28.06.2011 | Betriebskosten

Einwendungsausschluss greift nur bei formell ordnungsgemäßer Abrechnung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 S. 6 BGB hinsichtlich der Kostenpositionen nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt (BGH 8.12.10, VIII ZR 27/10, Abruf-Nr. 112083).

Sachverhalt

Die Parteien streiten um formelle Mängel der Betriebskostenabrechnung (fehlende Angabe bzw. Erläuterung des Umlageschlüssels) für den Zeitraum 05/06. Die Abrechnung lautet:  

Das LG hat die Beklagten u.a. in Höhe von 671,37 EUR zur Zahlung verurteilt. Ihre Revision hat Erfolg.  

So lautete die Nebenkostenabrechnung

Kostenbezeichnung	Gesamt	Abrechnungsart	Anteile	Guthaben +   Nachzahlung
Aufzug	961,15 EUR	: 100 % x 70 % : 1069 m² x 120 m²	75,53 EUR
Strom allgemein	470,91 EUR	: 1353 m² x 120 m²	41,77 EUR
Wasser	3.206,17 EUR	: 2020 m² x 95,06 m²	150,89 EUR
Kaminfeger	31,42 EUR	: 1587 m² x 120 m²	2,38 EUR
Gebäudeversicherung	2.676,15 EUR	: 2240 m² x 95,06 m²	143,37 EUR
Haftpflichtversicherung	160,65 EUR	: 16 Wohnungen	10,04 EUR
Gewässerversicherung	173,53 EUR	: 2240 m² x 120 m²	9,30 EUR
Grundsteuer	7.765,70 EUR	nach Einheiten	313,97 EUR
Müllabfuhr	2.652,23 EUR	: 1536 m² x 120 m²	207,21 EUR
Straßenreinigung	145,47 EUR	: 2240 m² x 120 m²	7,79 EUR
Kanalgebühren	5.615,60 EUR	: 2020 m³ x 95,06 m³	264,28 EUR
Hausmeister	2.603,62 EUR	: 100 % x 50 % : 1163 m² x 120 m²	134,32 EUR
Regenwassergebühr	2.284,49 EUR	: 1691,50 m² x 139,81 m²	188,82 EUR
Allgemeine Kosten	48,04 EUR	: 2240 m² x 120 m²	2,57 EUR
Nebenkosten			1.552,22 EUR
+ Heizkosten Brunata		1.027,30 EUR +16 % USt = 164,37 EUR)	1.191,67 EUR
				2.743,89 EUR
./. Vorauszahlungen	2005 bis 2006			2.072,52 EUR
Nachzahlung				671,37 EUR

 

 

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Zu den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung verweist der BGH auf seine bekannte Rechtsprechung (MK 09, 26, Abruf-Nr. 090066; MK 08, 174, Abruf-Nr. 081901). Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs ist danach nur geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (BGH MK 10, 209, Abruf-Nr. 102868). Diesen - an sich geringen - Anforderungen an die Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung wird die Abrechnung der Klägerin nicht gerecht. Grund: Der Abrechnung lässt sich der ihr zugrunde gelegte Verteilerschlüssel nicht hinreichend entnehmen. Sie bezeichnet den oder die verwendeten Umlageschlüssel nicht näher, sondern verwendet lediglich die nicht aussagekräftige Rubriküberschrift „Abrechnungsart“.