22.11.2022 · Fachbeitrag · Eigenbedarf

Voraussetzungen und Reichweite der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGBvon VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

| Schon vor Jahrzehnten hat der Gesetzgeber erkannt, dass die Umwandlung vermieteter Wohnungen in Eigentumswohnungen mit anschließender Veräußerung für Mieter zu einem deutlich erhöhten Risiko des Wohnungsverlustes durch eine Eigenbedarfskündigung führt (BT-Drucksache 11/6374, S. 5). Er hat daher eine (generelle) Sperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen eingeführt. Der BGH hatte nun in einer komplizierten Fallkonstellation Gelegenheit, grundlegende Fragen zum Kündigungsschutz nach § 577a Abs. 1 BGB zu beantworten, auch im Zusammenspiel mit den Regelungen zum Eintritt in die Vermieterstellung nach § 566 Abs. 1 BGB und zur Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563a, § 563 Abs. 2 BGB. |

Sachverhalt

Im Jahr 1985 mietete die Schwester der Beklagten von der damaligen Grundstückseigentümerin eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung in Berlin. Die Beklagte bewohnte die Wohnung als Untermieterin und war als solche im Mietvertrag bezeichnet. 1990 übertrug die Vermieterin einen 1/5-Miteigentumsanteil des Grundstücks auf B. Nach ihrem Tod ging ihr 4/5-Miteigentumsanteil am Grundstück auf A. über. 1996 erklärten die beiden Miteigentümer B. und A. die Teilung des Grundstücks nach § 8 WEG und wurden im Mai 1997 bezüglich der insgesamt elf Wohnungseigentumseinheiten zunächst jeweils als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Anschließend übertrug B. seinen 1/5-Miteigentumsanteil an der (auch) von der Beklagten ‒ als Untermieterin ‒ genutzten Wohnung auf A., der am 1.12.97 als Alleineigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde.

Die Alleinerbin des zwischenzeitlich verstorbenen A. schloss 2014 mit der Schwester der Beklagten (Mieterin) und der Beklagten eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, wonach die Beklagte „als Mieterin in den Mietvertrag“ eintrat. Am 10.6.15 verstarb die Schwester der Beklagten. Alleinerbe wurde ihr Ehemann P. Bereits in 2/15 wurde das Eigentum an der von der Beklagten bewohnten Wohnung durch Auflassung an die M. O. GmbH übertragen, die am 17.6.15 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde. 2018 erwarben die Kläger das Eigentum an der Wohnung. Mit Schreiben vom 21.12.2018 kündigten sie der Beklagten wegen Eigenbedarfs. Das AG hat die Beklagte zur Räumung verurteilt, das LG die Entscheidung abgeändert und die Klage abgewiesen. Die Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung (BGH 22.6.22, VIII ZR 356/20, Abruf-Nr. 230383).