und
der Richterin am Oberlandesgericht Kretschmann
für R e c h t erkannt:
Tenor:
Die Berufung der Klägerin gegen das am 29.10.2014 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam - 2 O 371/12 - wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Die Parteien streiten um Ansprüche der Klägerin auf Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung sowie auf Zahlung abgerechneter Betriebskosten aus dem jedenfalls im Verlauf des Rechtsstreits beendeten Mietverhältnis über die als Standort des ...gerichts ...genutzten Räume in der Z...straße 136 in ....
Durch schriftlichen Vertrag vom 07.01.2009 mietete das beklagte Land, vertreten durch den B... (im Folgenden: B...), von der Grundstücksgesellschaft G... GbR (im Folgenden: Grundstücks-GbR) die im 1. und 2. Obergeschoss des Gebäudes Z...straße 136 gelegenen Räume mit einer Fläche von 1.676,51 m2 zur Nutzung als Gerichtsstandort. Der Vertrag sah eine Mietzeit vom 01.01.2009 bis zum 31.12.2014 vor. Die monatliche Miete betrug seit Oktober 2010 brutto 16.914,75 €, zuzüglich Verwalterkostenpauschale von 507,44 € sowie Betriebskostenvorauszahlung von 5.281,01 € waren insgesamt monatlich 22.703,20 € zu zahlen.
Die Klägerin erwarb das Grundstück von der Grundstücks-GbR, sie wurde aufgrund Auflassung vom 18.12.2009 am 06.05.2011 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.
Bei dem Mietobjekt handelt es sich um ein Mitte des 19. Jahrhunderts als Getreidespeicher errichtetes und unter Denkmalschutz stehendes Gebäude im Gebäudekomplex "...". In den Mieträumen ist sichtbar altes Holzgebälk vorhanden, welches zu DDR-Zeiten mit dem Holzschutzmittel Hylotox 59 behandelt wurde. Das eingesetzte Mittel enthält unter anderen Dichlordiphenyltrichlorethan (DDT), Pentachlorphenol (PCP) und Lindan.
Das beklagte Land nutzte das Gebäude bereits seit Anfang der 1990-er Jahre als Behörden- und Gerichtsstandort. In den Jahren 1994 und 1995 wurden durch das Landesinstitut ... Untersuchungen zur Belastung der Räume aufgrund des verwendeten Holzschutzmittels durchgeführt. Nach Einschätzung der Ämter war eine Gesundheitsgefährdung beim Aufenthalt in den Räumen nicht zu besorgen.
Aufgrund gesundheitlicher Beschwerden der Mitarbeiter des die Räume im 3. Obergeschoss des Gebäudes nutzenden Landesbetriebes F... ließ die Klägerin im Juni und Dezember 2010 in einigen jener Räume Raumluftuntersuchungen durchführen. Die Untersuchungen der W... GmbH führten zu dem Ergebnis, dass zwei Räume auffällige DDT- und Lindankonzentrationen aufwiesen.
Im September 2011 ließ die Klägerin die an den Beklagten vermieteten Räume des 1. und 2. Obergeschosses durch Beprobung der sog. Liegestäube (Sediment- bzw. Hausstaub) untersuchen. Der Untersuchungsbericht der W... GmbH vom 19.10.2011 weist mit Ausnahme von drei nur gering belasteten Räumen für die übrigen Räume eine mittlere oder hohe DDT-Belastung bei stark variierenden Konzentrationen in den einzelnen Räumen aus. Für PCP und Lindan ermittelte die W... GmbH überwiegend geringe Werte, erhöhte Werte lagen in den Räumen 201 bis 211 vor.
Die Klägerin schlug dem Beklagten vor, belastete Räume des 1. und 2. Obergeschosses durch Reinigung einschließlich Staub- und Kornentfernung von den Holzbalken, Versiegelungsanstrich der Holzbalken und Reinigung der Teppiche zu sanieren. Für die Dauer der Sanierungsarbeiten sollten die Mitarbeiter des Gerichts sukzessive in freie Räume umziehen und nach Sanierung wieder in die ursprünglichen Räume einziehen. Eine Abstimmung dazu erzielten die Parteien nicht.
Am 03.02.2012 fand eine Besprechung der Parteien statt. Die für den Beklagten auftretenden Mitarbeiter des B..., die Herrn S... und Gr..., erklärten dem Vertreter der Klägerin Herrn G..., aufgrund der Schadstoffbelastung sei geplant, den für das Jahr 2013 ohnehin bevorstehenden Umzug des ...gerichts vorzuziehen. Die Beteiligten besprachen die Möglichkeit einer einvernehmlichen Beendigung des Mietvertrages zum 31.12.2013 bei Räumung der Mieträume zur Durchführung der Sanierung bis Ende 2012 und Zahlung der Miete bis Ende 2013, wobei im Falle eines Nachmieters eine vorzeitige Entlassung stattfinden könne. Über das Zustandekommen einer Einigung streiten die Parteien.
Mit Schreiben vom 05.07.2012 erklärte der Beklagte "unter Hinweis auf die in der ... Besprechung am 03.02.2012 ... erwähnten Umstände" die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages zum 30.09.2012.
Die Klägerin widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 18.07.2012. Sie führte aus, am 03.02.2012 sei eine Einigung über die Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2013 zustandegekommen.
Mit Schreiben vom 25.07.2012 antwortete der Beklagte, das erwähnte Abstimmungsergebnis vom 03.02.2012 sei bekannt; das Gespräch habe stattgefunden, weil es dem ...gericht aufgrund der bestehenden Belastungen nicht mehr zumutbar gewesen sei, den Geschäftsbetrieb aufrecht zu erhalten und eine Sanierung bei laufendem Geschäftsbetrieb ebenfalls nicht akzeptabel sei. Weiter führte der Beklagte aus, er sei am 22.03.2012 von der Klägerin telefonisch über Verhandlungen mit einem potentiellen Nachmieter informiert worden und um Mitteilung konkreter Auszugstermine gebeten worden. Im Vertrauen darauf habe er seine Bemühungen um einen Nachmieter zurückgestellt und die Umzugsbemühungen intensiviert. Nach Abschluss eines neuen Mietvertrages für das ...gericht habe er sich am 28.06.2012 telefonisch bei der Klägerin gemeldet und erfahren, dass die Verhandlungen mit dem Nachmieter bereits im März 2012 ergebnislos beendet worden seien.
Am 24.10.2012 fand ein weiteres Gespräch der Parteien statt. Auf Seiten der Klägerin nahmen Herr G... und Frau T... teil, für den Beklagten waren die Justitiarin des B... Frau B... sowie Herr Gr... erschienen. Über den Inhalt des Gesprächs streiten die Parteien.
Mit Anwaltsschreiben vom 09.11.2012, der Klägerin zugegangen am 15.11.2012, ließ der Beklagte unter Hinweis auf die Schadstoffbelastung abermals die außerordentliche Kündigung sowie hilfsweise die fristgemäße Kündigung zum nächst zulässigen Termin erklären.
Bis einschließlich Oktober 2012 leistete der Beklagte an die Klägerin Zahlungen in Höhe der Miete einschließlich Verwalterkostenpauschale sowie Betriebskostenvorauszahlung.
Am 09.11.2012 bot der Beklagte der Klägerin die Rückgabe der Mieträume an. Die Parteien streiten darüber, ob sich die Räume in einem rückgabefähigen Zustand befanden, wegen der Kosten verschiedener Arbeiten führen sie einen weiteren Rechtsstreit.
Mit der im November 2012 eingereichten und dem Beklagten am 18.01.2013 zugestellten Klage hat die Klägerin den Beklagten auf Zahlung rückständiger und künftiger Miete einschließlich Verwalterkostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von monatlich 22.703,20 € für die Zeit vom 01.11.2012 bis einschließlich 31.12.2013 in Anspruch genommen.
Nachdem der Beklagte hilfsweise die Aufrechnung mit Betriebskostenguthaben betreffend die Abrechnungen der Jahre 2010 und 2011 für das hiesige Mietobjekt in Höhe von insgesamt 15.150,46 € (4.271,80 € + 10.878,66 €) erklärt hat, hat die Klägerin ihrerseits mitgeteilt, sie verrechne die vorgenannten Guthaben und weitere Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2010 und 2011 betreffend einen weiteren Mietvertrag der Parteien in Höhe von insgesamt 17.414,89 € (5.783,35 € + 11.631,54 €) mit den Klageforderungen für November und Dezember 2012.
In Höhe der Verrechnung hat die Klägerin die Klage in der Hauptsache für erledigt erklärt, und zwar die Forderung für November 2012 vollständig und diejenige für Dezember 2012 in Höhe eines Teilbetrages von 9.862,15 €.
Die Klägerin hat geltend gemacht, das Mietverhältnis sei wirksam mit Befristung zum 31.12.2014 zustandegekommen und nicht wirksam gekündigt, sondern durch Aufhebungsvereinbarung einvernehmlich zum 31.12.2013 beendet worden.
Sie hat behauptet, im Gespräch am 03.02.2012 sei die einvernehmliche Beendigung des Mietvertrages zum 31.12.2013 bei Räumung der Mieträume bis Ende des Jahres 2012 und Zahlung der Miete bis Ende 2013 verbindlich vereinbart worden. Die Vertreter des Beklagten seien zumindest nach den Grundsätzen der Anscheinsvollmacht als vom Beklagten bevollmächtigt anzusehen. Zudem sei der Inhalt der Absprache vom Beklagten auch durch dessen Schreiben vom 25.07.2012 bestätigt worden. Im Gespräch von 24.10.2012 habe der für den Beklagten auftretende Herr Gr... schließlich erklärt, die zuvor ausgesprochene Kündigung vom 05.07.2012 beruhe auf einem Missverständnis, selbstverständlich solle es bei dem am 03.02.2012 geschlossenen Vergleich verbleiben.
Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, die außerordentlichen Kündigungen des Beklagten seien aufgrund der Vereinbarung zur einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses unwirksam. Der Kündigung vom 05.07.2012 fehle es zudem an einer hinreichenden Angabe des Kündigungsgrundes. Eine Umdeutung in eine ordentliche Kündigung komme aufgrund des eindeutigen Wortlauts nicht in Betracht. Es habe auch kein Recht zur fristlosen Kündigung bestanden, erst recht nicht ohne vorherige Abmahnung. Nach den eingeholten Schadstoffuntersuchungen bestehe nur eine geringe und nicht gesundheitsgefährdende Belastung, welche zudem in erheblichem Umfang auf unzureichendes Lüften und Reinigen der Räume zurückzuführen sei, was der Beklagte zu vertreten habe. Die angebotene Sanierung der Räume habe der Beklagte zu Unrecht ablehnt.
Eine ordentliche Kündigung sei aufgrund der Vereinbarung, das Mietverhältnis vorfristig zum 31.12.2013 zu beenden, ausgeschlossen.
Mietminderung könne der Beklagte nicht beanspruchen, die Tauglichkeit der Mieträume zum vertragsmäßen Gebrauch sei nicht aufgehoben gewesen. Dass keine beachtliche Beeinträchtigung vorgelegen habe, ergebe sich schon daraus, dass der Beklage sich nicht an die von ihm mit der Kündigung vom 05.07.2012 erklärte Räumungsfrist per 30.09.2012 gehalten, sondern die Mieträume erst im November zurückgegeben habe.
Die Klägerin hat zuletzt beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 317.844,80 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 22.703,20 € seit dem 06.11.2012 und aus jeweils weiteren 22.703,20 € seit dem jeweils 6. der Folgemonate zu zahlen, und zwar bis zum 06.12.2013;
sowie festzustellen, dass der Rechtsstreit im Übrigen in der Hauptsache erledigt ist.
Der Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hat gemeint, der Mietvertrag sei durch fristlose, jedenfalls aber ordentliche Kündigung beendet. Die von der Klägerin im Ergebnis der im September 2011 durch die W... GmbH durchgeführten Untersuchung vorgeschlagene Sanierung im laufenden Gerichtsbetrieb sei unzumutbar und untauglich gewesen. Er habe diese Art der Sanierung in dem Gespräch vom 03.02.2012 zu Recht abgelehnt und der Klägerin mitgeteilt, dass er erwäge, den für 2013 ohnehin geplanten Gerichtsumzug vorzuziehen. Vergleichsweise habe die Klägerin die Aufhebung des Mietvertrages zum 31.12.2013 angeboten. Dem hätten die Mitarbeiter des B... Gr... und S... nicht zugestimmt, sie seien auch nicht berechtigt, das Land Brandenburg bei Vertragsabschlüssen zu vertreten. Der von der Klägerin behauptete Vergleich bedürfte zudem einer Einwilligung des Ministeriums ... nach § 58 LHO. In dem Gespräch vom 24.10.2012 sei darüber gesprochen worden, ob der angedachte Vergleichsabschluss trotz der Kündigung noch weiterverfolgt werde. Die Vertreterin des Beklagten, Frau B..., habe erklärt, dass man den Vergleichsvorschlag erneut prüfen werde. Davon, dass die Kündigung vom 05.07.2012 auf einem Versehen beruhe, sei nicht die Rede gewesen.
Die Kündigung vom 05.07.2012 sei aufgrund der gesundheitsgefährdenden Schadstoffbelastung der Räume zu Recht erfolgt. Das Kündigungsschreiben genüge den formellen Anforderungen. Dass ein Grund zur fristlosen Kündigung bestehe, ergäbe sich aus dem Untersuchungsbericht der W... GmbH, wonach Sanierungsarbeiten notwendig seien. Im Hinblick auf die konkrete Gesundheitsgefahr und den Umstand, dass die vorgeschlagene Sanierung nicht zumutbar gewesen sei, habe es einer vorherigen Abmahnung nicht bedurft.
Jedenfalls infolge der Kündigung vom 09.11.2012 sei das Mietverhältnis außerordentlich, zumindest ordentlich zum 30.06.2013 beendet worden.
Gestützt auf Schadstoffbelastung hat sich der Beklagte auf ein Recht zur Mietminderung berufen. Seit dem 01.11.2012 sei er zur Minderung auf 0 € berechtigt. Für die Zeit zuvor bestehe ein Minderungsrecht jedenfalls in Höhe von 50 % der Bruttomiete. Insoweit habe er für die Zeit vom 01.11.2011 bis einschließlich 31.10.2012 insgesamt 153.890,70 € zuviel gezahlt, mit dem Rückzahlungsanspruch rechne er hilfsweise gegen die Klageforderungen auf.
Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens und mündlicher Anhörung des Sachverständigen zur Frage des Vorliegens einer erheblichen Gesundheitsbelastung auf Feststellung der Hauptsacheerledigung in Höhe von 7.552,74 € erkannt und im übrigen die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt:
Das Mietverhältnis sei aufgrund wirksamer außerordentlicher Kündigung vom 05.07.2012 mit Ablauf des 30.09.2012 beendet. Die Kündigung sei wirksam mit Auslauffrist erklärt worden. Die Kündigungserklärung genüge dem Begründungserfordernis des § 569 Abs. 4 BGB, denn mit der Bezugnahme auf die in der Besprechung vom 03.02.2012 erwähnten Umstände sei für die Klägerin hinreichend klar gewesen, dass die Kündigung aufgrund der Schadstoffbelastung der Mieträume erklärt werde. Gem. §§ 587 Abs. 2 Satz 2, 569 Abs. 1 Satz 1 BGB habe ein wichtiger Grund zur Kündigung bestanden, weil die Mieträume aufgrund ihrer Belastung mit dem Schadstoff DDT so beschaffen seien, dass ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden sei. Für das Bestehen eines Kündigungsrechts reiche es aus, wenn die Gefahr einer deutlichen und nachhaltigen Gesundheitsschädigung gegeben sei. Eine konkrete Gefährdung sei schon dann zu bejahen, wenn der Mieter vernünftigerweise vom Bestehen einer erheblichen Gefahr ausgehen könne, unabhängig davon, ob diese letztlich gegeben sei oder nicht. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sei von einer derartigen Gefahr einer Gesundheitsschädigung auszugehen.
So habe der Sachverständige ausgeführt, nach den von der W... GmbH gemessenen DDT-Werten sei für die Räume 201 bis 211, 225 und 248 eine gesundheitliche Gefährdung nicht auszuschließen. Im Raum 209 sei die Gesundheitsgefährdung als erheblich einzustufen. Die Anzahl der Räume, bei denen die Gefahr einer Gesundheitsgefährdung bestehe, entspreche ca. 22 % der Gesamtraumzahl, von der Gesamtmietfläche seien ca. 20 % betroffen. Bei dieser Sachlage sei die Benutzbarkeit der Mietsache im Ganzen erheblich beeinträchtigt.
Einer vorherigen Abmahnung vor Ausspruch der fristlosen Kündigung habe es im Streitfall nicht bedurft, da eine kurzfristige Abhilfe nicht möglich gewesen sei.
Ob am 03.02.2012 eine Vereinbarung mit dem von der Klägerin behaupteten Inhalt zustande gekommen sei, bedürfe keiner Entscheidung.
Sofern eine solche Vereinbarung getroffen worden sei, sei diese nach § 569 Abs. 5 BGB unwirksam. Das Vorbringen der Klägerin, der Vertreter des Beklagten habe am 24.10.2012 erklärt, die Kündigung vom 05.07.2012 beruhe auf einem Missverständnis und man wolle an der Vereinbarung vom 03.02.2012 festhalten, reiche nicht aus, anzunehmen, der Beklagte habe die Kündigung zurückgenommen. Es fehle an einer hinreichend deutlichen Erklärung der Rücknahme der Kündigung, zudem nehme die behauptete Erklärung gerade auf die unwirksame Vereinbarung vom 03.02.2012 Bezug.
Soweit die Klägerin vorgetragen habe, der Beklagte habe die Mietsache im November 2011 zurückgegeben, habe sie offensichtlich November 2012 gemeint. Jedenfalls ab Dezember 2012 stünde der Klägerin Mietzins oder Nutzungsentschädigung folglich nicht zu.
Über die Hilfsaufrechnung des Beklagten sei nur im Unfang der Klageforderung betreffend den Monat November 2012 zu entscheiden. Die Aufrechnung mit Ansprüchen aufgrund Mietminderung habe keinen Erfolg, weil dem Beklagten wegen Verwirkung ein Minderungsrecht nicht zustehe. Der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für November 2012 sei indes infolge der Aufrechnung des Beklagten mit den Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 in Höhe von 15.150,46 € erloschen. Der restliche Anspruch für November 2012 in Höhe von 7.552,74 € sei erst durch die Aufrechnung der Klägerin mit dem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung betreffend das weitere Mietverhältnis der Parteien erloschen. Die Erledigung der Hauptsache sei deshalb in Höhe eines Betrages von 7.552,74 € festzustellen.
Gegen das ihr am 30.10.2014 zugestellte Urteil wendet sich die Klägerin mit der am 28.11.2014 eingereichten und am 28.01.2015 innerhalb verlängerter Frist begründeten Berufung. Sie verfolgt ihren zunächst in vollem Umfang wiederholten erstinstanzlichen Zahlungsantrag zuletzt bis zum Betrag von 234.623,59 € weiter und beantragt im Übrigen die Feststellung der Hauptsacheerledigung.
Die Klägerin stützt ihre Zahlungsforderung nunmehr auf die Grundmiete (16.914,75 €) zuzüglich Verwalterkostenpauschale (507,44 €) in Höhe von monatlich insgesamt 17.422,19 € für den Zeitraum November 2012 bis einschließlich Dezember 2013. Ferner beansprucht sie den Abrechnungssaldo aus der Betriebskostenabrechnung 2013 in Höhe von 29.012,55 €. Auf den Gesamtbetrag von 272.923,21 € (17.422,19 € x 14 Monate = 243.910,66 € zuzüglich 29.012,55 €) lässt sich die Klägerin die Betriebskostenguthaben betreffend die Abrechnungen der Jahre 2010, 2011 und 2012 in Höhe von 4.271,80 €, weiteren 10.878,66 € und weiteren 5.734,27 € sowie die Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2010 und 2011 betreffend einen weiteren Mietvertrag im Gesamtbetrag von 17.414,89 € anrechnen. Aufgrund der Anrechnung auf die jeweils ältesten Mietforderungen sieht die Klägerin die Mieten für November und Dezember 2012 als in voller Höhe und die Miete für Januar 2013 als bis zum Betrag von 13.966,95 € erloschen an.
Die Klägerin beanstandet die landgerichtliche Beurteilung, das Mietverhältnis sei durch außerordentliche Kündigung vom 05.07.2012 mit Ablauf des 30.09.2012 beendet, als fehlerhaft. Unzutreffend sei die Ansicht, die Kündigung genüge dem Begründungserfordernis gem. § 569 Abs. 4 BGB. Fehlerhaft habe das Landgericht schließlich eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit für die Nutzer der Mieträume angenommen. Die Untersuchungen der W... GmbH seien nicht geeignet, das Bestehen einer erheblichen Gesundheitsgefahr zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung zu belegen, zumal die Klägerin zwischenzeitlich Wasserverdampfer zur Erhöhung der Luftfeuchtigkeit zur Verfügung gestellt habe. Auch der gerichtliche Sachverständige habe ausgeführt, er könne keine Aussage zur Belastung der Räume im Juli 2012 treffen. Selbst wenn die Ergebnisse der vorliegenden Untersuchungen zu Grunde gelegt würden, ergebe sich daraus eine erhebliche Gesundheitsgefährdung allenfalls für einen Raum, nämlich den Raum 209. Ein Kündigungsrecht sei daraus nicht herzuleiten. Übergangen habe das Landgericht ihr Vorbringen, dass der Beklagte die Räume nicht ausreichend gereinigt habe und es erst dadurch zu den ermittelten Werten gekommen sei. Unzutreffend habe das Landgericht das Setzen eine Abhilfefrist als entbehrlich angesehen. Über ihr Vorbringen, im Gespräch am 24.10.2012 sei vereinbart worden, an dem Vergleich vom 03.02.2012 festzuhalten, habe Beweis erhoben werden müssen. Im Übrigen verweist die Klägerin auf ihr erstinstanzliches Vorbringen.
Die Klägerin beantragt zuletzt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils den Beklagten zu verurteilen, an sie 234.623,59 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 13.966,95 € seit dem 06.01.2013 und aus jeweils weiteren 17.422,19 € seit dem 06.02., 06.03., 06.04., 06.05., 06.06., 06.07., 06.08, 06.09., 06.10., 06.11. und 06.12.2013 sowie aus 29.012,55 € seit dem 13.12.2016 zu zahlen, und
festzustellen, dass der Rechtsstreit im Übrigen in der Hauptsache erledigt ist.
Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen. Die fristlose Kündigung unterliege nicht dem Begründungserfordernis gemäß § 569 Abs. 4 BGB, denn diese Vorschrift gelte nur für Wohnungsmietverträge. Zu Recht habe das Landgericht die Gefahr einer deutlichen und nachhaltigen Gesundheitsschädigung auf der Grundlage des Untersuchungsberichts der W... GmbH und des Sachverständigengutachtens festgestellt. Die Ursachen der Schadstoffbelastung seien noch nicht ausreichend aufgeklärt. Die Klägerin habe keine Luftbefeuchtungsgeräte zur Verfügung gestellt, sondern Verdunstungsgefäße, in die Wasser eingefüllt werden konnte.
Diese Maßnahme sei nutzlos. Bei den Räumen im 3. Obergeschoss des Hauses habe sich gezeigt, dass die Sanierungsarbeiten der Klägerin ohne Erfolg geblieben seien, denn nach kurzer Zeit seien wieder auffällige Werte aufgetreten. Entgegen der Ansicht der Klägerin habe der Beklagte den gesundheitsgefährdenden Zustand weder herbeigeführt noch mitverursacht. Die Schadstoffbelastung beruhe auf Ausdünstungen der mit dem Holzschutzmittel behandelten Hölzer. Zu Recht habe das Landgericht auch eine Abhilfefrist als entbehrlich angesehen. Eine Rücknahme der Kündigung vom 05.07.2012 sei am 24.10.2012 nicht erfolgt. Der Anspruch auf Mietminderung sei nicht entfallen. Nachdem die Klägerin eine Mangelbeseitigung vorgeschlagen habe, die unzumutbar und unzureichend gewesen sei, habe er, der Beklagte, die Klägerin schon Anfang Februar 2012 unterrichtet, aus den Mieträumen ausziehen zu wollen. Auf Minderungsansprüche habe er nicht verzichtet.
Der Senat hat ergänzend Beweis erhoben über die Behauptung der Klägerin, die Parteien hätten am 24.10.2012 vereinbart, unter Fallenlassen der Kündigung vom 05.07.2012 solle an der Aufhebungsvereinbarung zum 31.12.2013 festgehalten werden, durch Vernehmung der Zeugen D... G..., N... T..., M... Gr... und U... B.... Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird die Sitzungsniederschrift vom 13.12.2016 verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes nimmt der Senat Bezug auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils sowie den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.
II.
1) Die Berufung der Klägerin ist gem. §§ 517, 519 und 520 ZPO form- und fristgerecht eingereicht und begründet worden. Sie begegnet auch sonst keinen Bedenken gegen ihre Zulässigkeit.
Soweit die Klägerin im Berufungsverfahren nicht mehr Betriebskostenvorauszahlung, sondern Zahlung nach Maßgabe der erteilten Abrechnungen verlangt und wegen der ursprünglich weitergehenden Forderung Feststellung der Hauptsacheerledigung begehrt, liegt eine gem. §§ 263, 533 ZPO zulässige Klageänderung vor. Der Beklagte hat in die Klageänderung durch rügelose Einlassung auf den geänderten Sachantrag der Klägerin eingewilligt, §§ 267, 525 ZPO. Abgesehen davon wäre die Klageänderung auch ungeachtet der Einwilligung als sachdienlich anzusehen, denn die geänderte Klage ist geeignet, die zwischen den Parteien bestehenden Streitpunkte ohne Prozessverzögerung abschließend zu klären, da der insoweit zugrundeliegende Sachverhalt zwischen den Parteien unstreitig ist.
2) In der Sache ist die Berufung unbegründet. Eine Abänderung der angefochtenen Entscheidung ist im Ergebnis der ergänzenden Beweisaufnahme des Senats nicht gerechtfertigt.
Der Klägerin kann von dem Beklagten weder Zahlung von Miete oder Nutzungsentschädigung noch Nachzahlung abgerechneter Betriebskosten beanspruchen. Eine Erledigung der Hauptsache lässt sich über die vom Landgericht getroffene Feststellung hinaus nicht feststellen.
2.1) Zu Recht hat das Landgericht die vom Beklagten am 05.07.2012 mit Auslauffrist zum 30.09.2012 erklärte außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses als wirksam angesehen.
2.1.1.) Die der Klägerin unstreitig am 09.07.2012 zugegangene Kündigungserklärung der Beklagten begegnet keinen Wirksamkeitsbedenken in formeller Hinsicht.
a) Die Kündigung stellt erklärtermaßen eine außerordentliche Kündigung dar, denn sie ist ausdrücklich als solche bezeichnet worden (Anlage K4, Bl. 31 d.A.). Der Umstand, dass die Beendigung des Vertrages nicht mit sofortiger Wirkung, sondern mit Wirkung zum 30.09.2012 herbeigeführt werden sollte, ist unschädlich. Eine außerordentliche Kündigung kann in wirksamer Weise mit Auslauffrist für einen - wie hier - bestimmt bezeichneten späteren Zeitpunkt wirksam ausgesprochen werden (vgl. BGHZ 156, 328). Für die im Streitfall über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten bemessene Auslauffrist hat im Hinblick auf die erforderlichen Maßnahmen zur Umsetzung eines Auszugs des ...gerichts ... aus den Mieträumen auch ein sachlicher Grund bestanden.
b) Ob die Kündigungserklärung im Hinblick auf die Angabe des wichtigen Grundes den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB genügt, kann - anders als das Landgericht angenommen hat - offen bleiben. Die in Rede stehende Kündigungserklärung unterliegt dem Begründungserfordernis nicht. Die Vorschrift des § 569 Abs. 4 BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse; sie findet auf das Mietverhältnis der Parteien über Räume, die keine Wohnräume sind, mangels Verweisung in § 578 Abs. 2 BGB auch keine entsprechende Anwendung (vgl. OLG Brandenburg, Urteil v. 02.07.2008 - 3 U 156/07, ZMR 2009, 190; Staudinger/Emmerich, BGB (2014), § 569 Rn. 57).
2.1.2) Die Wirksamkeit der Kündigung wird nicht davon berührt, ob zwischen den Parteien zuvor am 03.02.2012 die von der Klägerin behauptete Vertragsaufhebungsvereinbarung zu-stande gekommen ist oder nicht.
Es kann offen bleiben, ob und welche Willenserklärungen abgegeben worden sind, ob die für den Beklagten aufgetretenen Mitarbeiter des B... mit Vertretungsmacht gehandelt haben oder ob sich der Beklagte deren Erklärungen nach den Grundsätzen der Duldungs- oder Anscheinsvollmacht zurechnen lassen muss und ob die doppelte Schriftformklausel des Mietvertrages einer mündlichen Änderungsvereinbarung entgegensteht. Ebensowenig muss darauf eingegangen werden, dass ein etwaiger Verstoß gegen § 58 LHO die zivilrechtliche Wirksamkeit der in Rede stehenden Vereinbarung nicht berührte (vgl. dazu BGHZ 201, 32).
Selbst wenn am 03.02.2012 die von der Klägerin behauptete Vereinbarung über die Aufhebung des Mietvertrages zum 31.12.2013 wirksam geschlossen wäre, hat dem Beklagten während der verbleibenden Dauer des Mietverhältnisses unter der Voraussetzung des Vorliegens einer erheblichen Gesundheitsgefährdung ein Recht zur außerordentlichen Kündigung nach §§ 543, 569 Abs. 1 BGB zugestanden. Das nach § 569 Abs. 1 BGB im Falle erheblicher Gesundheitsgefährdung für den Mieter bestehende Kündigungsrecht aus wichtigem Grund findet gem. § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB (in der bis zum 30.04.2013 geltenden Fassung, entspricht § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB n.F.) außerhalb des Bereichs der Wohnraummiete entsprechende Anwendung, wenn - wie hier - die vermieteten Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Dabei besteht das Kündigungsrecht wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung gem. § 569 Abs. 1 Satz 2 BGB auch dann, wenn der Mieter diesen Mangel bei Abschluss des Vertrages gekannt oder wenn er darauf verzichtet hat, die ihm wegen einer gesundheitsgefährdenden Beschaffenheit der Mieträume zustehenden Rechte geltend zu machen. Etwas anderes kommt - abgesehen vom Fall der hier nicht in Rede stehenden schuldhaften Herbeiführung der Gefährdung durch den Mieter selbst - nur dann in Betracht, wenn dem Mieter Rechtsmissbrauch zu Last fällt.
Die Kündigung vom 05.07.2012 stellt sich indes auch bei Annahme des Zustandekommens der Vereinbarung vom 03.02.2012 nicht als rechtsmissbräuchlich dar. Wie zwischen den Parteien unstreitig ist, standen dem Beklagten am 03.02.2012 Ersatzräume nicht zur Verfügung.
Nach unwidersprochener Darstellung des Beklagten hat er die Kündigung vom 05.07.29012 erklärt, nachdem es ihm gelungen war, neue Räume als Gerichtsstandort anzumieten. Das vermeintlich vereinbarte Vertragsende stand auch nicht unmittelbar bevor, vielmehr verblieben zwischen Ende der Auslauffrist und dem nach Darstellung der Klägerin zuvor vereinbarten Vertragsende noch 15 Monate.
2.1.3) Der landgerichtliche Beurteilung, dass ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 BGB i.V.m. § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. bestanden hat, ist zu folgen.
a) Nach § 569 Abs. 1 BGB liegt ein wichtiger Kündigungsgrund für den Mieter dann vor, wenn der Mietraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.
Die Vorschrift des § 569 Abs. 1 BGB bezweckt, im Interesse der Gesundheit der Bevölkerung wirtschaftlichen Druck auf Vermieter auszuüben, zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume gesundheitsgerecht zu gestalten (vgl. BGHZ 157, 233). Aus diesem Grund berechtigt nicht erst ein Schadenseintritt, sondern bereits die Gefährdung zur Kündigung. Erforderlich ist die naheliegende Wahrscheinlichkeit oder erhebliche Befürchtung einer Beeinträchtigung der Gesundheit oder körperlichen Unversehrtheit mit Krankheitscharakter (vgl. OLG Brandenburg, Urteil v. 02.07.2008 - 3 U 156/07, ZMR 2009, 190; OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.10. 2010 - 10 U 74/09, MietRB 2010, 134; Münch-Komm/Häublein, BGB, 6. Aufl., 569 Rn. 7).
Demnach ist ein Kündigungsrecht eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft ernsthaft, das heißt unter Anlegung eines objektiven Maßstabs zu besorgen ist, dass mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit für die geschützten Personen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihres körperlichen Wohlbefindens verbunden ist (vgl. OLG Brandenburg, Urteil v. 12.09.2012 - 3 U 100/09, NJW-RR 2013, 76; Staudinger/Emmerich a.a.O. Rn. 7; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 569 Rn. 10). Soweit z.B. bei Beeinträchtigungen durch Umweltgifte gesicherte Erfahrungswerte vorliegen, kann hierauf zurückgegriffen werden, die Einhaltung von Grenz- oder Vorsorgewerten schließt eine erhebliche Gesundheitsgefährdung aber nicht von vornherein aus. Unbeachtlich ist es hingegen, ob der unveränderte Zustand der Mietsache in früherer Zeit als unbedenklich eingestuft worden ist (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 569 BGB Rn. 6; MünchKommBGB/Häublein a.a.O. Rn. 8).
b) Unter Ansatz dieses Maßstabs hat das Landgericht das Vorliegen einer erheblichen Gesundheitsgefährdung zum Zeitpunkt der Kündigung im Hinblick auf die Belastung mit dem Schadstoff DDT zu Recht als bewiesen angesehen.
aa) Entgegen der Ansicht der Berufung ist es nicht zu beanstanden, dass das Landgericht die im September 2011 von der W... GmbH erhobenen Befunde der Beurteilung zum Zeitpunkt der Kündigung im Juli 2012 zugrunde gelegt hat.
Die von der W... GmbH gewonnenen Messergebnisse der DDT-Konzentrationen im sog. Sediment- oder Hausstaub zieht die Klägerin nicht in Zweifel. Zwischen den Parteien ist auch unstreitig, dass ein Einbringen des Schadstoffs DDT in die Mieträume ausschließlich durch den zu DDR-Zeiten erfolgten Auftrag des Holzschutzmittels Hylotox 59 auf das in den Mieträumen vorhandenen Holzgebälk erfolgt ist. Das betroffene Gebälk ist im Zeitraum von September 2011 bis Juli 2012 unverändert geblieben. Die Quelle der Schadstoffemissionen hat mithin unverändert fortbestanden. Im Hinblick darauf, dass die Behandlung mit dem Holzschutzmittel im September 2011 bereits mindestens mehr als zwanzig Jahre zurücklag, besteht auch kein Anhalt dafür, dass ein weiterer Zeitablauf von 10 Monaten, gerechnet ab September 2011, zu einer messbaren Verringerung der Schadstoffbelastung geführt haben könnte.
Auch sonst ist keine Maßnahme ergriffen worden, welche die für September 2011 dokumen-tierte Situation in irgendwie beachtlicher Weise verändert haben könnte. Soweit nach unstreitigem Vorbringen der Parteien in den Mieträumen zu einem nicht näher mitgeteilten Zeitpunkt nach September 2011 Wasserverdunstungsgefäße zur Erhöhung der Luftfeuchtigkeit aufgestellt wurden, ist entgegen der Ansicht der Berufung nicht festzustellen, dass dieses Vorgehen geeignet gewesen sein könnte, die Schadstoffbelastung in messbarer Weise positiv zu verändern. Der fachlichen Beurteilung des vom Landgericht zugezogenen Sachverständigen Dr. M... ist eindeutig zu entnehmen, dass Sanierungsarbeiten erforderlich sind, um den von den Hölzern ausgehenden Austrag der Schadstoffe, welche sich über die Raumluft im Staub ablagern, dauerhaft zu beseitigen (Gutachten v. 12.02.2014, Bl. 279ff d.A.; mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 385 d.A.). Zwar hat der Sachverständige ausgeführt, dass eine geringere Luftfeuchte zu mehr Staub in der Luft führe, der sonst durch höhere Luftfeuchte gebunden werde. Dass das Aufstellen von Wasserverdunstungsgefäßen eine irgendwie taugliche Maßnahme zur nachhaltigen Reduzierung der Schadstoffbelastung darstellen könnte, ist aber den Ausführungen des Sachverständigen nicht zu entnehmen und ebensowenig den von der Klägerin vorprozessual und prozessbegleitend eingeholten Prüfberichten der W... GmbH (Bericht v. 19.10.2011, Bl. 68ff d.A.) und der A... GmbH (Bericht v. 20.03.2014, Bl. 317ff d.A.).
bb) Die landgerichtliche Beurteilung, dass die in den Mieträumen vorhandene Belastung mit dem Schadstoff DDT, wie sie nach den Messergebnissen der W... GmbH bestanden hat, eine erhebliche Gesundheitsgefährdung i.S.d. § 569 Abs. 1 BGB begründet, ist zutreffend.
Die Untersuchungen haben mit Ausnahme dreier Räume für sämtliche übrigen Flächen eine mittlere oder hohe DDT-Belastung bei stark variierenden Konzentrationen unter den einzelnen Räumen ergeben. Eine mindestens hohe Belastung mit Werten von mehr als 110 mg/kg ist für 24 von insgesamt 50 Räumen und für sämtliche Flure mit Ausnahme der Flurfläche vor den Räumen 127 bis 139 festgestellt worden.
Mittlere Belastungswerte im Bereich von 20 bis 110 mg/kg sind bei insgesamt elf Räumen ermittelt worden, lediglich drei Räume wiesen eine geringe Belastung von bis zu 20 mg/kg auf. Von den 24 Räumen mit hoher Belastung waren zwölf Räume besonders stark belastet, und zwar die Räume 125 und 235 mit Werten von 726 mg/kg und 910 mg/kg sowie die Räume 148, 201/203, 202/204, 205, 206, 207, 208, 209, 210 und 211 mit Werten zwischen 1.060 mg/kg bis zu 3.170 mg/kg (Bericht v. 19.10.2011, Bl. 70ff a.A.).
Dass das Insektizid DDT (Dichlordiphenyltrichlorethan), dessen Einsatz in der Bundesrepublik Deutschland seit 1972 verboten ist (Gesetz über den Verkehr mit DDT v. 07.08.1972, BGBl. I S. 1385), abhängig von der vorhandenen Konzentration auf den Menschen eine gesundheitsschädigende Wirkung hat, ist - wie auch die Parteien zugrunde legen - nicht in Zweifel zu ziehen.
Der Sachverständige hat nachvollziehbar ausgeführt, dass aufgrund der gemessenen DDT-Werte im sedimentierten Staub eine gesundheitliche Gefährdung jedenfalls für die Räume 201- 211 sowie 125 und 148 nicht auszuschließen ist und dass diese Räume nicht weiter benutzt werden sollten, bis durch weitere Untersuchungen die tatsächlich erforderliche Art und Weise der Sanierung - durch Beschichtung bzw. Verkleidung der Balken oder weitergehende Maßnahmen - bestimmt werden kann (Gutachten v. 12.02.2014 Seite 11, Bl. 289 d.A.; mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 397 d.A.). Hierzu hat der Sachverständige dargestellt, dass die Innenraumlufthygiene-Kommission des Umweltbundesamtes für den Schadstoff DDT einen Bezugswert von 100mg/kg aufgestellt hat, bei dessen Unterschreiten mit keinem erhöhten Gesundheitsrisiko zu rechnen ist (Gutachten v. 12.02.2014 Seite 10, Bl. 288). Mit Rücksicht darauf, dass von der W... GmbH im Umfang von 40 % bereits seit längerer Zeit auf dem Gebälk abgelagerte "alte Stäube" untersucht wurden, mit denen die Raumnutzer nicht unmittelbar in Kontakt kamen und die zunächst einmal abgesaugt werden können, hat der Sachverständige nicht sämtliche der 24 Räume mit einem DDT-Wert über 100 mg/kg als gesundheitsgefährdend eingestuft. Eine Gesundheitsgefahr hat der Sachverständige für diejenigen Räume bejaht, die eine besonders hohe DDT-Konzentration von mindestens 910 mg/kg (Raum 125) oder mehr als 1.000 mg/kg (Räume 201 bis 211 und 148) aufwiesen. Bei derart hohen Belastungswerten kann nach fachkundiger Beurteilung des Sachverständigen eine Gesundheitsgefährdung nicht ausgeschlossen werden (Gutachten v. 12.02.2014 Seite 10, Bl. 288 d. A.; mündliche Anhörung Bl. 397 d.A.). In dem Raum 209 mit dem höchsten Wert von 3.170 mg/kg sollte nach Einschätzung des Sachverständigen sich niemand mehr aufhalten; ob dieser Raum überhaupt sanierungsfähig ist und als Büro noch genutzt werden kann, hat der Sachverständige als offen beurteilt (mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 398 d.A.).
Auf dieser Grundlage ist die Feststellung gerechtfertigt, dass bezogen auf den Zeitpunkt der Kündigung für die geschützten Personen bei Benutzung der Räume eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihrer Gesundheit oder ihrer körperlichen Unversehrtheit ernsthaft zu besorgen war.
c) Mit dem Einwand, die im Staub nachgewiesene Schadstoffbelastung beruhe zu einem wesentlichen Anteil darauf, dass der Beklagte nicht für eine ordnungsgemäße Reinigung der Räume gesorgt habe, kann die Klägerin nicht durchdringen. Einerseits ist die Klägerin nicht in der Lage, konkret darzustellen, welche bestimmten Reinigungsarbeiten in welchen Intervallen unterlassen worden seien. Naheliegend ist zudem, dass die Räume im wesentlichen einheitlich gereinigt worden sind, was im Hinblick auf die ganz unterschiedlichen Schadstoffkonzentrationen in den einzelnen Räumen gegen einen entscheidenden Einfluss des mieterseitigen Reinigungsverhaltens spricht. Abgesehen davon ist nach den Ausführungen des Sachverständigen eine Reinigung der Räume nicht ausreichend, die Schadstoffbelastung dauerhaft abzuwenden, denn dazu ist es erforderlich, den weiteren Schadstoffaustrag aus den Hölzern zu unterbinden (mündliche Anhörung v. 27.04. 2014, Bl. 389 d.A.).
2.1.4) Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht erkannt, dass die Kündigung nicht am Fehlen einer angemessenen Abhilfefrist oder Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB scheitert, denn ein solches Vorgehen war im Streitfall nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich.
a) Soweit das Landgericht offen gelassen hat, ob die außerordentliche Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB den Anforderungen gem. § 543 Abs. 3 BGB unterliegt, ist dies zu bejahen. Die Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung stellt einen besonders geregelten Fall der Kündigung aus einem bestimmten wichtigen Grund dar. Nach dem Wortlaut der Vorschrift, Systematik des Gesetzes und Zweck der Regelung ist die Kündigung den allgemeinen Regeln des § 543 Abs. 3 BGB unterworfen (vgl. BGH, Urteil v. 18.04.2007 - VIII ZR 182/02, NJW 2007, 2177 [BGH 18.04.2007 - VIII ZR 182/06]).
b) Die Voraussetzungen, unter denen eine außerordentliche Kündigung ausnahmsweise ohne vorherige Abhilfefrist bzw. Abmahnung zulässig ist, sind im Streitfall gegeben.
Einer Fristsetzung oder Abmahnung bedarf es nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB dann nicht, wenn diese offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.
Vorliegend hat eine Fristsetzung bzw. Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg versprochen. Zwar hat die Klägerin das Vorhandensein einer Gesundheitsbeeinträchtigung nicht in Abrede gestellt und Abhilfemaßnahmen auch in Aussicht gestellt. Die Abhilfemaßnahmen, welche die Klägerin ergreifen wollte, hat der Beklagte aber zu Recht abgelehnt, weil sie - wie nach dem Sachverständigengutachten feststeht - nicht geeignet waren, die Gesundheitsgefährdung abzuwenden.
Die Klägerin hatte vorgeschlagen, die Räume sukzessive dahin einer Sanierung zuzuführen, dass der Staub von den Balken entfernt sowie der Teppichboden gereinigt wird und in einigen Räumen die Balken mit einem Versiegelungslack beschichtet werden. In welchen Räumen Versiegelungslack aufgebracht werden sollte, hat die Klägerin nicht näher dargelegt. Ihr Vortrag in der Berufungsbegründung legt nahe, dass nur Raum 209 in dieser Weise behandelt werden sollte. Insoweit hat die Klägerin vorgetragen, es sei zwischen den Parteien angedacht gewesen, "dass die betroffenen Räumlichkeiten, letztendlich nur der Raum 209, hätte geräumt werden müssen, so dass die Mitarbeiter für die kurze Zeit der Sanierung (Beschichtung der Hölzer, Absaugen des Teppichbodens) hätten umziehen müssen".
Die vorgeschlagene Maßnahme war ungeeignet. Wie der Sachverständige nachvollziehbar dargelegt hat, setzt eine nachhaltige Beseitigung der Schadstoffbelastung voraus, dass zu-nächst die genauen Ursachen der sehr unterschiedlichen Belastungswerte geklärt und anhand der Ergebnisse die richtigen Sanierungsschritte bestimmt werden (Gutachten v. 12.02. 2014, Seiten 8 und 9, Bl. 286 und 287, mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 397 d.A.). So hat der Sachverständige ausgeführt, dass eventuell der Teppich entfernt werden müsse, was eine entsprechende Untersuchung voraussetze, eventuell müssten auch Balken ausgetauscht werden, was nach weiteren Untersuchungen anhand von Bohrungen zu entscheiden sei (mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 397 d.A.). Hinsichtlich der von der Klägerin durch Beschichtung mit einem Versiegelungslack im Jahr 2011 behandelten Räume im 3. Obergeschoss des Mietobjekts hat der Sachverständige anhand der von der W... GmbH am 14.02.2013 durchgeführten Nachuntersuchung (Bericht v. 27.02.2013, Bl. 112ff d.A.) mitgeteilt, nach seiner Beurteilung seien die Werte in einigen Räumen zu hoch, um einen Sanierungserfolg anzunehmen. Ob die Versiegelung geeignet sei, den Schadstoffaustrag dauerhaft, also auch nach drei, fünf oder zehn Jahren zu unterbinden, könne zudem noch nicht beurteilt werden (mündliche Anhörung v. 27.08.2014, Bl. 399 d.A.).
Bis zur exakten Ursachenklärung sollten nach Einschätzung des Sachverständigen die Räume 201 bis 211, 125 und 148 und insbesondere Raum 209 nicht weiter genutzt werden (Gutachten vom 12.02.2014, Seiten 9 und 19, Bl. 287 und 288 d. A.; mündliche Anhörung v. 27.08. 2014, Bl. 397 - 398 d. A.).
Bei dieser Sachlage konnte der Beklagte eine Abhilfefrist oder Abmahnung als offensichtlich nicht erfolgversprechend ansehen, denn die Bereitschaft der Klägerin, Abhilfe zu schaffen, hat sich auf eine nur unzureichende Maßnahme beschränkt.
2.1.5) Richtig hat das Landgericht erkannt, dass die Klägerin aufgrund der in den Räumen 201 bis 211, 225 und 248 bestehenden Gesundheitsgefährdung berechtigt war, das Mietverhältnis insgesamt zu kündigen.
Weist ein Teil der Mietsache einen gesundheitsgefährdenden Zustand auf, besteht das Recht zur Kündigung, wenn die Benutzung der Mietsache im Ganzen erheblich beeinträchtigt ist, wobei vom Mieter nicht verlangt werden kann, den Gebrauch der Räume in erheblichem Umfang einzuschränken (vgl. MünchKomm/Häublein, BGB, a.a.O. Rn. 7; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl. § 569 Rn. 7). Mithin ist von einer erheblichen Beeinträchtigung im Ganzen bereits dann auszugehen, wenn die Benutzung einzelner Haupträume mit einer erheblichen Gesundheitsgefahr verbunden ist (vgl. OLG Brandenburg, Urteil v. 02.07.2008 a.a.O.). So verhält es sich im Streitfall, denn die gesundheitsgefährdende Beschaffenheit betrifft nicht bloße Nebenflächen, wie Keller- oder Abstellräume.
2.2) Die wirksame außerordentliche Kündigung vom 05.07.2012 hat zur Beendigung des Mietverhältnisses mit Ablauf der Auslauffrist zum 30.09.2012 geführt. Die von der Klägerin behauptete Vereinbarung der Parteien vom 24.10.2012 über eine Fortsetzung bzw. der Sache nach Neubegründung des Mietverhältnisses mit der Abrede, dass der Vertrag - wie nach Darstellung der Klägerin bereits am 03.02.2012 vereinbart - zum 31.12.2013 enden solle, lässt sich nicht feststellen.
Der Senat hat im Ergebnis der ergänzenden Beweisaufnahme nicht die Überzeugung gewinnen können, dass der Vertreter des Beklagten, Herr Gr..., im Beisein der für den Beklagten unstreitig vertretungsberechtigten Justitiarin des B..., Frau B..., gegenüber den Vertretern der Klägerin, Herrn G... und Frau T..., erklärt hat, die Kündigung beruhe auf einem Missverständnis, es solle bei dem am 03.02.2012 vereinbarten Kompromiss betreffend die Vertragsbeendigung zum 31.12.29013 verblieben.
a) Zwar hat der von der Klägerin benannte Zeuge G..., Mitkommanditist der Klägerin und Mitgesellschafter ihrer Komplementärgesellschaft, welcher die Verhandlungen für die Klägerin geführt hat, deren Behauptung bestätigt und - für sich gesehen - ein plausibles Geschehen geschildert. Gegenteiliges haben aber die vom Beklagten benannten Zeugen Gr... und B... bekundet. Die Zeugen haben übereinstimmend - und ebenfalls für sich nachvollziehbar - ausgesagt, eine "Rücknahme" der Kündigung sei nicht erklärt worden, über die Frage des Fallenlassens der Kündigung sei nicht gesprochen worden, das ...gericht sei aus den Räumen bereits ausgezogen gewesen, auch sonst sei eine bindende Vereinbarung in diesem Gespräch nicht getroffen worden. Dabei hat die Zeugin B... mitgeteilt, dass der Zeuge G... den auf Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2013 gerichteten Vergleichsvorschlag wiederholt habe, woraufhin sie und Herr Gr... erklärt hätten, dies solle im eigenen Hause noch einmal erörtert werden, es werde eine schriftliche Äußerung erfolgen. Die ebenfalls von der Klägerin benannte Zeugin T..., welche nach eigenem Bekunden das Gespräch für die Klägerin protokolliert hat, hat ausgesagt, dass sie sich an den Inhalt des Gesprächs nicht mehr erinnern könne, das von ihr Protokollierte sei richtig, sie erinnere sich daran, dass die Beteiligten in dem Einvernehmen auseinandergegangen seien, es solle das im Februar 2012 Vereinbarte gelten.
b) Auf der Grundlage der einander widersprechenden Zeugenaussagen und des vom Senat gewonnenen persönlichen Eindrucks von den Zeugen, der keinen Anlass gegeben hat, die Glaubwürdigkeit der Zeugen unterschiedlich zu beurteilen, lässt sich nicht zur Überzeugung des Senats feststellen, dass die Sachdarstellung der insoweit beweislasteten Klägerin zutrifft.
c) Soweit die Klägerin im Rahmen der ihr zum Ergebnis der Beweisaufnahme eingeräumten Stellungnahme erstmals das nach ihrer Darstellung von der Zeugin T... über das Gespräch vom 24.10.2012 maschinenschriftlich angefertigte Protokoll nebst der zugrunde liegenden handschriftlichen Notizen der Zeugin T... sowie ein E-Mail-Schreiben der Zeugin T... vom 15.11.2012 an die Rechtsanwälte der Klägerin eingereicht hat, ist eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nicht geboten.
Einen Grund, der gemäß § 531 Abs. 2 ZPO die Zulassung der neuen Angriffsmittel im Berufungsrechtszug rechtfertigen könnte, hat die Klägerin entgegen § 520 Abs. 3 Nr. 4 ZPO nicht vorgebracht.
Abgesehen davon vermag der Senat auch unter Einschluss des Inhalts der eingereichten schriftlichen Unterlagen nicht zur Überzeugung zu gelangen, dass der von der Klägerin behauptete Gesprächsinhalt zutrifft. Bei den Protokollnotizen und dem maschinenschriftlichen Protokoll, welche den von der Klägerin behaupteten Sachverhalt schildern (Bl. 619f, 727f d.A.), handelt es sich um interne Schriftstücke der Klägerin, dem Beklagten sind diese nicht zugeleitet worden. Hinzukommt, dass die Zeugin T... in der von der Klägerin eingereichten E-Mail vom 15.11.2012 für die Klägerin deren Rechtsanwälte dahin unterrichtet hat, Herr Gr... habe im Gespräch vom 24.10.2012 bestätigt, dass auch dem B... am Festhalten des Vergleichs gelegen sei, die Klägerin werde dies im Anschluss an das Gespräch in einem "3-Zeiler" auch schriftlich bekommen, was allerdings nicht geschehen sei (Bl. 621 d.A.). Die Absprache einer schriftlichen Erklärung des Beklagten spricht für die von der Zeugin B... bestätigte Sachdarstellung des Beklagten, über einen Vergleichsabschluss habe auf Seiten des Beklagten noch einmal beraten werden und gegebenenfalls eine schriftliche Äußerung erfolgen sollen.
2.3) Aufgrund Beendigung des Mietvertrages durch die außerordentliche Kündigung vom 05.07.2012 mit Ablauf des 30.09.2012 stehen der Klägerin Ansprüche auf Miete und Betriebskosten für den im Berufungsrechtszug noch geltend gemachten Zeitraum von Januar bis einschließlich Dezember 2013 nicht zu.
2.4) Ebensowenig kann die Klägerin für den vorgenannten Zeitraum Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mietsache (§ 546a Abs. 1 BGB) beanspruchen, denn es ist zugrunde zu legen, dass der Beklagte am 09.11.2012 seiner Rückgabepflicht nachgekommen ist.
Die Klägerin hat die landgerichtliche Feststellung, dass ihr die Mietsache im November 2012 zurückgegeben wurde, nicht angegriffen. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat der Beklagte erklärt, er habe die Rückgabe am 09.11.2012 angeboten, nachdem Unstimmigkeiten über mieterseitig noch auszuführende Arbeiten aufgekommen seien, sei die Schlüsselübergabe am 08.02.2013 erfolgt.
Gegenteiliges hat die Klägerin nicht vorgetragen, sie hat die Schlüsselübergabe für den 08.02.2013 bestätigt und mitgeteilt, vor dem Landgericht Potsdam werde ein weiterer Rechtsstreit geführt um die Frage, welche Arbeiten hätten vorgenommen werden müssen.
Bei dieser Sachlage ist ein Vorenthalten der Mietsache jedenfalls ab dem 10.11.2012 nicht gegeben. Vorenthalten bedeutet die Nichterfüllung der Rückgabepflicht aus § 546 Abs. 1 BGB gegen den Willen des Vermieters. Die Rückgabepflicht erfüllt der Mieter, wenn er die Mietsache räumt und die Verfügungsgewalt über sie vollständig aufgibt. Dem Vorbringen der Klägerin ist nicht zu entnehmen, dass sich die Mietsache am 09.11.2012 in einem Zustand befunden habe, der einer Rückgabe infolge unzureichender Räumung - etwa wegen Zurücklassens von Einrichtungen oder Gegenständen - entgegen gestanden habe. Demnach ist zugrunde zu legen, dass die Mieträume vollständig geräumt waren und die Klägerin diese ohne Grund nicht zurückgenommen hat, mit der Folge, dass sie in Annahmeverzug geraten ist. Ob sich die Mietsache im Hinblick auf Schönheitsreparaturen etc. in dem vertraglich geschuldeten Zustand befunden hat, ist für die Rückgabe ohne Bedeutung.
3) Eine Feststellung der Erledigung der Hauptsache in einem über den vom Landgericht unangefochten titulierten Umfang von 7.552,74 € hinaus ist nicht gerechtfertigt.
Die Hauptsacheerledigung kommt in Betracht, soweit ein Anspruch der Klägerin auf Entschädigung wegen Vorenthaltens der Mietsache im Zeitraum vom 01. bis einschließlich 09.11.2012 bei Klageerhebung bestanden und durch Verrechnung mit Betriebskostenguthaben erloschen ist. Der mögliche Entschädigungsanspruch für den vorgenannten Zeitraum beläuft sich aber ungeachtet eines etwa bestehenden Rechts auf Mietminderung allenfalls auf 6.591,25 € (22.703,20 € x 9/31 = 6.591,25 €).
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, weil die dafür in § 543 Abs. 2 ZPO aufgestellten Voraussetzungen nicht vorliegen.
Streitwert für den Berufungsrechtszug: bis zum 350.000,- c€.
