18.06.2013 · Fachbeitrag · Musterfall

Verlagerung von Zinsaufwand einer Immobilien-finanzierung in den steuerwirksamen Bereich

von Dipl.-Kfm. Dirk Klinkenberg, Rösrath, www.instrumenta.de 

| Die Verlagerung von Zinsaufwand aus dem privaten in den steuerlich wirksamen Bereich ist eigentlich ein alter Hut. Leider wird dieser ungemein wertvolle steuerliche Rat von vielen Kanzleien nicht in seiner monetären Bedeutung für den Mandanten ausreichend dargestellt. Mit diesem Musterfall soll gezeigt werden, wie man den monetären Vorteil sinnvoll berechnen und dem Mandanten hochwertig präsentieren kann. Dies führt nicht nur zu einer höheren Mandantenbindung, sondern ermöglicht auch eine bessere Abrechnungsmöglichkeit der Beratung nach dem Nutzen und nicht nur nach Zeitaufwand. |

1. Eckdaten des Musterfalls

Als Grundlage für unseren Musterfall haben wir eine Eigenheimfinanzierung (privat) und eine Finanzierung einer vermieteten Immobilie (steuerwirksam) gewählt. Die aktuellen Konditionen der Darlehen sind bewusst identisch angesetzt, damit in der Vergleichsberechnung die Unterschiede alleine auf der Steuerwirkung beruhen. Um die Berechnung durchführen zu können, wird neben den klassischen Mandanten-Stammdaten (Name, Adresse etc.) und den Daten der beiden Finanzierungen nur eine Zahl benötigt - die Höhe des zu versteuernden Einkommens bzw. die Höhe des Grenzsteuersatzes, um den Steuereffekt berechnen zu können. Alle Berechnungen wurden mit der Software PriMa plan, Instrumenta GmbH vorgenommen.

• Beispiel

Die folgenden Daten sind von den Mandanten mitgeteilt worden:

• Höhe des zu versteuernden Einkommens: 100.000 EUR

• Finanzierung des privaten Eigenheims aus 2004:

• • Valuta am 31.12.12: 320.000 EUR

• • anfängliche Tilgung p.a.: 1,0 %; aktueller Zinssatz: 5,0 %

• Finanzierung der vermieteten Immobilie:

• • Valuta am 31.12.12: 208.000 EUR

• • anfängliche Tilgung p.a.: 4,0 %; aktueller Zinssatz: 5,0 %

• Die Zinsbindung beider Darlehen läuft zum 31.12.13 aus.

• Der Anschluss-Zinssatz soll für beide Darlehen 3,5 % p.a. betragen.

• Die Summe beider Annuitäten beträgt dann ab dem Jahr 2014 monatlich 5.144 EUR (jährlich 61.728 EUR), wenn man die ursprünglichen Tilgungsverläufe unverändert lassen würde.

• Vorgaben:

• • Die Eheleute wollen gemeinsam Ende 2038 (65. Lebensjahr) schuldenfrei in Rente gehen.

• • Die liquide Belastung vor Steuern (= Summe der Annuitäten) soll sich durch die geänderte Finanzierung nicht verändern.