19.11.2012 · Fachbeitrag · Minderung

„Bordell“ im Haus kein Minderungsgrund per se

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

• 1. Ein Mieter hat ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung in der Regel keinen Anspruch gegen den Vermieter, einen bestimmten „Mietermix“ oder ein bestimmtes „Milieuniveau“ zu bewahren.

• 2. Erst wenn durch die Vermietung von Räumen an ein bordellartiges Massageinstitut bei einem anderen Mieter eine konkrete und mehr als nur unerhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache eintritt, liegt ein Mangel der Mietsache i.S. des § 536 Abs. 1 BGB vor.

(BGH 26.9.12, XII ZR 122/11, Abruf-Nr. 123416)

Sachverhalt

Die Beklagten mieteten im 3. und 5. OG eines gewerblich genutzten Gebäudekomplexes Räume für eine heilgymnastische und rehabilitative medizinische Massagepraxis. Im 1. und 2. Obergeschoss befanden sich zwei Arztpraxen. In der 4. Etage vermietete der Kläger Räume an ein „Massageinstitut“. Die Beklagten minderten ab 5/07 die monatliche Miete. Grund: Bei dem Massageinstitut handele es sich um einen bordellartigen Betrieb mit sexuellen Dienstangeboten. Die Vermietung habe zu einem erheblichen Umsatzverlust geführt und berechtige sie zu einer Mietminderung in voller Höhe.

Entscheidungsgründe

Der BGH verweist die Sache erneut wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs zurück; diesmal an eine andere Kammer des Berufungsgerichts (§ 563 Abs. 1 S. 2 ZPO). Grund: Der Kläger hat behauptet, in dem Institut würden tantrisch-bioenergetische Massagen ohne sexuellen Hintergrund durchgeführt, der Streithelfer sei ausgebildeter Tantralehrer, Massagetherapeut sowie diplomierter Gesundheits- und Ernährungsberater und für den Betrieb des Massageinstituts liege eine behördliche Erlaubnis vor. Diesen ausreichend substanziierten Vortrag durfte das Berufungsgericht nicht unberücksichtigt lassen.