01.08.2005 | Zwangsverwalter

Wann muss der Zwangsverwalter die Kaution abrechnen?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (BGH 9.3.05, VIII ZR 330/03, n.v., Abruf-Nr. 051689).

Sachverhalt

Die klagenden Mieter verlangen von dem beklagten Zwangsverwalter nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses die Rückzahlung der von ihnen bei Mietbeginn an den Vermieter gezahlten Kaution. Dieser hat die Kaution nicht an den Beklagten übergeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das LG die Klage abgewiesen. Die Revision der Kläger hatte Erfolg.  

Praxishinweis

Der BGH hält an seiner einschlägigen Rechtsprechung fest (MK 03, 178, Abruf-Nr. 032154). Während der Zwangsverwalter an die vom Schuldner vor der Beschlagnahme abgeschlossenen Verträge nicht gebunden ist, sind Miet- und Pachtverträge – auch um den Preis einer Schmälerung der Haftungsmasse – gemäß § 152 Abs. 2 ZVG gesetzlich privilegiert (so schon OLG Hamburg MK 02, 31, Abruf-Nr. 020030). Sie binden den Zwangsverwalter mit ihrem gesamten Vertragsinhalt und unabhängig davon, ob durch das Einrücken in die Vermieterstellung Gläubigerinteressen berührt werden. Dieser hat an Stelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und seine Pflichten zu erfüllen, weil diese Aufgaben vom Schuldner auf Grund der Beschlagnahme nicht mehr wahrgenommen werden können, da ihm die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen ist (§ 148 Abs. 2 ZVG). Dabei handelt es sich, anders als im Fall der Grundstücksveräußerung (§ 566 BGB), nicht um einen Rechtsübergang, sondern nur um eine Änderung der Verwaltungsbefugnis (Börstinghaus, NZM 04, 489).  

Einerseits kann der Zwangsverwalter alle Rechte aus dem bestehenden Mietverhältnis geltend machen. Andererseits tritt er umfassend in alle Vermieterpflichten aus dem Mietvertrag ein. Das bedeutet im Einzelnen: