28.05.2008 | Verjährung

Anwaltsfalle Mahnbescheid

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Zur Individualisierung eines Schadenersatzanspruchs des Wohnraumvermieters wegen Beschädigung sowie unzureichender Reinigung der Mietsache nach Beendigung der Mietzeit kann die irrtümliche Bezeichnung im Mahnbescheidsantrag „Mietnebenkosten – auch Renovierungskosten“ genügen, wenn der Antragsteller zugleich auf ein vorprozessuales Anspruchsschreiben Bezug nimmt, das dem Antragsgegner vermittelt, dass und wofür der Antragsteller Schadenersatz verlangt (BGH 23.1.08, VIII ZR 46/07, Abruf-Nr. 080656).

Sachverhalt

Die Beklagten waren bis 31.1.04 Mieter einer Wohnung der Klägerin. Diese verlangte mit Anwaltsschreiben vom 19.3.04 von den Beklagten Schadenersatz (2.000 EUR) und rückständige Miete (345 EUR). Sie machte geltend, die Beklagten hätten während ihrer Mietzeit mehrere, im Einzelnen aufgeführte Schäden verursacht und die Wohnung vor dem Auszug nur unzureichend gereinigt. Der Mahnbescheid über eine Hauptforderung von 2.000 EUR wurde den Beklagten am 22.7.04 zugestellt. Die Hauptforderung ist darin wie folgt bezeichnet: „Mietnebenkosten – auch Renovierungskosten – für die Wohnung in: D. gem. Aufforderungsschreiben vom 19.3.04, 2000 EUR.“ Nach Widerspruch haben die Beklagten im Streitverfahren die Einrede der Verjährung erhoben. Das Berufungsgericht (NJW 07, 3009) hat die Klage insgesamt abgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Der BGH schlägt eine Bresche für den Vermieteranwalt, der kurz vor Ablauf der Verjährung für deren Hemmung durch Mahnbescheid sorgen muss. Kernpunkt der Entscheidung ist die vom BGH verneinte Frage, ob die Mieter sich wegen unzureichender Individualisierung des Anspruchs im Mahnbescheid zu Recht nach § 214 Abs. 1 BGB auf die Verjährung der geltend gemachten Schadenersatzforderungen aus § 280 Abs. 1 BGB wegen Beschädigung oder Verschlechterung der Mietsache durch die Verletzung von Obhutspflichten und aus § 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 S. 1 BGB wegen unzureichender Reinigung der Mietsache nach Ende der Mietzeit berufen haben.  

Gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 S. 2 BGB). Das war hier der 31.1.04, sodass die Verjährung am 31.7.04 endete. Die Zustellung des Mahnbescheids am 22.7.07 konnte nach § 204 Nr. 3 BGB i.V.m. § 167 ZPO eine Hemmung nur bewirken, wenn der Anspruch i.S.d. § 690 Abs. 1 Nr. 3 HS 1 ZPO ausreichend individualisiert war. Danach muss der Antrag auf den Erlass eines Mahnbescheids die Bezeichnung des Anspruchs unter bestimmter Angabe der verlangten Leistung enthalten. Für die notwendige Individualisierung ist keine Substanziierung des mit dem Mahnbescheid geltend gemachten Anspruchs oder gar seine Begründung erforderlich. Es genügt die Bezeichnung des Anspruchs unter bestimmter Angabe der verlangten Leistung.