28.10.2009 | Mietvertrag

Untermietverträge rechtssicher gestalten

von RA Norbert Monschau, FA Mietrecht und WEG-Recht, Erftstadt

Der Untermietvertrag (§ 540 BGB) ist ein echter, selbstständiger Mietvertrag, in dem der Hauptmieter dem Untermieter die Mietsache (oder Teile derselben) auf Zeit entgeltlich überlässt. Da der Vermieter dies genehmigen muss und er unter Umständen einen unmittelbaren Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen den Untermieter hat, ist es unabdingbar, einen klaren Untermietvertrag zu vereinbaren. Das nachstehende Vertragsmuster geht von dem in der Praxis häufigen Fall aus, dass eine möblierte Wohnung (teilweise) untervermietet wird. Besonderheiten und taktische Erwägungen werden in der anschließenden Checkliste erläutert.  

Musterformulierung: Untermietvertrag

§ 1 Mietsache  

1. ... (Vermieter und Hauptmieter) vermietet an ... (Untermieter) folgende, im Hause ... in ... gelegene Wohnung ...

2. Die Wohnung ist möbliert.

3. Dem Untermieter ist bekannt, dass sein Vermieter selbst Mieter der Wohnung ist und er gegenüber dem Hauptvermieter, Eigentümer der Wohnung, keinen Kündigungsschutz genießt.

4. Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

5. Für die Kündigung gelten die gesetzlichen Vorschriften.

6. Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, verlängert sich das Mietverhältnis nicht.

§ 2 Miete und Nebenkosten  

1. Die Grundmiete beträgt ... EUR im Monat und ist monatlich im voraus bis zum dritten Werktag eines Monats an den Vermieter (Hauptmieter) zu bezahlen.

2. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters (Hauptmieters) an.

3. Daneben schuldet der Untermieter eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten für Heizung und Warmwasser von monatlich ... EUR.

4. Die Vorauszahlung für die übrigen Nebenkosten gemäß § 2 BetrKV in seiner jeweiligen Fassung beträgt monatlich ... EUR.

5. Die Nebenkosten sind zusammen mit der Miete zu bezahlen.

§ 3 Sicherheitsleistung  

1. Der Untermieter zahlt an den Vermieter (Hauptmieter) eine Barkaution in Höhe von ... EUR zur Sicherung aller Ansprüche aus dem Untermietverhältnis.

2. Die Zahlung kann in drei Monatsraten erfolgen. In diesem Fall ist die erste Rate mit der Zahlung der ersten Miete, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete zu leisten.

§ 4 Weitere Leistungen  

1. Die Vorsorgeleistungen für elektrischen Strom, Gas, Wasser und Fernwärme sind im Mietpreis enthalten.

2. Der Untermieter trägt die Kosten der von ihm selbst betriebenen Einrichtungen.

3. Dem Untermieter ist es gestattet, die in der Wohnung installierte Telefonanlage zu benutzen. Der Untermieter beteiligt sich an den insoweit anfallenden monatlichen Kosten in Höhe von ... EUR.

§ 5 Einrichtung/Gebrauchsüberlassung  

1. Mitvermietet sind folgende Einrichtungsgegenstände: ...

2. Während der Dauer des Untermietverhältnisses dürfen Einrichtungsgegenstände nur mit Genehmigung des Vermieters (Hauptmieters) entfernt und anderweitig aufgestellt werden.

3. Der Untermieter ist ohne schriftliche Erlaubnis des Vermieters (Hauptmieters) nicht berechtigt, die Mieträume ganz oder teilweise, entgeltlich oder unentgeltlich, an Dritte zu überlassen oder andere Personen als die beim Vertragsschluss angegebenen zusätzlich oder ersatzweise in die Mieträume aufzunehmen.

§ 6 Verweis auf den Hauptmietvertrag  

1. Folgende Bestimmungen des Hauptmietvertrags gelten im Verhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter entsprechend:

a) Schönheitsreparaturen, § ...

b) Bagatellschäden, § ...

c) Aufrechnung und Zurückbehaltung, § ...

d) Benutzung der Mietsache, § ...

e) Hausordnung, § ...

2. Der Hauptmietvertrag ist Bestandteil dieses Untermietvertrags und diesem angeheftet.

3. Dem Untermieter ist der Inhalt des Hauptmietvertrags bekannt.

§ 7 Weitere Vereinbarungen  

1. Dem Untermieter werden für die Dauer der Mietzeit folgende Schlüssel ausgehändigt: ...

2. Folgende Kochzeiten werden für die Mitbenutzung der Küche vereinbart: ...

3. Der Untermieter beteiligt sich an der regelmäßigen Reinigung von gemeinschaftlich benutzten Räumen und Einrichtungen (z. B. Toilette, Bad, Küche etc.) nach folgender Maßgabe: ...

4. Die Tierhaltung in der Wohnung ist ausgeschlossen, mit Ausnahme von Kleintieren (übliche Haustiere wie z. B. Ziervögel oder Zierfische) im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs.

Ort, Datum,  

Unterschriften Vermieter (Hauptmieter) und Untermieter  

 

Checkliste: Diese Punkte sind beim Untermietverhältnis zu beachten

• Nach h.M. ist es erforderlich, dass dem Untermieter zumindest ein Teil der Räume zur ausschließlichen Benutzung zur Verfügung gestellt wird (OLG Hamm NJW 82, 2876; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 540 Rn. 3).

• Wird eine möblierte Wohnung vermietet, ist zu empfehlen, die Einrichtungsgegenstände im Untermietvertrag aufzuführen. Auch kann eine Inventarliste als Vertragsbestandteil beigefügt werden, die von den Vertragsparteien zur Kenntnis genommen und unterzeichnet wird.

• Bei anteiliger Benutzung von Gemeinschaftsräumen empfiehlt es sich, konkrete Benutzungsregelungen zu treffen (vgl. § 7 der Musterformulierung). Das wird in der Praxis häufig übersehen. Soweit Telekommunikationseinrichtungen gemeinschaftlich benutzt werden, sollte insbesondere die Kostentragung vertraglich geregelt werden (vgl. § 4 der Musterformulierung).

• Es ist zulässig, auf den Inhalt des Hauptmietvertrags zu verweisen. Dabei ist allerdings der Bestimmtheitsgrundsatz zu wahren und darauf zu achten, dass die Regelungen wirksam in den Untermietvertrag einbezogen werden (vgl. § 6 der Musterformulierung).

• Streiten die Parteien um die Mängel der dem Untermieter überlassenen Räume, ist alleine auf den Untermietvertrag abzustellen. Praxishinweis: Denkbar ist es also, dass sich die Frage der Mangelhaftigkeit für beide Mietverträge (Haupt- und Untermietvertrag) unterschiedlich beurteilt (BGH NZM 04, 776). Eine Ausnahme macht die Rechtsprechung allerdings im Fall der fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung (§ 569 Abs. 1 BGB), wo i.d. Regel beide Verträge kündbar sind (BGH NJW 04, 848).

• Haftung des Hauptmieters für den Untermieter: Da der Untermieter nach § 540 Abs. 2 BGB wie ein Erfüllungsgehilfe des Hauptmieters behandelt wird, hat letzterer grundsätzlich für alle vom Untermieter verursachten Schäden im Zusammenhang mit dem Mietgebrauch einzustehen, die im Zusammenhang mit dem Untermietverhältnis stehen.

• Kündigt der Hauptmieter den Untermietvertrag, richtet sich die Kündigung nach den §§ 542, 568 und 573 ff. BGB. Wichtig: Der Hauptmieter kann kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Untermietverhältnisses im Sinne des § 573 BGB herleiten, nur weil der (Haupt-)Vermieter das mit ihm bestehende (Haupt-)Mietverhältnis wirksam gekündigt hat (BGH NJW 96, 1886).

• Endet das Untermietverhältnis, hat der Hauptmieter gegen den Untermieter einen Herausgabeanspruch nach § 546 BGB. Gibt der Untermieter die Räume direkt an den Vermieter heraus, weil zugleich der Hauptmietvertrag beendet worden ist, so wird dadurch auch der Hauptmieter von seiner Herausgabepflicht gegenüber dem Vermieter befreit (BGH NJW 96, 46). Wenn dagegen der Untermieter nach einer Kündigung seitens des Hauptmieters nicht räumt, hat dieser keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung aus § 546a BGB gegen den Untermieter, wenn ihm ebenfalls von seinem Vermieter gekündigt wurde (OLG Saarbrücken NJW-RR 06, 515 f.).

• Haftung des Hauptmieters gegenüber dem Untermieter: Gemäß §§ 536 Abs. 3, 536a BGB haftet der Hauptmieter dem Untermieter auf Schadenersatz, wenn der Vermieter zu Recht die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert hat und selbst bei Fortbestehen des Hauptmietverhältnisses einen Anspruch aus § 986 Abs. 1 S. 2 BGB auf Rückgabe der Sache an den Hauptmieter gegenüber dem Untermieter geltend macht. Neben dem Schadenersatzanspruch kann der Untermieter das Untermietverhältnis auch fristlos kündigen, § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

• Ansprüche des Vermieters gegen den Hauptmieter: Dem Vermieter stehen grundsätzlich Schadenersatzansprüche wegen erlaubnisloser Untervermietung aus § 280 Abs. 1 S. 1 BGB bzw. Unterlassungsansprüche aus § 541 BGB neben dem Recht zur fristlosen Kündigung zu.

• Der Schadenersatzanspruch richtet sich auch im Fall unberechtigter Untervermietung nicht auf Herausgabe des durch die Untervermietung erzielten - die Hauptmiete übersteigenden - Mehrerlöses (BGH NJW 96, 838; vgl. auch BGH ZMR 06, 605 zur ähnlichen Lage bei Doppelvermietung). Wenn der Hauptmietvertrag, aus welchen Gründen auch immer, endet, erlangt der Vermieter jedoch einen quasi-vertraglichen Herausgabeanspruch gegen den Untermieter nach § 546 Abs. 2 BGB, soweit nicht ein Fall der gewerblichen Zwischenvermietung gemäß § 565 BGB vorliegt. Folge: Der Untermieter büßt mit dem Ende des Hauptmietvertrags ohne Rücksicht auf seinen eigenen Vertrag sein Besitz- und Nutzungsrecht ein (BGH NJW 81, 865). Deshalb kann der Untermieter vom Vermieter jetzt selbst keinen Schadensersatz mehr für den Verlust des Besitzes verlangen, wenn ihm dieser den Besitz der Mietsache durch verbotene Eigenmacht entzieht (BGH a.a.O.).

• Die Rechtskraft eines Räumungsurteils wirkt nicht gegen den nicht am Räumungsprozess beteiligten Untermieter. Gegen ihn kann die Zwangsvollstreckung also nicht aufgrund eines gegen den Hauptmieter ergangenen Titels betrieben werden (BGH MK 03, 164). Der (Haupt-) Vermieter benötigt vielmehr für die Räumungsvollstreckung gegen den Untermieter einen gegen diesen gerichteten Räumungstitel (BGH ZMR 04, 324). Praxishinweis: Der Vermieter sollte im Streitfall seinen Mieter und den Untermieter gemeinsam auf Räumung verklagen. Wird das Räumungsurteil gegen den Mieter rechtskräftig, kann sich der ebenfalls zur Räumung verurteilte Untermieter dann nur unter den Voraussetzungen des § 66 ZPO in zweiter Instanz noch mit Erfolg auf das Weiterbestehen des Hauptmietvertrags berufen (Geldmacher, MK 06, 127).

• Zwischen dem (Haupt-)Vermieter und dem Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Der Untermieter hat gegen den Vermieter keine Gewährleistungsansprüche; umgekehrt hat dieser an den vom Untermieter eingebrachten Sachen kein Vermieterpfandrecht. Auch ist der Untermieter nicht in den Schutzbereich des Hauptmietvertrags einbezogen.

• Räumt der Untermieter trotz der Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht, kommt er - soweit nicht § 565 BGB einschlägig ist - unter den Voraussetzungen des § 286 BGB mit seiner Herausgabepflicht aus § 546 Abs. 2 BGB in Verzug, sodass der (Haupt-) Vermieter von ihm Schadenersatz nach § 280 Abs. 2 BGB verlangen kann (BGH NJW 96, 321). Praxishinweis: Streitig ist, ob daneben bereicherungsrechtliche Ansprüche des (Haupt-)Vermieters gemäß §§ 812 Abs. 1 S. 1, Fall 2, 818 Abs. 1, 2 BGB (so OLG Düsseldorf ZMR 94, 215; LG Freiburg WuM 89, 287) oder solche auf Nutzungsersatz gemäß §§ 987 ff. BGB unmittelbar oder entsprechend in Betracht kommen (BGH WM 68, 1370 ; OLG Hamburg WuM 99, 289; OLG Brandenburg ZMR 99, 102).

• Ausnahmsweise kann der (Haupt-)Vermieter die Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung von der Erhebung eines Untermietzuschlags nach § 553 Abs. 2 BGB im Sinne einer Vertragsanpassung wegen erweiterten Mietgebrauchs (Börstinghaus GE 96, 88) abhängig machen.

• Sonderkündigungsrecht des Hauptmieters: Der Hauptmieter kann den Hauptmietvertrag nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB ordentlich kündigen, wenn der Vermieter die Untermieterlaubnis unberechtigt verweigert. Praxishinweis „Untermietfalle“: Die Kündigung wegen Verweigerung der Gebrauchsüberlassung nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB bietet dem Mieter gute Chancen, aus einem befristeten Mietverhältnis kurzfristig auszusteigen (vgl. hierzu Schönleber NZM 98, 948). Grundsätzlich muss der Mieter dem Vermieter zunächst einen konkreten Interessenten als Untermieter benennen (OLG Celle ZMR 03, 396). Lässt der Vermieter sich jedoch nachweislich dazu hinreißen, eine Untervermietung pauschal von vornherein auszuschließen oder abzulehnen, liegen die Kündigungsvoraussetzungen nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB vor (LG Nürnberg-Fürth WuM 95, 587; LG Waldshut-Tiengen WuM 98, 22). Der Anwalt des Mieters wird daher versuchen, dem Vermieter baldmöglichst eine solche Ablehnung zu entlocken. Der Anwalt des Vermieters wird seinem Mandanten raten, nicht vorschnell abzulehnen, sondern sich zunächst konkrete Untermieter benennen zu lassen und sich die Zeit zu nehmen, mit diesen Einzelheiten zu besprechen.

 

Der Untermietvertrag (§ 540 BGB) ist ein echter, selbstständiger Mietvertrag, in dem der Hauptmieter dem Untermieter die Mietsache (oder Teile derselben) auf Zeit entgeltlich überlässt. Da der Vermieter dies genehmigen muss und er unter Umständen einen unmittelbaren Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen den Untermieter hat, ist es unabdingbar, einen klaren Untermietvertrag zu vereinbaren. Das Vertragsmuster geht von dem in der Praxis häufigen Fall aus, dass eine möblierte Wohnung (teilweise) untervermietet wird. Besonderheiten und taktische Erwägungen werden in der anschließenden Checkliste erläutert.