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Ausgabe 02/2008, Seite 27

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24.01.2008 | Tierhaltung

Sind Zustimmungsklauseln ohne Ausnahme (un-)wirksam?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf
1. Die Klausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag „Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters“ hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand.  
2. Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch i.S.v. § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet.  
(BGH 14.11.07, VIII ZR 340/06, n.v., Abruf-Nr. 073748).  

 

Sachverhalt/Entscheidungsgründe

Der Kläger ist Mieter einer Drei-Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Der von der Beklagten gestellte Formularmietvertrag enthält die o.g. Klausel. Mit seiner Klage nimmt der Kläger die Beklagte auf Abgabe der von ihr verweigerten Zustimmungserklärung zur Haltung von zwei „reinen Wohnungskatzen“ der Rasse Britisch Kurzhaar in Anspruch. Auf die Berufung der Beklagten hat das LG Krefeld (WuM 06, 675) die Klage abgewiesen. Die Revision des Klägers hatte Erfolg.  

 

Die in Ls. 1 genannte Klausel ist gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, da sie den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Grund: Eine Ausnahme vom Zustimmungserfordernis besteht nur für Ziervögel und -fische, nicht hingegen für andere Kleintiere wie etwa Hamster und Schildkröten. Eine mietvertragliche Klausel, die das Halten von Haustieren ausnahmslos verbietet, hält der Inhaltskontrolle nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 BGB) nicht stand, da das Verbot danach auch Tiere erfasst, deren Vorhandensein von Natur aus – z.B. bei Zierfischen im Aquarium – keinen Einfluss auf die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter von Wohnraum haben kann (BGH NJW 93, 1061).  

 

Nichts anderes gilt für eine Klausel, die, wie hier, durch das Erfordernis der Zustimmung des Vermieters zur Tierhaltung des Mieters ein Verbot mit Erlaubnisvorbehalt begründet. Auch eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn sie keine Ausnahme für Haustiere vorsieht, deren Haltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache i.S.v. § 535 Abs. 1 BGB gehört, weil davon i.d.R. – in Ausnahmefällen kann der Vermieter gemäß § 541 BGB auf Unterlassung klagen – Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können. Das ist nicht nur bei den in der hier streitigen Klausel aufgeführten Ziervögeln und -fischen, sondern auch bei anderen Kleintieren der Fall, die, wie Hamster und Schildkröten, ebenfalls in geschlossenen Behältnissen gehalten werden (h.M., Nachweise Urteilsgründe S. 10). Daher ist ein formularmäßiges Tierhaltungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt, das wie die hier in Rede stehende Klausel eine Ausnahme nur für Ziervögel und -fische, hingegen nicht für andere Kleintiere vorsieht, nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam.  

 

Praxishinweis

Die Klausel ist unabhängig davon nichtig, ob die Zustimmung zur Tierhaltung im freien Ermessen des Vermieters steht oder ob er die Zustimmung nur aus sachlichen Gründen versagen darf. In letzterem Fall ist zwar eine Versagung der Zustimmung zur Haltung von anderen Kleintieren als Ziervögeln und -fischen ausgeschlossen, weil von diesen Tieren Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können. Ungeachtet dessen ist die Klausel jedoch wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB) unwirksam, weil sie den Mieter aufgrund ihrer unklaren Formulierung von der Durchsetzung seiner Rechte abhalten kann. Sie lässt nämlich nicht eindeutig erkennen, dass die Zustimmung zur Haltung von anderen Kleintieren als Ziervögeln und -fischen nicht versagt werden darf, weil es hierfür keinen sachlichen Grund gibt.  

 

Fehlt eine wirksame Regelung der Tierhaltung im Mietvertrag, greift die gesetzliche Regelung. Die umstrittene Frage, ob – abgesehen von Kleintieren – die Haltung von Haustieren, namentlich von Hunden und Katzen, in Mietwohnungen zum vertragsgemäßen Gebrauch i.S.d. § 535 Abs. 1 BGB gehört, beantwortet der BGH wie aus Ls. 2 ersichtlich. In die Interessenabwägung sind – entsprechenden Sachvortrag vorausgesetzt – vor allem Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters einzubeziehen (Blank, a.a.O.; Herrlein/Kandelhard/Knops, Mietrecht, 3. Aufl., Rn. 29). Im Streitfall fehlten entsprechende Feststellungen, sodass der BGH die Sache zur weiteren Sachaufklärung zurückverwiesen hat.  

 

Wichtig: Soweit nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO die Berufung gegen die im ersten Rechtszug erlassenen Endurteile (Abs. 1) nur zulässig ist, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 600 EUR übersteigt, steht die Bewertung gemäß §§ 2, 3 ZPO im freien Ermessen des Berufungsgerichts. Dessen Entscheidung ist nur eingeschränkt daraufhin justiziabel, ob die Grenzen des Ermessens überschritten sind oder ob von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist (BGHZ 124, 313; BGH NJW-RR 05, 219). Die Berufungsbeschwer für den – wie hier – zur Genehmigung der Tierhaltung verurteilten Vermieter entspricht angesichts der unterschiedlichen Interessenlage nicht automatisch dem Streitwert der Zustimmungsklage des Mieters. Er kann niedriger aber auch höher sein. Einheitliche Kriterien zur Wertermittlung sind nicht entwickelt. Der BGH hat z.B. in zwei Fällen nicht beanstandet, dass der Wert des Beschwerdegegenstands für den zur Unterlassung der Tierhaltung verurteilten Mieter nicht auf mehr als 600 EUR festgesetzt worden ist (6.5.03, VIII ZB 16/03, Hund; 18.5.05, VIII ZB 113/04, drei Tauben). In einer weiteren, gemäß §§ 564, 516 ZPO erledigten Sache (VIII ZR 11/06) hat der BGH keine Veranlassung gesehen, den Wert des Beschwerdegegenstands für den Vermieter, der mit seiner Klage auf Unterlassung der Tierhaltung (zwei Katzen) unterlegen ist, auf mehr als 300 EUR bis 400 EUR anzusetzen.  

Quelle: Ausgabe 02 / 2008 | Seite 27 | ID 117111