Ausgabe 08/2005, Seite 137

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01.08.2005 | Mieterhöhung

Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels Orientierungshilfe zulässig

von RiAG Ulf Börstinghaus, Gelsenkirchen
Die Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens ist zulässig, wenn zur Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelspannen eines qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als Schätzungsgrundlage zur Verfügung steht (BGH 20.4.05, VIII ZR 110/04, WuM 05, 394, Abruf-Nr. 051899).

 

Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Unter Bezugnahme auf den einschlägigen qualifizierten Mietspiegel verlangte die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zu einer erhöhten Miete. Dabei handelte es sich um den Oberwert der Spanne zzgl. eines Zuschlags für Gartennutzung. Die Zustimmungsklage war in allen drei Instanzen erfolglos.  

 

Praxishinweis

Die Streitfrage ist, ob bei einem qualifizierten Mietspiegel die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB die gesamte Spanne betrifft. Das hätte zur Folge, dass vermutet wird, dass auch der Oberwert des Mietspiegelfeldes die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Vertragswohnung darstellt.  

 

Wenn ein Mietspiegel Spannen ausweist, wird vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb dieser Spanne liegt (LG Berlin GE 04, 483; AG Dortmund WuM 04, 718; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 558d Rn. 33). Die Einordnung in der Spanne ist eine normative Bewertung, die der Mietspiegel gerade nicht vornehmen kann, da er eine abstrakte generelle Datenbasis ist, in die jede Wohnung eingeordnet werden muss. Es wird also nur vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Vertragswohnung nicht höher als der Oberwert und nicht niedriger als der Unterwert der Spanne ist. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkreten Vertragswohnung hilft die Vermutung daher bei den üblichen weiten Spannen nicht weiter. Auch dem im Mietspiegel ggf. angegebenen Mittelwert kommt insoweit keine besondere Bedeutung zu.  

 

Das ändert aber nichts daran, dass die Gerichte eine normative Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel vornehmen müssen. Sie müssen festlegen, wo innerhalb der Spanne die konkrete Wohnung ihren Standort hat. Dabei ist davon auszugehen, dass der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ein unbestimmter Rechtsbegriff ist. Diese Miete kommt am Markt gar nicht vor, da es sich um eine modifizierte Durchschnittsmiete handelt. Sie wird gebildet aus den durchschnittlich in den letzten vier Jahren gezahlten Mieten, die auch nur nach den fünf gesetzlich zugelassenen Wohnwertmerkmalen differenziert werden dürfen. So kann es zwischen Marktwirklichkeit und ortsüblicher Vergleichsmiete zu erheblichen Differenzen kommen.  

 

Es ist Aufgabe des Tatrichters, die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Spanne des qualifizierten Mietspiegels zu ermitteln. Hierbei handelt es sich nach bisher schon weitverbreiteter Auffassung um eine Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO.  

 

Der BGH hat ausdrücklich festgestellt, dass die Einholung eines Sachverständigengutachtens meist wegen der Kosten in keinem Verhältnis zu den geringen Differenzbeträgen steht, um die es geht. Der Sachverständige müsste nämlich eine ausreichend große, repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln. Ein solcher Aufwand ist zumindest nicht gerechtfertigt, wenn dem Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung beigefügt ist, selbst wenn diese nicht nach den für einen qualifizierten Mietspiegel geltenden anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist, aber vom Sachverstand der Mitglieder des Arbeitskreises Mietspiegel „getragen“ wird. Das war in Berlin umstritten, wo der vorliegende Sachverhalt verortet war. Soweit das Gericht sich also an die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung hält, ist das Schätzermessen gemäß § 287 ZPO nicht fehlerhaft ausgeübt. Aber selbst dann muss es eine Schätzung vornehmen und darf nicht von einer Vermutung ausgehen.  

 

Spannend bleibt die Frage, was in den Gemeinden gilt, in denen zwar ein qualifizierter Mietspiegel existiert, aber keine Hinweise zur Spanneneinordnung. Laut BGH muss der Tatrichter bei der Ausübung seines Ermessens alle wesentlichen Gesichtspunkte, Erfahrungssätze und Denkgesetze beachten. Zur Ermöglichung der Überprüfung muss er die tatsächlichen Grundlagen der Schätzung und ihrer Auswertung darlegen.  

 

Das bedeutet für den Vermieteranwalt: Er muss dem Gericht ausreichend Schätzungsmaterial geben, also Wohnwertmerkmale gemäß § 558 Abs. 2 BGB umfassend in Bezug auf die konkrete Wohnung schildern. Der Mieteranwalt muss gleiches bezüglich der den Wohnwert mindernden Faktoren tun. Umstritten ist, ob das Gericht dabei zunächst vom Mittelwert ausgehen darf (so LG Dortmund WuM 03, 297; AG Dortmund WuM 04, 718).  

 

Quelle: Ausgabe 08 / 2005 | Seite 137 | ID 88682