13.07.2026 · Fachbeitrag · Übertragung von Unternehmensvermögen

Steuerliche Fallstricke bei der Einordnung von Immobilien als Verwaltungsvermögen

von StB Simon Gossert, www.ecovis.com, München

Die Verschonungsregelungen der §§ 13a, 13b ErbStG sind für die steuerneutrale Übertragung von Unternehmensvermögen zentral. Sie werden jedoch durch die strengen Vorgaben zum Verwaltungsvermögen erheblich begrenzt. Gerade bei mittelständischen Unternehmensgruppen mit immobilienintensiven Strukturen führen interne Nutzungsüberlassungen immer wieder zu streitigen Einordnungen als Verwaltungsvermögen – mit der Folge eines ganz oder teilweisen Wegfalls der Steuerbegünstigung.

1. Einleitung und Anlass

In der Beratungspraxis zeigt sich, dass insbesondere die Behandlung von betrieblich genutzten Immobilien bei Betriebsaufspaltungen und in Sonderbetriebsvermögensstrukturen regelmäßig Gegenstand kritischer Rückfragen der Finanzverwaltung ist. Problematisch ist vor allem, dass die Verwaltung in den ErbStR teilweise zusätzliche, im Gesetz nicht angelegte Tatbestandsmerkmale – etwa ein „Unmittelbarkeitserfordernis“ beim einheitlichen geschäftlichen Betätigungswillen – verlangt und Rückausnahmen restriktiv auslegt.

2. Systematik des § 13b Abs. 4 Nr. 1 ErbStG

2.1 Regeltatbestand „Dritten zur Nutzung überlassene Grundstücke“

Nach § 13b Abs. 4 Nr. 1 S. 1 ErbStG gehören „Dritten zur Nutzung überlassene Grundstücke“ zum Verwaltungsvermögen und sollen damit grundsätzlich keiner Verschonung unterliegen. Unerheblich ist, ob die Überlassung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt. Entscheidend ist ausschließlich, dass eine Nutzungsüberlassung vorliegt. Dies betrifft insbesondere vermögensverwaltende Besitzgesellschaften (Personen- und Kapitalgesellschaften), deren Tätigkeit im Wesentlichen in der Vermietung oder Verpachtung von Immobilien besteht.