01.12.2005 | Mieterhöhung

Kann der Vermieter bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die Miete erhöhen?

von RiAG Ulf Börstinghaus, Gelsenkirchen

Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter stellt einen Teil der Gegenleistung dar, die er für die Überlassung der Räume erbringen muss (BGH NJW 88, 2790). Daher darf der Vermieter zu den Mietspiegelwerten einen Zuschlag von 8,50 EUR/qm Wohnfläche im Jahr hinzurechnen, wenn er die Schönheitsreparaturen nicht abgewälzt hat, dies aber im Mietspiegel als Regelfall vorausgesetzt wird (OLG Koblenz, RE, WuM 85, 15; LG Frankfurt NJW-RR 03, 1522; LG München I NZM 02, 945; LG Berlin GE 97, 48; LG Wiesbaden WuM 87, 127). Inzwischen gibt es wegen der Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit starrer Fristenpläne (MK 04, 163, Abruf-Nr. 042062) und zum Summierungseffekt (BGH MK 03, 116, Abruf-Nr. 031476; MK 03, 182, Abruf-Nr. 031926; MK 05, 114, Abruf-Nr. 051468) mehr Fälle, in denen der Vermieter die Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter abwälzen wollte, dies aber rechtlich nicht gelungen ist, als solche, bei denen die Abwälzung von Anfang an nicht gewollt war. Streit besteht darüber, ob der RE des OLG Koblenz (a.a.O.) auch bei fehlgeschlagener Abwälzung Anwendung findet:  

Die verschiedenen Lösungsvorschläge

Folgende Auffassungen werden vertreten:  

• Das AG Bretten (DWW 05, 293) hat den RE uneinschränkt angewandt. Auch das AG Frankfurt (NJW 05, 3294) hat sich für die Anpassung des Frankfurter Mietspiegels mittels der Werte des § 28 Abs. 4 II. BV ausgesprochen, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist (ebenso Stürzer, WuM 04, 512; Klimke, ZMR 05, 161; Krapf, MietRB 05, 274).

• Es gibt aber Stimmen gegen die Übertragung dieser Rechtsprechung. Dabei wird die alte Rechtsprechung teilweise grundsätzlich für falsch gehalten (Hemming, WuM 05, 165), zum Teil wird mit dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion argumentiert (Eisenschmid in: MietPrax-AK § 538 BGB Nr. 9; Lehmann-Richter, ZMR 05, 170), zum Teil wird dies aus dem Sanktionscharakter des § 307 BGB hergeleitet (Ahlt, DWW 05, 96).

• Eine vermittelnde Auffassung (Blank, PiG 05, Band 74) will dem Mieter erlauben, sich gegen das Mieterhöhungsverlangen gemäß § 242 BGB damit zu verteidigen, dass er sich auf die Wirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen berufen darf.

So minimieren Vermieter-Berater ihr Risiko