01.11.2007 | Betriebskosten

Gewerberaum: Keine Ausschlussfrist für Abrechnung

§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB findet auf gewerbliche Mietverhältnisse keine analoge Anwendung (OLG Düsseldorf 9.8.07, I-10 U 66/07, Abruf-Nr. 073139).

Praxishinweis

Gemäß § 556 Abs. 3 S. 2und 3 BGB ist die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Folge: Der Ablauf der Ausschlussfrist hat den Untergang des Rechts zur Folge (BGH MK 06, 86, Abruf-Nr. 060487).  

Eine vergleichbare Regelung für die gewerbliche Miete fehlt. § 556 BGB ist im Verweisungskanon des § 578 BGB nicht aufgeführt. Gleichwohl findet sich in anwaltlichen Schriftsätzen gelegentlich die auf eine Entscheidung des AG Wiesbaden (NZM 06, 140) bzw. auf Schmid (Kompaktkommentar Mietrecht, § 556 BGB, Rn. 340) gründende Argumentation, die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB sei entsprechend auf gewerbliche Mietverhältnisse anzuwenden. Die obergerichtliche Rechtsprechung lehnt dies ab (OLG Düsseldorf GuT 06, 132 (10. ZS.); GE 03, 323 (24. ZS.) zu § 20 Abs. 3 NMV; KG ZMR 07, 449 (12. ZS.); ZMR 06, 526 (8. ZS.); OLG Köln GuT 06, 314; OLG Brandenburg Info M 07, 22). Der 10. Zivilsenat des OLG Düsseldorf hat dies nochmals ausdrücklich mit folgenden Argumenten bestätigt:  

Checkliste: Keine Ausschlussfrist für Betriebskostenabrechnung bei Gewerberaum

• Die für einen Analogieschluss erforderliche planwidrige Regelungslücke kann nicht daraus abgeleitet werden, dass sich weder die Begründung der Bundesregierung zum Gesetzentwurf noch die Stellungnahmen von Rechtsausschuss und Bundesrat mit einer entsprechenden Anwendung der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB auf gewerbliche Mietverträge befassen. Nicht jedes Schweigen der Gesetzesmaterialien rechtfertigt den Schluss auf eine planwidrige Regelungslücke.

• Für die Übertragbarkeit des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB kommt es entscheidend darauf an, dass das MRRG die Systematik der Verweisung des § 580 BGB a.F. mit der Nachfolgeregelung des § 578 BGB in ihr Gegenteil verkehrt und in einer dem bis zum 31.8.01 geltenden Recht unbekannten Methodik novelliert hat. Während § 580 BGB a.F. noch anordnete, dass die Vorschriften über die Miete von Grundstücken, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, auch für die Miete von Wohnräumen und anderen Räumen gelten, eröffnet § 578 BGB die entsprechende Anwendung nur noch für enumerativ aufgeführte Bestimmungen. Der Gesetzgeber musste folglich bei der Schaffung des § 578 BGB hinsichtlich jeder einzelnen Vorschrift aus dem Recht der Wohnraummiete ihre Übertragbarkeit auf gewerbliche Mietverhältnisse prüfen. Wenn er dann die entsprechende Anwendung nicht für alle, sondern nur für einzelne Bestimmungen aus dem Recht der Wohnungsmiete, zum Teil auch nur für einzelne Absätze derselben, vorsieht, wird dokumentiert, dass der Gesetzgeber bewusst von einer Übertragbarkeit der nicht genannten Regelungen aus dem Recht der Wohnungsmiete abgesehen hat.

• Allein der Hinweis auf eine evtl. gleiche Interessenlage zwischen Wohn- und Gewerberaummieter rechtfertigt daher keine analoge Anwendung der Ausschlussfrist auf gewerbliche Mietverträge.

Das Verfahren endete durch Berufungsrücknahme.