25.11.2009 | Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturklausel: Auslegung auch ohne Sprachwissenschaftler möglich

Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu „weißen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam, da der Begriff „weißen“ bei der nach § 305c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung jedenfalls auch dahin verstanden werden kann, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in weißer Farbe vorzunehmen hat (BGH 23.9.09, VIII ZR 344/08, Abruf-Nr. 093515).

Sachverhalt

Die Beklagten waren seit 3/00 Mieter einer Wohnung des Klägers. § 3 Abs. 6 des vom Kläger verwendeten vorformulierten Vertragstexts lautet: „(1) Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. (2) Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. (3) Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin - je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung - erforderlichen Arbeiten auszuführen. (4) Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackierungen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.“ Das Berufungsgericht hat die Klage auf Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen abgewiesen. Die Revision des Klägers war erfolglos.  

Praxishinweis

Der BGH verfeinert seine Rechtsprechung zur (Un-)Wirksamkeit von Farbgestaltungsklauseln. Nach der Grundsatzentscheidung vom 18.6.08 (MK 08, 178, Abruf-Nr. 082205) ist eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen „in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“, unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vornehmen muss. Grund: eine Formularklausel, die den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, benachteiligt den Mieter unangemessen.  

In Fortführung dieser Rechtsprechung hat der BGH mit Urteil vom 18.2.09 (MK 09, 93, Abruf-Nr. 090998) und gleicher Begründung entschieden, dass auch die Klausel „Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen“ unwirksam ist. Dieselben Grundsätze wendet der BGH hier an. Grund: Auch diese Formularklausel differenziert nicht zwischen Schönheitsreparaturen während und nach Beendigung der Mietzeit. Sie enthält zwar keinen ausdrücklichen Fristenplan, die Wendung „spätestens“ in § 3 Abs. 6 S. 3 macht aber nur Sinn, wenn es eine (eventuelle) Verpflichtung des Mieters zu laufenden Schönheitsreparaturen gibt.