25.10.2010 | Betriebskostenvorauszahlungen

Verspätete Abrechnung schließt Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nicht aus

Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen (BGH 16.6.10, VIII ZR 258/09 Abruf-Nr. 102314).

Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin. Sie streiten darüber, ob die Klägerin im Anschluss an die verspätet erst im April 07 erteilte Betriebskostenabrechnung 05 ab Juni 07 entsprechend erhöhte Vorauszahlungen (u.a. für März bis Dezember 07) verlangen kann. Die Jahresfrist für die Abrechnung der Betriebskosten 07 ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht abgelaufen. Dieses hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Ihre Revision ist hinsichtlich der ebenfalls eingeklagten Vorauszahlungen für Januar bis April 08 erfolglos.  

Entscheidungsgründe

Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Dies hat die Klägerin getan, indem sie mit der Abrechnung 05 die monatlichen Vorauszahlungen entsprechend erhöht hat. Dem steht nicht entgegen, dass sie die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB für den Abrechnungszeitraum 05 nicht eingehalten hat und deshalb insoweit mit der Geltendmachung einer Betriebskostennachforderung ausgeschlossen ist (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Grund: Das Gesetz sieht über den Nachforderungsausschluss hinaus keine Sanktion für verspätete Abrechnungen vor (MüKo/Schmid, BGB, 5. Aufl., § 560 Rn. 30).  

Dem Vermieter ist die Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht deshalb verwehrt, weil im Hinblick auf die nicht fristgerecht erstellte Abrechnung zu besorgen sei, dass er auch künftige Abrechnungen verspätet erstellen werde. Grund: Der Mieter ist gegen Nachteile, die ihm durch eine verspätete Abrechnung entstehen können, durch den Ausschluss von Nachforderungen (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB) und das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen (BGH MK 06, 136, Abruf-Nr. 061842) hinreichend geschützt. Die Anpassung der Vorauszahlungen an die aktuelle Betriebskostenabrechnung stellt sicher, dass sie - im Interesse beider Vertragsparteien - den voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten möglichst nahe kommen. Folge: Für eine Ausnahme bei nicht fristgerechter Abrechnung besteht kein Anlass.