01.10.2005 | Mieterhöhung

Darf die Ausgangsmiete innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen?

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom gerichtlichen Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet (BGH 6.7.05, VIII ZR 322/04, GE 05, 984, Abruf-Nr. 052164).

Praxishinweis

Die Streitfrage war, ob ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB zusätzlich voraussetzt, dass die bisher gezahlte Miete unterhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das hätte – wie es das Berufungsgericht angenommen hat – zur Folge, dass in einem solchen Fall eine Mieterhöhung nicht erfolgreich verlangt werden kann.  

Der BGH hat diese Frage zutreffend verneint. Wie der BGH bereits entschieden hat (MK 05, 137, Abruf-Nr. 051899), handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht um einen punktgenauen Wert, die Vergleichsmiete bewegt sich vielmehr in einer bestimmten Spanne. Die Feststellung, ob die verlangte Miete in dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete übersteigt, erfordert im Prozess eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S. einer Einzelvergleichsmiete. Steht für die Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelspannen eines qualifizierten Mietspiegels nach § 558d BGB eine Orientierungshilfe als Schätzungsgrundlage zur Verfügung, kann die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 287 ZPO geschätzt werden. Andernfalls wird meist ein Sachverständigengutachten einzuholen sein. Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens ist dann die vom Sachverständigen ermittelte Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne.  

Unter Hinweis auf den Wortlaut des § 558 BGB und die Interessenlage der Vertragsparteien lehnt der BGH die Auffassung, ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB erfordere zusätzlich, dass die bisher gezahlte Miete nicht – wie hier – in der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern darunter liege (Staudinger/Emmerich, BGB, § 558 Rn. 4, 16), mit der überwiegenden Meinung ab (Gelhaar, MDR 81, 446; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rn. 60).