13.10.2026 · Fachbeitrag · Vermögensnachfolge bei grundbesitzenden Kapitalgesellschaften

Steuerfalle: Vermögensübertragung von grundbesitzenden Kapitalgesellschaften auf die nächste Generation

von RA/StB Dr. Zacharias-Alexis Schneider, LL.B., LL.M. und StB Susanna Seufferth, beide Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Hannover

Die Vermögensübertragung von grundbesitzenden Kapitalgesellschaften darf nicht isoliert unter dem Gesichtspunkt der laufenden Steuerbelastung beurteilt werden. Gerade bei größeren Familienvermögen entscheidet häufig die spätere Nachfolge darüber, ob sich die gewählte Struktur langfristig bewährt. Der Beitrag beleuchtet die wesentlichen Punkte, die in der Beratung zu beachten sind.

1. Vor- und Nachteil einer Immobilien-GmbH

Die grundbesitzende Kapitalgesellschaft – in der Praxis meist eine GmbH mit vermietetem Wohn- oder/und Gewerbeimmobilienvermögen – ist im Mittelstand ein verbreitetes Strukturierungsinstrument. Sie bündelt Immobilienvermögen, erleichtert gesellschaftsvertragliche Bindungen, ermöglicht eine zentrale Geschäftsführung und kann die Übertragung von Beteiligungen auf die nächste Generation zivilrechtlich deutlich einfacher machen als die Übertragung einzelner Grundstücke.

Gerade bei größeren Familienvermögen, bei denen mehrere Kinder oder Familienstämme beteiligt werden sollen, liegt die Attraktivität auf der Hand: Statt Bruchteilseigentum an einzelnen Immobilien entstehen klare Beteiligungsquoten, Stimmrechte, Abfindungsregelungen und Übertragungsbeschränkungen. Bei der vermietenden GmbH zeigt sich jedoch ein strukturelles Spannungsverhältnis: Für Zwecke der laufenden Besteuerung kann die Kapitalgesellschaft für Immobilienerträge steuerlich attraktiv sein, da die Steuerbelastungsquote der Mieterträge auf bis zu 15 % – zukünftig sogar auf 10 % – reduziert werden kann. Im Rahmen der Nachfolge kann dieselbe Struktur aber zur erbschaft- und schenkungsteuerlichen Falle werden, wenn der Grundbesitz als Verwaltungsvermögen qualifiziert und deshalb nicht oder nur eingeschränkt verschont (steuerfrei gestellt) wird. Diese Diskrepanz tritt besonders deutlich hervor, wenn man die grundbesitzende Familien-GmbH mit einem erbschaftsteuerlich begünstigten Wohnungsunternehmen (mit mehr als 300 Wohneinheiten) vergleicht.